Giao lưu trực tuyến về công chứng, chứng thực hợp đồng nhà, đất

Chào bạn,

Theo quy định của khoản 3, điều 188 luật đất đai 2014, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế...quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính.

Như vậy, trường hợp của bạn nếu đã làm đầy đủ thủ tục theo quy định trên thì việc thừa kế đã có hiệu lực. Trường hợp mất giấy chứng nhận, và mỗi người thừa kế yêu cầu cấp riêng mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy, để được hướng dẫn thủ tục.

Bà Phan Thị Bình Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM (đứng) đang trao đổi với các khách mời để trả lời các câu hỏi của bạn đọc gửi đến chương trình.

Theo quy định Điều 62 Luật Nhà ở 2014, khoản 4, điều 19 NĐ 100/2015/CP thì người mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua. Nếu có nhu cầu bán lại nhà ở này thì chỉ được bán cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán. Việc ký hợp đồng đặt cọc hay lập di chúc sẽ không đảm bảo quyền lợi cho người mua sẽ được sở hữu nhà ở sau thời hạn 5 năm kể trên.

Theo quy định tại khoản 1, điều 168 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận và đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Do đó, trong trường hợp đất của ông chưa được cấp giấy nhận thì các tổ chức hành nghề công chứng không thể chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng của bạn có được chấp nhận hay không? Việc này do cơ quan có thẩm quyền xem xét dựa trên các giấy tờ mà bạn xuất trình. Và việc bạn có được cấp giấy CN hay không cũng do cơ quan có thẩm quyền căn cứ theo quy định của pháp luật về điệu kiện cấp GCNQSDĐ để cấp giấy cho bạn hoặc từ chối cấp giấy.

Đối với trường hợp của bạn trình bày, nếu ông Chi có QSDĐ rồi ông Chi chết thì phát sinh thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Theo Điều 636 Bộ Luật Dân sự thì kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Do đó phải xác định được những người thừa kế của ông Chi thông qua việc khai nhận di sản thừa kế phần tài sản ông Chi để lại và trước bạ đăng bộ sang tên cho những người được thừa kế thì những người này theo quy định của pháp luật mới được thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án công bố là vô hiệu.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Công chứng năm 2014, người yêu cầu công chứng phải ký vào hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên (trừ trường hợp đã đăng ký chữ ký mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng).

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014, thì thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Theo Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Do đó, các bên cần phải ký vào hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên, pháp luật không quy định bắt buộc các bên phải ký vào hợp đồng trong cùng một ngày. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng, giao dịch phải được thực hiện theo đúng thời hạn công chứng theo quy định nêu trên và phải được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. 

Bà Dương Thị Thanh Lan, Phó phòng Bổ trợ Sở Tư pháp TP.HCM.

Về mặt nguyên tắc phí chứng thực hơp đồng theo Thông tư Liên tịch số 158/2015/TTLT-BTC-BTP thì có mức thu là 30.000 đồng/hợp đồng. Cơ quan thực hiện chứng thực có trách nhiệm xuất biên lai theo quy định.

Tuy nhiên, trong trường hợp nhà đất của bà thuộc địa bàn các tỉnh, thành phố (trong đó có TP.HCM) mà đã thực hiện chủ trương chuyển giao việc chứng nhận hợp đồng giao dịch từ UBND cấp xã sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thì hợp đồng chuyển quyền nhượng nhà đất phải được chứng nhận tại các tổ chức hành nghề công chứng và nộp phí theo Thông tư Liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP, Thông tư Liên tịch số 115/2015/TTLT-BTC-BTP với mức thu theo giá trị tài sản.

Bà PHAN THỊ BÌNH THUẬN, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: Hoàng Giang.

Chào bạn,

Theo điều 51, luật Công chứng sửa đổi bổ sung hủy bỏ hợp đồng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận của tất cả người tham gia hợp đồng và được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó.

Căn cứ quy định trên, bạn hoặc em của bạn kí tại tổ chức hành nghề công chứng nào thì đến tổ chức hành nghề công chứng đó để tổ chức sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ.

Theo quy định tại điểm B, khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế trong nước được quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu công ty của ông là tổ chức kinh tế trong nước thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Lưu ý, trong trường hợp chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở, sản xuất kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô th đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt (khoản 5 Điều 144 Luật Đất đai 2013).

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cần những điều kiện như sau:

- Đất có GCN quyền sử dụng đất hợp lệ.

