Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025).
Đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà/năm
Đáng chú ý trong bản dự thảo lần 1 (điều 7), Bộ Xây dựng đã đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà/năm. Tuy nhiên, nội dung này sau đó có nhiều ý kiến lo ngại cản trở quyền tự do kinh doanh nên Bộ Xây dựng đã bỏ quy định này trong bản dự thảo lần 2 vừa được đăng tải trên cổng thông tin Bộ Xây dựng vào ngày 5-3.
Cụ thể, tại điều 7, dự thảo lần 2 của Nghị định quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ (theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023), không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023 là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023.
Trước đó, tại bản dự thảo lần 1 (được đưa ra lấy ý kiến từ ngày 27-2-2024, trên cổng thông tin của Bộ Xây dựng), Bộ Xây dựng đã đề xuất 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ.
Trong đó, phương án 1 quy định cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình hoặc 5-10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng một năm.
Phương án 2, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể xác định bằng việc bán, cho thuê BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng có diện tích từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 đất tại khu vực đô thị. Còn tại khu vực nông thôn, diện tích này lớn hơn, trong khoảng 3.000 - 5.000 m2.
Còn phương án 3 quy định, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ theo quy định tại khoản 3, điều 57, Luật Nhà ở. Cá nhân bán, cho thuê nhà ở có nguồn gốc từ nhận thừa kế hoặc nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được các bên trao tặng.
Có thể gây cản trở quyền tự do kinh doanh của người dân
Trao đổi với PLO, nhiều chuyên gia cho rằng quy định hạn chế cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà trong 1 năm có thể gây cản trở quyền tự do kinh doanh của người dân.
TS. Trần Xuân Lượng, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay ông ủng hộ việc chủ trương quản lý việc cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ tuy nhiên quản lý ở đây không phải là “bóp nghẹt” quyền kinh doanh của nhóm đối tượng này.
“Quản lý ở đây phải để người ta phát triển được, nhà nước cũng thu được thuế, mọi bên đều có lợi. Nhưng quản lý phải bằng những công cụ đúng và trúng chứ không nên hạn chế số lượng 5-10 căn như vậy” – chuyên gia này nói.
TS. Lượng đề nghị nên "trói" bằng giá trị giao dịch chứ không nên "trói" cứng bằng số lượng căn hộ. Bởi có những người bán 10 căn chung cư diện tích nhỏ nhưng giá trị không bằng một người bán căn biệt thự, villa giá trị cả triệu USD.
Đồng thời, nhà nước có thể hạn chế bằng cách áp thuế đối với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ cao hơn một chút so với doanh nghiệp.
“Muốn làm được như vậy nhà nước phải làm làm tốt khâu định giá BĐS. Từ đó sẽ xác định được giá trị BĐS sát với thị trường và người nộp thuế phải nộp bao nhiêu, tránh thất thu ngân sách, thay vì đếm các hộ nhỏ lẻ bán, cho thuê được bao nhiêu căn hộ/năm” – TS Lượng nói.
