Công ty Hoàng Quân Cần Thơ nhận chuyển nhượng và hợp tác kinh doanh từ Công an TP Cần Thơ 22 lô nền khu dân cư 11A (khu nhà ở chiến sĩ Công an TP Cần Thơ thuộc dự án khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ, quận Cái Răng).
Công ty Hoàng Quân Cần Thơ đã xây dựng nhà thô dãy phố liền kề (hoàn thiện mặt tiền) theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt.
 |
Căn nhà cuối dãy xây dựng sai thiết kế, phá vỡ kiến trúc cả dãy nhà liền kề. Ảnh: HD |
Nhận nhà thô xong, cơi nới thêm tầng
Ngày 5-5-2017, Công ty Hoàng Quân Cần Thơ và Công ty Phúc Thanh Vinh ký hợp đồng mua bán căn nhà lô số B1 thuộc khu dân cư 11A.
Theo hợp đồng, khi hoàn thiện căn nhà, bên mua là Công ty Phúc Thanh Vinh phải thực hiện theo đúng quy hoạch hồ sơ thiết kế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; không được xây dựng thay đổi kết cấu căn nhà, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của dự án.
Sau khi nhận bàn giao nhà thô, Công ty Phúc Thanh Vinh tự thay đổi kết cấu, xây dựng thêm một lầu, một tum thang, hàng rào sân trước, hàng rào sân sau.
Theo hợp đồng, khi hoàn thiện nhà, bên mua phải thực hiện theo đúng quy hoạch thiết kế đã được phê duyệt; không được xây dựng thay đổi kết cấu căn nhà, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của dự án.
Công ty Hoàng Quân Cần Thơ gửi văn bản yêu cầu Công ty Phúc Thanh Vinh tháo dỡ phần xây dựng sai, thực hiện đúng hợp đồng để Công ty Hoàng Quân Cần Thơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Công ty Phúc Thanh Vinh không thực hiện, đồng thời đi kiện đòi bàn giao giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo hợp đồng. Công ty Hoàng Quân Cần Thơ phản tố, yêu cầu Công ty Phúc Thanh Vinh tháo dỡ toàn bộ phần xây dựng thêm...
Xét xử sơ thẩm vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai này, TAND quận Cái Răng đã tuyên buộc nguyên đơn tháo dỡ phần xây dựng thêm; bị đơn có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục chuyển sổ hồng sau khi nguyên đơn tháo dỡ xong phần xây dựng thêm.
Phải xây dựng theo thiết kế đã được phê duyệt
Quá trình tòa giải quyết vụ án, Sở Xây dựng và Sở TN&MT TP Cần Thơ đều có văn bản về việc xây sai thiết kế của Công ty Phúc Thanh Vinh.
Theo Sở TN&MT, việc xây dựng thêm làm sai lệch thiết kế ban đầu, không phù hợp quy hoạch được phê duyệt nên công trình trên không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Sở Xây dựng cũng cho biết đối với khu nhà liên kế trong đó đã có nhà mẫu, khi mua lại nhà thô, người mua phải xây dựng đúng mẫu đã được phê duyệt. Trường hợp xây dựng nhà thuộc dự án nhưng không phù hợp quy hoạch, thiết kế thì cơ quan chức năng không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Phần xây thêm sai thiết kế được tồn tại
Công ty Phúc Thanh Vinh kháng cáo và rút một phần yêu cầu, chỉ yêu cầu bị đơn thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Riêng về tài sản trên đất thì nguyên đơn tự mình thực hiện thủ tục đăng ký hoàn công nhà.
Xét xử phúc thẩm, ngày 12-5-2022, TAND TP Cần Thơ nhận định: Việc nguyên đơn xây dựng thêm không đúng với hợp đồng là có lỗi. Tuy nhiên, sau khi nhận nhà thì có toàn quyền sử dụng và định đoạt nhà.
Bên cạnh đó, việc xây dựng thêm được Phòng Quản lý đô thị quận Cái Răng xác định là phù hợp quy hoạch theo Quyết định 1227/2008 của UBND TP Cần Thơ về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết khu nhà ở chiến sĩ Công an TP Cần Thơ. Việc cấp sơ thẩm buộc tháo dỡ là gây thiệt hại không cần thiết.
Còn phần hàng rào xây dựng thêm là vi phạm mật độ xây dựng, khi nguyên đơn thực hiện đăng ký sẽ bị ràng buộc bởi quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch và các quy định liên quan.
Từ đó, cấp phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, buộc bị đơn thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ cho nguyên đơn để nguyên đơn tự thực hiện thủ tục đăng ký tài sản trên đất.
Đồng thời, tòa kiến nghị Phòng Quản lý đô thị quận Cái Răng, cơ quan có thẩm quyền quản lý đô thị xây dựng, kiểm tra, xử lý việc xây dựng trong vụ án.
 |
Luật sư Lê Ngô Trung, Đoàn Luật sư TP.HCM |
Ai được quyền phá dỡ phần xây vượt phép?
Về yêu cầu tháo dỡ phần xây vượt phép, xuất phát từ quan hệ giữa hai bên là hợp đồng nên các bên chỉ có quyền yêu cầu bên còn lại thực hiện đúng; trường hợp vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu phạt, bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng… và đều phải dựa trên nội dung thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp này, bị đơn có quyền yêu cầu nguyên đơn thực hiện đúng nghĩa vụ để bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng; còn việc phá dỡ hay không thì phải dựa trên quyết định của cơ quan chức năng về quản lý hành chính của địa phương.
Cạnh đó, với phán quyết buộc bị đơn sang tên QSDĐ trong tình trạng khu đất có tài sản (nhà, công trình) gắn liền sẽ dẫn đến hai vấn đề: (i) Làm thay đổi bản chất giao dịch từ “chuyển chượng tài sản hình thành trong tương lai” thành “chuyển nhượng QSDĐ” và (ii) khó thực hiện được trong thực tế (vì hiện trạng có nhà trên đất), khó đảm bảo về thi hành án.
Luật sư LÊ NGÔ TRUNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