- Đất không bị tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Bên chuyển nhượng có CMND, hộ khẩu, các giấy tờ về tài sản chung/riêng đối với quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

-  Bên nhận chuyển nhượng có các giấy tờ về tư cách pháp nhân, giấy tờ về tư cách và thẩm quyền tham gia giao dịch của người đại diện theo pháp luật.

Để được hướng dẫn cụ thể, ông có thể liên hệ với các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương.

Theo điều lệ của hiệp hội công chứng La Tinh, mà công chứng Việt Nam là một trong những thành viên thì các hợp đồng giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua công chứng. Tuy nhiên, do hoàn cảnh điều kiện tại Việt Nam, nên theo quy định của Pháp luật và tùy theo từng địa phương, các giao dịch nhà đất có thể được lựa chọn tới công chứng hoặc chứng thực.

Việc chứng thực như bạn nói, đơn giản, ít tốn kém còn công chứng thì phức tạp, mất thời gian hơn vì: Theo pháp luật, trình tự thủ tục; trách nhiệm pháp lý và giá trị pháp lý giữa văn bản công chứng và văn bản chứng thực cũng khác nhau, nên việc thu phí và lệ phí cũng khác nhau.

Căn cứ Thông tư 158/2015 TTLT-BTC-BTP, lệ phí chứng thực di chúc là 30.000 đồng (Ba mươi ngàn đồng).

Người lập di chúc phải mang theo những giấy tờ là:

1. CMND hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người lập di chúc;

2. Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp liên quan đến tài sản đó (xuất trình bản chính để đối chiếu);

3. Dự thảo Di chúc (nếu có).

Chào bạn!

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm: 

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, trường hợp mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ thì chưa thể sang tên được.

Về câu hỏi "công chứng chờ là như thế nào?" thì không rõ ý bạn muốn hỏi cụ thể về việc gì nên hiện không thể trả lời chính xác cho bạn được, bạn hãy bổ sung câu hỏi để làm rõ nhé.

Căn cứ theo K1 Điều 48 Luật Công chứng thì người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch phải ký vào hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên.

Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch (K8 Điều 40 Luật Công chứng).

Như vậy, nếu đã thống nhất về nội dung của hợp đồng thì vợ hoặc chồng có thể lên phòng công chứng ký trước, người kia lên ký sau. Tuy nhiên, theo K2, Đ43 Luật Công chứng thì thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Bà PHAN THỊ BÌNH THUẬN, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: Hoàng Giang.

Căn cứ điều 168, Luật đất đai, về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và Điều 118, Luật nhà ở về điều kiện của người tham gia giao dịch, trường hợp nhận thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó trường hợp của bạn phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, cập nhật, đăng ký thay đổi chủ sử dụng thì mới đủ điều kiện công chứng hợp đồng thế chấp.

Trường hợp cha, mẹ bạn đã chết thì bạn phải thực hiện thủ tục khai di sản thừa kế và cập nhật tên những người thừa kế theo quy định luật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật sau đó mới thực hiện được các giao dịch về nhà ở trong đó có việc thế chấp nhà đất.

Bà Lê Thị Phương Liên, Trưởng Văn phòng Công chứng Lê Thị Phương Liên trả lời câu hỏi của bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG

Về mặt nguyên tắc, theo quy định tại điểm d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành hợp đồng và phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Do đó, đối với trường hợp các tỉnh thành chưa thực hiện chuyển giao thẩm quyền công chứng chứng thực từ UBND cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được chứng thực, nhưng phải được thực hiện với hình thức chứng thực hợp đồng theo Chương III Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (mà không được phép chứng thực dưới dạng chứng thực chữ ký).

Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 5 Nghị định 23 và Điều 61 Luật Công chứng thì Phòng Tư pháp và các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền chứng thực chữ ký của người dịch và công chứng bản dịch. 

Do ông bà chưa nói rõ giấy tặng cho nhà bằng tiếng nước ngoài đó là nước nào, có thuộc trường hợp bắt buộc phải hợp pháp hóa lãnh sự hay không nên chưa thể hướng dẫn cụ thể. Ví dụ văn bản do cơ quan có thẩm quyền của một số nước như Pháp, Nga, Lào... được miễn hợp pháp hóa lãnh sự; còn một số nước khác như Anh, Mỹ... thì bắt buộc phải hợp pháp hóa lãnh sự trước khi dịch. 

