Chiều 26-9, TAND TP.HCM đã đưa vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất… giữa nguyên đơn Phạm Thị Diễm Hương và bị đơn Nguyễn Thị Bích Thùy ra xét xử phúc thẩm.
HĐXX đã sửa một phần bản án sơ thẩm của TAND quận 1, ghi nhận sự tự nguyện của phía bị đơn, giảm số tiền phạt cho nguyên đơn từ 944,2 tỉ đồng còn 122 tỉ đồng; bị đơn cũng không phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền mua nhà còn thiếu (122 tỉ đồng); nguyên đơn phải giao nhà cho bị đơn...
Căn nhà 219 Nguyễn Văn Thủ, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM (diện tích khoảng 1.300 m2) là di sản thừa kế, được chia thành 4 phần cho 4 đồng thừa kế. Bà Phạm Thị Diễm Hương (sinh năm 1953) được toàn quyền sử dụng căn nhà này sau khi thanh toán phần giá trị di sản thừa kế cho các đồng thừa kế là 312 tỉ đồng.
Do không đủ tiền thanh toán nên bà Hương ký hợp đồng đặt cọc ngày 19-12-2020 với bà Nguyễn Thị Bích Thùy. Hai bên cam kết sau khi bà Hương toàn quyền sở hữu căn nhà thì sẽ chuyển nhượng cho bà Thùy với giá 612,5 tỉ đồng. Bà Thùy thanh toán tiền thành nhiều đợt, đợt đầu tiên chuyển tiền vào tài khoản của Cục Thi hành án dân sự TP.HCM để thực hiện nghĩa vụ thi hành án của bà Hương. Số tiền này xem là tiền cọc của bà Thùy…
Hợp đồng đặt cọc có điều khoản: Nếu bà Hương hủy hợp đồng chuyển nhượng hoặc có bất kỳ hành vi nào cản trở việc hoàn tất chuyển nhượng… thì phải trả cho bà Thùy gấp ba lần toàn bộ giá trị mà bà Thùy đã thanh toán cho cơ quan thi hành án.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Hương đã bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan cho bà Thùy.
Cùng ngày 19-12-2020, bà Hương ký hợp đồng ủy quyền cho bà Thùy hoặc con trai bà Thùy xử lý các vấn đề liên quan đến nhà đất này.
Căn cứ hợp đồng đặt cọc, bà Thùy đã thay mặt bà Hương nộp 316,68 tỉ đồng vào tài khoản của Cục Thi hành án dân sự TP.HCM; thanh toán cho bà Hương thêm khoảng 100 tỉ đồng.
Ngày 12-6-2021, con trai bà Thùy căn cứ hợp đồng ủy quyền, với tư cách đại diện bà Hương, ra công chứng chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho cha mình (chồng bà Thùy) với giá 434,7 tỉ đồng.
Ngày 31-8-2022, vợ chồng bà Thùy đã được cấp mới 2 giấy chứng nhận đối với phần đất 1.000 m2 và phần đất 303,8 m2. Họ đã đem giấy tờ thế chấp ngân hàng để đảm bảo các khoản vay trong khi hiện bà Hương và gia đình đang sinh sống trên phần đất 303,8 m2.
Bà Hương đã khởi kiện, đề nghị tòa hủy các hợp đồng, giấy chứng nhận; nếu không hủy thì đề nghị tòa buộc phía bà Thùy thanh toán tiền mua nhà còn thiếu (hơn 190 tỉ đồng) và lãi chậm trả.
Ngày 12-6-2024, TAND quận 1 xét xử sơ thẩm, nhận định rằng bị đơn đã thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đặt cọc do “bị đơn có quyền quyết định thời hạn, phương thức, số tiền thanh toán của đợt 1 và do nghĩa vụ thanh toán đợt 1 chưa phát sinh nên việc bị đơn thanh toán cho đợt 2 bắt đầu từ ngày 13-4-2021 là có cơ sở”.
Về phản tố của bị đơn (yêu cầu buộc bà Hương trả gấp 3 lần số tiền mà bị đơn đã thanh toán), tòa nhận định đến nay bà Hương và gia đình vẫn chiếm hữu, sử dụng một phần nhà đất này nên vi phạm nghĩa vụ bàn giao tài sản theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng (thỏa thuận về phạt cọc trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng tài sản được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc). Do đó, tòa chấp nhận yêu cầu buộc nguyên đơn bồi thường gấp 3 lần khoản phải thi hành án (gần 1.000 tỉ đồng). Bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn phần tiền còn lại theo hợp đồng đặt cọc là hơn 122 tỉ đồng.
Tôi sẽ đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm
Hợp đồng chuyển nhượng không hề có quy định nào về phạt chậm thực hiện nghĩa vụ. Còn nếu đã phạt cọc thì không được buộc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Tòa đã sai lầm nghiêm trọng trong áp dụng pháp luật.
Ngoài ra, nếu là chậm thực hiện nghĩa vụ (chưa bàn giao nhà đất) thì mọi hợp đồng sau đó (chuyển nhượng cho người thứ ba, thế chấp ngân hàng...) đều phải bị hủy vì bị đơn đem bán, đem thế chấp cái mà họ chưa sở hữu.
Việc bị đơn không nhận bàn giao nhà diễn ra đồng thời với việc bị đơn không thanh toán tiền cho tôi theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc. Đến khi vợ chồng bị đơn đã hoàn toàn sang tên được toàn bộ căn nhà của tôi thì họ mang đi thế chấp ngân hàng mà cũng không hề thanh toán tiền còn thiếu cho tôi.
Vì kết quả phúc thẩm chưa thấu tình đạt lý nên tôi sẽ đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm.
Ngoài ra, tôi cũng sẽ đề nghị cơ quan chức năng xem xét dấu hiệu của hành vi trốn thuế với mức chênh lệch giá trị khai báo gần 200 tỉ đồng. Bởi lẽ hợp đồng đặt cọc thể hiện rõ về giá trị chuyển nhượng là 612,5 tỉ đồng nhưng bên được ủy quyền lại chuyển nhượng cho người thứ ba (người trong gia đình của bên được ủy quyền) với giá chỉ có 434,717 tỉ đồng.
Bà PHẠM THỊ DIỄM HƯƠNG, nguyên đơn
