Thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quan trọng khi tốc độ tăng trưởng của ngành du lịch đạt mức ấn tượng, trong khi nguồn cung khách sạn mới lại giảm tốc rõ rệt so với giai đoạn trước.
Nguồn cung mới “đóng băng”, tài sản hiện hữu bất ngờ lên ngôi
Theo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels vừa công bố, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện hữu có vị trí tốt nhưng chưa được khai thác tối đa giá trị nhiều khả năng sẽ trở thành tâm điểm đầu tư từ năm 2026.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, nhận định trọng tâm phát triển của thị trường hiện nay đã dịch chuyển từ mở rộng quy mô phòng sang tái cấu trúc và nâng cấp tài sản nhằm gia tăng lợi thế cạnh tranh bền vững. Tại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, nhiều dự án sở hữu vị trí đắc địa nhưng hiệu quả khai thác vẫn chưa tương xứng.
Trong bối cảnh nguồn cung mới chững lại, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội cùng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng, việc nâng cấp và tái định vị tài sản được xem là chiến lược tạo giá trị tối ưu cho nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 - 2030.
Số liệu từ Savills Hotels cho thấy hơn 68% nguồn cung hiện tại do chủ đầu tư tự vận hành, trong đó không ít dự án chưa đầu tư đúng mức cho trải nghiệm khách hàng. Theo đó, nếu được cải tạo, chuẩn hóa vận hành hoặc khai thác hiệu quả mạng lưới phân phối thông qua hợp tác với các thương hiệu quốc tế, hiệu quả hoạt động của nhiều dự án có thể được cải thiện đáng kể.
Tái định vị tài sản: “Tấm vé sinh tồn” của bất động sản nghỉ dưỡng
Tại nhiều điểm đến nghỉ dưỡng quen thuộc như Hạ Long, Nha Trang hay Mũi Né, nguồn cung phòng hiện tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp (midscale), vốn đang phải cạnh tranh gay gắt về giá. Trong khi đó, nhu cầu của khách quốc tế từ châu Âu, Ấn Độ, Đông Bắc Á, cũng như tầng lớp trung lưu trong nước, lại có xu hướng dịch chuyển lên các phân khúc cao hơn, đòi hỏi chất lượng dịch vụ, tiện ích và trải nghiệm ngày càng khắt khe.
Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến những dự án có khả năng cải tạo, nâng cấp và tái định vị trở thành nhóm tài sản hấp dẫn nhất trên thị trường hiện nay.
Tuy nhiên, thực tế tại một số thị trường trọng điểm cho thấy quá trình phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn diễn ra chậm và thiếu đồng đều. Đà Nẵng là ví dụ điển hình.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting nêu quan điểm: Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức sụt giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ, trong khi các dự án mới gần như vắng bóng suốt gần ba năm qua.
Về phía cầu, trong quý III năm nay, sức mua của phân khúc này vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch không đáng kể, cho thấy thanh khoản chưa được cải thiện rõ rệt trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư còn dè dặt. Đáng chú ý, mặt bằng giá bán sơ cấp hầu như đi ngang so với cùng kỳ năm trước và tiếp tục neo ở mức cao, tạo thêm áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường.
Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như chia sẻ lợi nhuận hoặc doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất…
Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng “niềm tin của thị trường đối với phân khúc nghỉ dưỡng vẫn chưa phục hồi khi phần lớn nhà đầu tư còn thận trọng trước rủi ro pháp lý kéo dài và tính bền vững của dòng tiền khai thác, yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư”.
Ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, rào cản pháp lý cùng quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các dự án hiện hữu được đánh giá là những tài sản có tiềm năng gia tăng giá trị mạnh nếu được nâng cấp và tái định vị đúng hướng. Xu hướng này càng rõ nét khi nguồn cung tương lai tại hai đô thị lớn gần như chạm trần.
Cụ thể, Hà Nội chỉ có khoảng 4.000 phòng mới dự kiến ra mắt từ nay đến năm 2028, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang. Trong khi TP.HCM còn hạn chế hơn, với chưa đến 1.500 phòng đang trong quá trình phát triển.
Bên cạnh đó, các thị trường mới như Quy Nhơn, Phú Yên, Hồ Tràm hay một số khu vực vệ tinh phía Bắc đang nổi lên nhờ tiến độ hạ tầng được đẩy mạnh, đặc biệt khi sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc trọng điểm đi vào hoạt động. Tuy nhiên, để tận dụng trọn vẹn cơ hội, sản phẩm nghỉ dưỡng tại các điểm đến mới cần được chuẩn hóa cao hơn, đa dạng trải nghiệm hơn và phù hợp với thị hiếu khách quốc tế, điều mà nâng cấp và tái định vị có thể mang lại nhanh và hiệu quả hơn so với phát triển dự án mới.
Ông Mauro Gasparotti nhận định: “Việt Nam đang có cơ hội hiếm có để nâng chất toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành, sẽ là những người dẫn đầu trong chu kỳ tăng trưởng mới”.
Với sự kết hợp giữa nguồn cầu mạnh, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành nhanh chóng của nhà đầu tư trong nước, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mở ra một giai đoạn mà việc tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo. Savills Hotels cho rằng đây là thời điểm phù hợp để các chủ sở hữu rà soát lại chiến lược vận hành, đánh giá tiềm năng tái định vị thương hiệu và sớm nắm bắt làn sóng dịch chuyển của thị trường.
