Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM (NN&MT) hiện đang lấy ý kiến các đơn vị có liên quan về dự thảo bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1-1-2026.
Một trong những vấn đề được quan tâm, góp ý là việc điều chỉnh giá đất trên các tuyến đường nâng cấp, mở rộng.
Nhiều tuyến đường được đề xuất tăng giá
Theo lãnh đạo UBND một phường trên địa bàn TP.HCM, bảng giá đất phải phản ánh đúng tình hình biến động giá tại địa bàn, đặc biệt là khu vực có dự án phát triển hoặc tuyến đường được đầu tư mở rộng.
"Bảng giá đất cần điều chỉnh đối với các khu vực đang phát triển nóng, có hạ tầng giao thông mới, hoặc các khu vực được quy hoạch thành trung tâm thương mại mới. Ngoài ra, cần phân loại đường theo chiều rộng thực tế và chức năng thương mại thay vì chỉ theo tên đường.
Trước đây, phường đã báo cáo cơ sở dữ liệu về giá đất, các giao dịch thành của tất cả các tuyến đường, đoạn đường theo vị trí, khu vực và điểm giáp ranh để các đơn vị có liên quan tính toán giá đất. Các tuyến đường được nâng cấp mở rộng ở phường cũng đã được báo cáo. Tôi đề xuất ở các địa phương khác bảng giá đất cũng được tính thật kỹ, thật sát, nhất là những tuyến đường được nâng cấp, mở rộng"- vị lãnh đạo này chia sẻ.
Phân tích thêm, ông Trương Hữu Chức - Phòng Kinh tế đất, Sở NN&MT TP.HCM cho biết, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí, khu vực, tuyến đường cụ thể có tên trong bảng giá đất của ba tỉnh, thành trước khi sáp nhập sẽ áp dụng theo nguyên tắc tại vị trí, khu vực và tuyến đường cụ thể, tương ứng địa giới hành chính của 168 đơn vị hành chính cấp xã trên địa bàn TP.HCM.
Để xây dựng bảng giá đất, các sở sẽ lấy thông tin, ý kiến, đề xuất về giá của địa phương; sau đó điều chỉnh để đảm bảo tính hợp lý, hài hòa.
Việc tăng giá đất ở các tuyến đường được nâng cấp, mở rộng sẽ do địa phương đề xuất. Điển hình giá đất của khu đất số 1 Lý Thái Tổ cũng tăng hơn so với trước đây. Bên cạnh đó, dự thảo lần này nhiều tuyến đường được nâng cấp, mở rộng cũng tăng. Chúng tôi sẽ lấy ý kiến từ địa phương và sau đó có cân chỉnh để đảm bảo tính hợp lý.
Ông Trương Hữu Chức - Phòng Kinh tế đất, Sở NN&MT TP.HCM
Đường nâng cấp là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM chia sẻ, Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện đúng nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai.
Điều khoản này nêu rõ "yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là một trong những căn cứ định giá đất". Khoản 1 Điều 8 Nghị định 71/2024 quy định về giá đất thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp bao gồm: Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường... Như vậy, việc nâng cấp, mở rộng đường là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Tuy nhiên, pháp luật không quy định bắt buộc rằng cứ tuyến đường được nâng cấp, mở rộng thì giá đất theo bảng giá của Nhà nước phải tăng. Việc điều chỉnh tăng hay không phụ thuộc vào đánh giá tổng hợp của cơ quan xây dựng bảng giá đất, dựa trên nhiều yếu tố như hạ tầng, vị trí, quy hoạch và diễn biến giá thị trường.
Vì vậy, nâng cấp hạ tầng giao thông chỉ là căn cứ để xem xét khi điều chỉnh bảng giá đất, không phải cơ sở pháp lý mang tính bắt buộc phải tăng giá.
"Việc Nhà nước đầu tư nâng cấp, mở rộng các tuyến đường thường tạo ra giá trị gia tăng đáng kể cho các thửa đất mặt tiền, trong khi người sử dụng đất không bỏ ra chi phí nhưng vẫn được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng công cộng. Do đó, theo tôi cần xem xét điều chỉnh bảng giá đất tại các tuyến đường này nhằm phản ánh đúng sự thay đổi về vị trí, điều kiện giao thông và giá trị thực tế của thửa đất.
Việc điều chỉnh như vậy không chỉ góp phần bảo đảm công bằng giữa các khu vực được hưởng lợi khác nhau từ đầu tư công, mà còn tăng tính công khai, minh bạch trong quản lý giá đất. Mặt khác, đây cũng là cách để Nhà nước thu hồi một phần giá trị gia tăng do chính mình tạo ra, tạo thêm nguồn lực để tiếp tục đầu tư hạ tầng" - Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng đề xuất.
TP.HCM giải trình bảng giá đất
Sở NN&MT TP.HCM vừa tổng hợp, giải trình và báo cáo sau khi nhận ý kiến góp ý của các sở ngành và đơn vị liên quan xung quanh dự thảo bảng giá đất, cụ thể:
- Đối với các xã, phường thuộc TP.HCM (trước sáp nhập) đơn vị tư vấn kế thừa Quyết định 79/QĐ-UBND năm 2024.
- Khu vực tỉnh Bình Dương (trước sáp nhập): Các xã, phường thuộc TP Dĩ An, TP Thuận An (trước sáp nhập) có vị trí địa lý giáp ranh với TP Thủ Đức (trước sáp nhập) có điều kiện kinh tế, xã hội, cơ sở hạ tầng tương đồng với TP Thủ Đức; TP Dĩ An, TP Thuận An và TP Thủ Dầu Một là 3 khu vực phát triển nhất trên địa bàn tỉnh Bình Dương cũ nên đề xuất cùng khu vực II với TP Thủ Đức cũ.
- Các xã, phường thuộc TP Tân Uyên, TP Bến Cát cũ có điều kiện phát triển kinh tế, xã hội, cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn so với TP Dĩ An, TP Thuận An và TP Thủ Dầu Một. Đơn giá các tuyến đường trên địa bàn xã, phường TP Tân Uyên, TP Bến Cát có đơn giá bình quân là 6,8 triệu đồng/m2 thấp hơn so với TP Dĩ An, TP Thuận An, TP Thủ Dầu Một là 18 triệu đồng/m2...
- Khu vực tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (trước sáp nhập): Tương tự như tỉnh Bình Dương cũ, các xã, phường thuộc TP Vũng Tàu là khu vực phát triển nhất, mật độ dân số đông đúc 4.824 người/km2 nên đơn vị tư vấn đề xuất xếp vào khu vực II.
