Nhiều ý kiến người dân, chuyên gia góp ý khi chưa có bảng giá đất mới thì những hồ sơ liên quan đến nhà đất của người dân TP.HCM từ ngày 1-8 vẫn cần được thực hiện đúng Luật Đất đai 2024, theo bảng giá đất hiện hành để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân.
Băn khoăn 4 phương án điều chỉnh bảng giá đất
Theo thông tin từ Sở TN&MT TP.HCM, Ban cán sự đảng UBND TP.HCM đã chỉ đạo UBND TP giao Sở TN&MT phối hợp với các sở ngành, UBND quận huyện, thành phố Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích 4 phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, chấp thuận chủ trương.
Cụ thể, theo phương án 1 sẽ giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất đã ban hành theo Quyết định số 02/2020 (được xây dựng theo Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, phương án này có điểm hạn chế là giá đất rất thấp, chưa tiệm cận giá đất thị trường.
Mặt khác, giá đất theo Quyết định 02/2020 không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất. Nếu áp dụng phương án này thì giá đất bị chênh lệch với giá bồi thường rất lớn, không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM và trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, không tạo sự công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất.
Phương án 2 là điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 với hệ số điều chỉnh theo Quyết định 56/2023 của UBND TP.HCM. Tuy nhiên, Sở TN&MT thông tin phương án này vẫn có hạn chế vì sau khi nhân hệ số kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thật.
Phương án 3 được xem xét khi điều chỉnh bảng giá đất là đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; còn với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02/2020 thì nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định 56/2023.
Ở phương án này, sở chỉ ra hạn chế là đối với giá đất tại các tuyến đường theo bảng giá đất điều chỉnh theo cách nhân với hệ số thì vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế và tồn tại các hạn chế như ở phương án 2.
Phương án thứ 4 là phương án chọn của Sở TN&MT đưa ra. Theo đó, căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất mới.
Sở TN&MT lý giải phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM. Do đó, UBND TP đã có chủ trương giao cho sở thực hiện xây dựng Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020 quy định giá đất trên địa bàn.
Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại không đồng tình với phương án 4 vì cho rằng người dân phải gánh chi phí quá cao khi họ làm thủ tục để cấp sổ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở hay tách thửa...
HoREA đưa ra đề nghị tương tự như phương án 3 nêu trên. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề nghị dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1-8-2024 đến hết năm 2025 cần áp dụng cách tính tích hợp các hệ số điều chỉnh theo quy định tại các Quyết định số 56/2023 và Quyết định số 11/2024 của UBND TP để tính tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình xin cấp sổ hồng.
Cách tính tiền sử dụng đất sẽ tương đương như cách tính đã áp dụng từ ngày 1-1-2024 đến ngày 31-7-2024 để người dân TP.HCM yên tâm và cũng là cơ sở để áp dụng bảng giá đất đối với các trường hợp theo quy định của Luật Đất đai.
Hồ sơ nhà đất từ 1-8: Cần thực hiện đúng Luật
Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết TPHCM nên thực hiện bảng giá đất cũ đến hết 31-12-2025 vì theo quy định khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép địa phương được áp dụng đơn giá đất cũ đến 31-12-2025 hoặc điều chỉnh bảng giá đất tùy theo tình hình thực tế.
Trong khi bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM vẫn chưa được ban hành thì bảng giá đất hiện hành (tạm gọi lại bảng giá đất cũ) vẫn còn hiệu lực đến 31-12-2025.
Như vậy, TP.HCM cứ thực hiện đúng theo quy định của Luật Đất đai 2024 là đối với các hồ sơ của người dân từ sau 1-8-2024 thì vẫn áp dụng theo bảng giá đất hiện hành vì bảng giá đất mới chưa có, chưa ban hành.
Cơ quan quản lý không thể dừng giải quyết thủ tục hành chính để người dân chịu thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ theo đúng quy định của pháp luật. Bảng giá đất mới chưa có thì được phép áp dụng bảng giá đất hiện hành mới đúng Luật.
Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM
Một số chuyên gia cũng góp ý TP.HCM cần thực hiện đúng quy trình trước khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh mới theo quy định của pháp luật từ khảo sát, điều tra thực tế, lấy ý kiến góp ý, trình dự thảo bảng giá đất cho HĐND TP.
Hiện tại đã gần hết năm 2024, Luật Đất đai quy định các địa phương ban hành bảng giá đất hàng năm từ đầu năm thì TP.HCM nên tập trung xây dựng bảng giá đất mới theo quy trình này.
Thông tin với báo chí, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) cho biết có hai phương án cách tính tiền sử dụng đất cũng như thuế phí đối với những hồ sơ nhà đất của người dân TP.HCM từ 1-8.
Phương án 1 là từ ngày 1-8 cho đến khi ban hành bảng giá đất mới thì vẫn lấy bảng giá cũ nhưng phải có các hệ số cụ thể để điều chỉnh. Phương án 2 là chờ bảng giá mới được điều chỉnh để đồng nhất, không có khoảng trước và sau khi có bảng giá mới. Tạm chưa thu thuế trong khoảng thời gian này cho đến khi có bảng giá mới thì sử dụng bảng giá để thu.
“Từ 1-8 cho đến khi ban hành bảng giá đất mới điều chỉnh, TP.HCM xử lý ra sao cũng phải lựa chọn phương án phù hợp để không gây ách tắc cho người dân. Các địa phương phải linh hoạt, tính thuế trong giai đoạn này cũng cần phải dựa vào nguyên tắc không gây thất thoát ngân sách Nhà nước và không gây thiệt hại quyền lợi người có đất bị thu hồi”- ông Chính nhấn mạnh.
HoREA đề xuất cách tính tiền sử dụng đất phù hợp khả năng tài chính của người dân
Lấy ví dụ trường hợp ông C làm hồ sơ xin tách thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của ông, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con.
Phần diện tích 1.000 m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh. Theo giá tại dự thảo bảng giá đất mới, đất nông nghiệp khu vực này có giá khoảng 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 như vậy ông C sẽ phải nộp tiền sử dụng đất lên tới 61,8 tỉ đồng.
Trong khi đó, nếu tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành và hệ số điều chỉnh giá đất là 3.3 lần đối với Khu vực II quy định tại Quyết định 56/2023 của TP.HCM thì ông C chỉ phải nộp tiền sử dụng đất gần 22 tỉ đồng.
Theo ông Châu, số tiền sử dụng đất nộp theo cách tính tích hợp Quyết định 02/2020 và Quyết định 56/2023 sẽ phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình hơn.