Ông bà có thể liên hệ trực tiếp các Phòng Tư pháp, tổ chức hành nghề công chứng để được tiếp nhận để dịch hồ sơ hoặc hướng dẫn hợp pháp hóa theo quy định trước khi dịch. 

Theo điểm d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở có thể được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tuy nhiên, trong trường hợp đất của ông thuộc địa bàn các tỉnh (trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh) mà đã thực hiện chuyển giao việc chứng nhận hợp đồng giao dịch từ Ủy ban nhân dân cấp xã sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thì Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở phải được chứng nhận tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Hiện nay, phí công chứng được căn cứ theo Thông tư số 08/2012/TT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 và Thông tư số 115/2015/TTLT-BTC-BTP ngày 11/8/2015 do liên Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp quy định.

Theo đó, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Trong trường hợp trong hợp đồng có ghi giá trị giao dịch thì tính trên giá trị giao dịch.

Bà Dương Thị Thanh Lan, Phó phòng Bổ trợ Sở Tư pháp TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến về công chứng, chứng thực hợp đồng nhà, đất, sáng 18-5. Ảnh: HOÀNG GIANG

Theo Điều 118 của Luật Nhà ở, việc mua bán nhà ở phải có giấy nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Do đó, trong trường hợp nhà đất của ông chưa có giấy chứng nhận thì không thể lập hợp đồng mua bán để công chứng chứng nhận.

Để bán được toàn bộ nhà đất hoặc một trong hai căn nhà trên, trước hết ông phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải đóng tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Theo Điều 122 của Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng mua bán nhà của ông phải được công chứng. Việc viết giấy tay nhờ người làm thì không có giá trị để đăng ký sang tên cho người mua. Còn việc tách điện – nước, ông có thể liên hệ với cơ quan liên quan để được hướng dẫn thêm.

Theo Điều 121 Luật Nhà ở thì Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung đã được liệt kê tại Điều này. Do đó, các bên có thể tự soạn thảo các nội dung của hơp đồng của mình với điều kiện nội dung không trái pháp luật, không vi pham đạo đức xã hội.

Thông thường, tại các tổ chức hành nghề công chứng đều có sẵn mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để các bên tham khảo. Các bên có toàn quyền thêm bớt, thay đổi nội dung cho phù hợp với ý chí thỏa thuận của mình miễn không trái pháp luật, vi phạm đạo đức xã hội.

Ông Từ Dương Tuấn, Trưởng phòng Công chứng số 5 (TP.HCM)

Hiện nay, các phí tổn mà người yêu cầu công chứng phải trả gồm có:

- Phí công chứng: mức phí công chứng này do Nhà nước quy định cụ thể trong Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng và Thông tư liên tích số 115/2015/TTLT-BTC-BTP ngày 11/8/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTC của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp. Các tổ chức hành nghề công chứng phải thu đúng, thu đủ như nhau.

- Thù lao công chứng: sẽ do từng tổ chức hành nghề công chứng tự ấn định nhưng không được vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Hiện nay, trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 21/3/2016. Do đó mỗi tổ chức hành nghề công chứng sẽ có mức thu thù lao khác nhau và được niêm yết công khai.

Nhìn chung, theo biểu mức thu thù lao của các tổ chức hành nghề công chứng thông báo cho Sở Tư pháp quản lý thì mức thu thù lao của các Phòng công chứng là thấp hơn các Văn phòng công chứng.

- Chi phí khác: sẽ do sự thỏa thuận của tổ chức hành nghề công chứng với người yêu cầu công chứng.

Chào chị,

Khi bạn mua nhà, điều đầu tiên bạn nên xem xét căn nhà bạn mua có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ không; người bán có phải là người được ghi nhận trên giấy tờ nhà không; diện tích nhà và đất giữa thực tế và giấy tờ có phù hợp với nhau không.

Bạn cũng nên ra ủy ban nhân dân phường xã, (Quận, Huyện) để tìm hiểu thông tin về quy hoạch, liên quan tới vị trí căn nhà mà bạn có ý định mua.

Đồng thời, bạn liên hệ cơ quan công chứng để được tư vấn, hướng dẫn về hồ sơ giấy tờ, và nội dung hợp đồng (Thời hạn, phương thức thanh toán, thời điểm giao nhận nhà...) và biết thêm thông tin ngăn chặn hoặc hạn chế giao dịch đối với căn nhà mà bạn dự định mua.

Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, K29 Điều 3 Luật Đất đai quy định rất rõ: "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất". 

Như vậy, nếu bìa đỏ ghi hộ gia đình thì hộ gia đình chính là người sủ dụng đất (thông thường khi cấp GCNQSDĐ có ban hành danh sách thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng chung quyền sử dụng đất)

Việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên thế chấp và bên thứ 3 cơ bản giống nhau, là người có tài sản đưa tài sản của mình để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự nhất định (cho chính mình hoặc cho người khác). Nếu cho chính mình thì gọi là thế chấp, nếu cho người thứ 3 thì trước đây gọi là bảo lãnh, thì nay gọi là thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người khác.

Hiệu lực của hợp đồng thì căn cứ theo Điều 405 Bộ Luật Dân sự, Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Ngoài ra, theo K1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 cũng quy định, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như vậy, hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định. Còn hợp đồng có đăng ký hay không thì tùy từng trường hợp cụ thể mà sẽ có quy định riêng về hiệu lực của việc đăng ký hợp đồng (ví dụ hợp đồng thế chấp QSDĐ thì phải đăng ký thì mới có giá trị pháp lý...)

Theo quy định Khoản 3, điều 642 BLDS 2005 thì thời hạn từ chối nhận di sản là 6 tháng, kể từ ngày mở thừa kế  mà theo quy định tại Khoản 1, điều 633 BLDS 2005 thì thời điểm mở thừa kế được xác định là thời điểm người có tài sản chết. Có thể thấy việc từ chối nhận di sản thừa kế được BLDS 2005 quy định căn cứ vào thời điểm phát sinh sự kiện người có tài sản chết để thực hiện mà không quy định căn cứ vào việc di chúc chung phát sinh hiệu lực. Do đó, nếu vẫn còn trong thời hạn 6 tháng kể từ khi ông A chết thì ông B hoàn toàn có quyền lập văn bản từ chối lập di sản.

Căn cứ vào nội dung câu hỏi, xin thông tin đến Ông/Bà như sau: Công chứng và chứng thực là hai việc khác nhau.

- Luật Công chứng quy định công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; công chứng viên phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch, chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình, bồi thường thiệt hại do mình gây ra trong quá trình hành nghề công chứng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

- Theo quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng giao dịch thì chứng thực là việc Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; người yêu cầu chứng thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Trong trường hợp người thực hiện chứng thực gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức do lỗi của mình thì sẽ bị xử lý kỷ luật, bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 56 Luật công chứng quy định về công chứng di chúc và Điểm e Khoản 2 Điều 5 Nghị Định 23 quy định UBND cấp xã có thẩm quyền chứng thực di chúc . Như vậy, ông phải tự mình yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND phường để công chứng hoặc chứng thực di chúc. 

Xin chào bạn! Câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ điều 168, Luật đất đai, về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và Điều 118, Luật nhà ở về điều kiện của người tham gia giao dịch, trường hợp nhận thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó trường hợp của bạn phải thực hiện thủ tục cập nhật, đăng ký thay đổi chủ sử dụng thì mới đủ điều kiện công chứng, sang tên, mua bán.

Theo khoản 4 điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở có thể được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.

Hợp đồng được công chứng hay chứng thực đều có giá trị pháp lý để đăng ký chuyển quyền sở hữu cho người mua. Tuy nhiên, theo Điều 5 của Luật Công chứng thì văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh và có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong quá trình công chứng, các bên sẽ được công chứng viên giải thích quyền và nghĩa vụ pháp lý, hậu quả pháp lý của giao dịch để tự quyết định. Nếu công chứng viên có lỗi trong quá trình chứng nhận mà gây thiệt hại cho các bên thì phải bồi thường theo luật định. Trong khi đó, theo điều 35 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì đối với văn bản chứng thực, người thực hiện chứng thực chỉ chịu trách nhiệm về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện và chữ ký của các bên.

Bên cạnh đó, trong trường hợp nhà của ông (bà) thuộc địa bàn các tỉnh, thành phố (trong đó có TP.HCM) đã thực hiện chủ trương chuyển giao việc chứng nhận hợp đồng giao dịch từ UBND cấp xã sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được chứng nhận tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Ông Từ Dương Tuấn, Trưởng phòng Công chứng số 5 (TP.HCM)

Chào bạn,

Trường hợp của bạn cần làm rõ những vấn đề là bạn mua nhà hay mua đất, hay cả nhà và đất. Tuy nhiên, việc mua nhà hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì điều kiện đầu tiên phải có giấy chứng nhận.

Đồng thời, mỗi địa phương đều có quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Vì vậy, trường hợp bạn không rõ có đủ điều kiện tách thửa không (3x10m), việc này bạn nên liên hệ với cơ quan chức năng (Công chứng hoặc đăng kí) ở địa phương để nắm rõ thêm thông tin.

Về giấy tờ bên mua, bạn cần giấy tờ tùy thân (CMND/căn cước Công dân/Hộ chiếu trong thời hạn sử dụng) và hộ khẩu.

Sau khi được công chứng hoặc chứng thực, bạn mang hồ sơ tới trước bạ đăng bộ sang tên bạn.

Chào anh, chị. Do câu hỏi của anh, chị trùng nội dung nên chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014 thì việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Do đó, trường hợp đơn phương hủy hợp đồng mua bán nhà của các anh, chị là không thể thực hiện được.

Cũng xin được chia sẻ thêm, do công chứng là cơ quan phải thực hiện theo quy định của pháp luật nên công chứng viên chỉ được công chứng những gì pháp luật quy định.

Bà Lê Thị Phương Liên, Trưởng Văn phòng Công chứng Lê Thị Phương Liên trả lời câu hỏi của bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG

Chào anh,

Do câu hỏi của anh chưa nêu rõ về bên chuyển nhượng, nên câu trả lời sẽ có 2 trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: Nếu năm 2002 anh mua từ tất cả thành viên của hộ tại thời điểm được cấp sổ đỏ, thì hiện nay, việc yêu cầu kí lại hợp đồng là không cần thiết.

Trường hợp 2: Nếu năm 2002, anh mua từ một trong các thành viên của hộ gia đình, thì hiện nay yêu cầu kí lại hợp đồng là đúng theo quy định bộ luật dân sự và Luật đất đai.

Thời điểm tính thành viên trong hộ tham gia giao dịch là thời điểm được cấp giấy chứng nhận (Thường khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thì có danh sách các thành viên trong hộ sử dụng chung quyền sử dụng đất).

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1 (TP.HCM) trả lời câu hỏi của bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến về công chứng, chứng thực hợp đồng nhà, đất, sáng 18-5. Ảnh: HOÀNG GIANG

Căn cứ Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Theo Khoản 2 điều 51 Luật Công chứng quy định "việc công chứng sửa đổi bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện hợp đồng công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch". 

Như vậy, việc bà đã ký hợp đồng mua bán đất tại văn phòng công chứng nay muốn sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng thì phải liên hệ tại văn phòng công chứng đã công chứng cho bà hợp đồng đó để thực hiện. UBND phường không có thẩm quyền chứng thực, sửa đổi, hủy bỏ trong trường hợp này.

Bà Nguyễn Thị Quỳnh Triều, Phó Trưởng phòng Tư pháp quận 1 (TP.HCM) trả lời câu hỏi của bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến về công chứng, chứng thực hợp đồng nhà, đất, sáng 18-5. Ảnh: HOÀNG GIANG

Chào anh,

Theo điều 118 luật Nhà ở năm 2014, thì điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về nguyên tắc phải có giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở, nhận thừa kế... thì không yêu cầu phải có giấy chứng nhận mới được giao dịch.

Vì vậy, trong trường hợp bạn hỏi, việc cho mượn khi bên mua chưa sang tên đăng bộ việc mua vẫn phù hợp theo khoản 2 điều 118 luật nhà ở 2014.

Các tổ chức hành nghề công chứng, Phòng tư pháp, UBND cấp xã đều có thẩm quyền "chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền đối với các trường hợp không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng BĐS" (theo điểm d Khoản 4, Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP) . 

Như vậy, đối với việc ủy quyền cho người khác làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay ông mà không phát sinh thù lao, không phát sinh nghĩa vụ bồi thường, thì ông có thể liên hệ các tổ chức hành nghề công chứng, Phòng tư pháp, UBND cấp xã để được chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Căn cứ khoản 2 điều 122 Luật nhà ở (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) thì trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Toàn cảnh buổi giao lưu trực tuyến về công chứng, chứng thực hợp đồng nhà, đất, sáng 18-5. Ảnh: HOÀNG GIANG