Nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá căn hộ TP.HCM tăng vọt, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam. Khi phân khúc vừa túi tiền gần như vắng bóng, người mua ở thực buộc phải thay đổi chiến lược. Họ chấp nhận đi xa hơn về phía Bình Dương (cũ) để tìm lời giải cho bài toán an cư.
Tìm căn hộ vừa túi tiền
Anh Duy Minh làm nhân viên văn phòng tại phường Hiệp Bình, đã dành cả năm tìm mua căn hộ đầu tay nhưng đành bỏ cuộc trước mức giá tại TP.HCM. "Cầm trong tay gần 2,5 tỉ đồng, chúng tôi đỏ mắt không tìm ra dự án mới phù hợp vì giá nhà rất cao" - anh Minh chia sẻ.
Cuối cùng, anh quyết định xuống tiền mua một căn hộ tại khu vực phường Dĩ An. Dù mang tiếng vùng giáp ranh nhưng vị trí này di chuyển về trung tâm làm việc chỉ mất 30 phút. Mức giá tại đây mềm hơn hẳn và tiện ích không thua kém gì TP.HCM.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang ngày càng rõ rệt. Theo dữ liệu từ Savills, trong 9 tháng năm 2025, TP.HCM chỉ có khoảng 4.300 căn hộ mở bán nhưng tới 60% thuộc phân khúc cao cấp. Tỉ lệ hấp thụ đạt 91%, nhưng phần lớn sức mua lại đến từ nhà đầu tư và giới thu nhập cao tích sản chứ không phải người mua để ở.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định khu vực Bình Dương (cũ) đang trở thành vùng trũng hút dòng tiền thực. Không chỉ là các dự án bình dân, tại phường Dĩ An, phường Thuận An, phường Thủ Dầu Một... phục vụ người lao động khu công nghiệp cũng xuất hiện nhiều dự án hạng B. Các dự án này có giá 50-60 triệu đồng/m², hướng tới chuyên gia và gia đình khá giả.
Đáng chú ý, tỉ lệ người địa phương mua nhà tại khu vực Bình Dương (cũ) đã tăng vọt từ 20% lên 40% tùy dự án. Nhóm này đang thay thế dần nhóm nhà đầu tư lướt sóng từ TP.HCM.
Áp lực giá tăng và bài toán hạ tầng
Lý giải về đà tăng giá, giới chuyên gia chỉ ra nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự lệch pha cung cầu và tác động của hạ tầng. Tại TP.HCM, các khu vực phía Đông và khu Nam đang là những điểm nóng tăng giá.
Sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise hay Gamuda cùng hạ tầng đồng bộ đã thiết lập mặt bằng giá mới. Savills ghi nhận giá sơ cấp tăng trung bình 8% so với năm 2024. Cá biệt, giá thứ cấp tại một số nơi tăng nóng tới 15-20%.
Chuyên gia Savills Việt Nam cảnh báo việc giá bán liên tục lập đỉnh sẽ gây áp lực cực lớn lên nhóm người mua ở thực, đặc biệt là gia đình trẻ thu nhập trung bình. Hơn nữa, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, metro số 2 hay cầu Thủ Thiêm 4 dự kiến sẽ tiếp tục là đòn bẩy khiến giá căn hộ TP.HCM duy trì đà tăng trong quý IV-2025.
Tuy nhiên, cơn khát nhà ở thực cũng mở ra cơ hội cho các vùng vệ tinh. Vị chuyên gia cho rằng khu vực Bình Dương (cũ) không còn đơn thuần là lựa chọn giá rẻ vì xa. Khu vực này đang thu hút nhờ các dự án có tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo, phù hợp thị hiếu thế hệ trẻ.
Nhìn về dài hạn, nguồn cung hạn chế và mức giá cao vẫn là rào cản lớn. Để thị trường phát triển bền vững, chuyên gia bất động sản Nguyễn Khánh Duy nhấn mạnh yếu tố then chốt nằm ở việc đẩy mạnh đô thị hóa và liên kết vùng.
Chỉ khi hạ tầng giao thông được khơi thông, các chủ đầu tư mới tự tin mở rộng quỹ đất ra vùng ven. Từ đó, họ có thể phát triển thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền để giải cơn khát cho người dân
