Ngày 2-8, Công ty Cổ phần Thế giới di động có "Công văn gửi quý đối tác mặt bằng" của chuỗi cửa hàng Thế giới di động và Điện máy Xanh thông báo về việc thanh toán tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa do ảnh hưởng dịch COVID-19.

Pháp lý vụ Thế giới di động đơn phương giảm phí thuê mặt bằng - ảnh 1
Cửa hàng Thế giới di động tại vòng xoay Nguyễn Thái Sơn, quận Gò Vấp, TP.HCM. Ảnh: CÙ HIỀN

Đơn phương cắt giảm tiền thuê mặt bằng

Theo đó, công ty này sẽ không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan nhà nước), không thanh toán 70% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch). Thời gian áp dụng từ 1-1-2021 đến 1-8-2021. 

Công ty đề nghị tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng.

Theo đại diện công ty thì công ty đã gửi công văn này cho một số ít đối tác là chủ mặt bằng không muốn hỗ trợ tiền thuê mặt bằng cho công ty trong thời gian bị ảnh hưởng do dịch. Thời gian qua, hệ thống gặp khó khăn do dịch bệnh bùng phát, nhiều cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu giãn cách; một số cửa hàng hoạt động cầm chừng.

Theo một chủ mặt bằng thì dù chưa được sự chấp thuận của ông nhưng đến tháng 9-2021, Thế giới di động có thông báo về thanh toán chi phí tiền thuê mặt bằng và tự chuyển khoản tiền thuê đã giảm.

Ông đã có văn bản phúc đáp, thể hiện sự không đồng ý bởi tại Điều 4 và Điều 9 của Hợp đồng đã đề cập đến giá thuê. Cụ thể, không có điều khoản nào nêu rõ việc Thế giới di động được tự ý giảm giá thuê mặt bằng khi chưa có sự đồng ý của người cho thuê.

Có thể đàm phán lại hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi

Tiến sĩ Nguyễn Xuân Quang, Phó Trưởng khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, phân tích: Trước tiên, cần xem xét hợp đồng thuê giữa các bên có điều khoản thỏa thuận hay không về trường hợp nào được phép cắt giảm tiền thuê. Nếu có thì các bên tuân theo quy định như trong hợp đồng đã giao kết.

Hợp đồng đã có hiệu lực thì bắt buộc các bên phải thực hiện. Tuy nhiên, khi thực hiện phải dựa trên nguyên tắc thiện chí. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 3 BLDS.

Do đó, khi dịch bệnh xảy ra, doanh nghiệp thuê mặt gặp khó khăn muốn giảm tiền thuê mặt bằng có thể viện dẫn khoản 2 Điều 420 Bộ luật Dân sự: “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi để đàm phán lại hợp đồng trong một thời gian hợp lý. Nếu không đàm phán được thì có quyền khởi kiện theo khoản 3 Điều 420 BLDS để yêu cầu sửa hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng. Tòa án thấy đúng là hoàn cảnh thay đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 420 BLDS thì có thể quyết định” - TS Quang nói.

Theo TS Quang, nếu thỏa thuận không thành, bên cho thuê mặt bằng muốn chấm dứt hợp đồng phải chứng minh bên thuê mặt bằng đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng theo khoản 1 Điều 428 BLDS. Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên cho thuê mặt bằng phải thông báo cho bên thuê theo khoản 2 Điều 428 BLDS.

“Ngoài ra, nếu bên cho thuê mặt bằng có căn cứ tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở thì được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng” - TS Quang nhận định.

Theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;...
 

Bên cho thuê có thể khởi kiện nếu thỏa thuận không thành

Theo quy định của luật dân sự, bên cho thuê cơ sở kinh doanh có thể thực hiện việc khởi kiện bên đi thuê về việc không thực hiện đúng hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ từ việc tự ý đơn phương chậm thanh toán hoặc giảm mức thanh toán, trừ trường hợp hai bên đạt được thỏa thuận khác.

Văn bản mà Thế giời di dộng đưa ra là văn bản đơn phương, ý chí của một bên mà chưa có sự chấp thuận của bên cho thuê.

Về hành vi được thể hiện trong văn bản đơn phương giảm tiền thuê nhà thì đây là ý chí của một bên trong hợp đồng. Theo đó, bên cho thuê có thể thể hiện sự đồng tình hoặc phản đối và có thể thực hiện quyền khởi kiện khi cần thiết.

Các ý kiến lập luận để thuyết phục chủ nhà ngoài những lý do về tính hợp lý còn phải căn cứ vào những cơ sở pháp lý cụ thể để giảm thiểu tối đa thiệt hại cho các bên.

TS NGUYỄN THÁI CƯỜNG, giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM