Án lệ số 36/2020 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi chứng nhận QSDĐ bị thu hồi, hủy bỏ được Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thông qua và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA.
Nguồn án lệ là quyết định giám đốc thẩm số 05/2018 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao về vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần V (ngân hàng), các bị đơn là ông Nguyễn Văn C. và bà Vũ Thị T.
Tình huống án lệ, hợp đồng thế chấp QSDĐ đúng quy định nhưng sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ. Việc thu hồi, hủy bỏ GCNQSDĐ không làm mất đi QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất.
Trường hợp này phải xác định hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật.
Ảnh minh họa
Theo đơn khởi kiện đề ngày 18-5-201, ngân hàng khai ngày 22-3-2010 có ký kết hợp đồng tín dụng cho ông C., bà T. vay 900 triệu đồng, thời hạn vay là 12 tháng.
Tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất diện tích 3.989,7 m2 ở thị xã B. Giao dịch bảo đảm đã được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ thị xã B.
Sau khi vay tiền, hai người này không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên ngân hàng yêu cầu trả toàn bộ số nợ gốc và lãi hơn 1,4 tỉ đồng.
Trong quá trình hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực thì UBND thị xã B ban hành Quyết định số 3063 thu hồi GCNQSDĐ trên.
Tuy nhiên, ngân hàng xác định dù GCNQSDĐ không còn nhưng quyền sử dụng 2.400 m2 đất mà ông C., bà T. nhận chuyển nhượng trước đây (sau khi điều chỉnh theo thực tế) đã hoàn thành nên vẫn có giá trị bảo đảm cho khoản vay của ông, bà này.
Ngân hàng sẽ đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B ưu tiên phát mãi thanh toán cho ngân hàng.
Bị đơn là ông C. xác nhận các thông tin về hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp như ngân hàng trình bày là đúng. Sau khi vay, ông đã thanh toán cho ngân hàng một phần nợ lãi là gần 122,8 triệu đồng, chưa thanh toán tiền gốc. Ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ngân hàng.
Ông C., bà T. đã khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định số 3063 của UBND thị xã B nhưng không được tòa sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận. Do đó, ông C. đề nghị tòa án giải quyết theo quy định vì tài sản bảo đảm hiện nay không còn.
Bản án sơ thẩm ngày 10-12-2013 của TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu quyết định buộc ông C. và bà T. phải trả cho ngân hàng hơn 1,4 tỉ đồng.
Tòa tuyên hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và ông C., bà T. vô hiệu nên không có giá trị đảm bảo việc thanh toán nợ cho hợp đồng tín dụng. Ngân hàng kháng cáo.
Bản án phúc thẩm ngày 15-8-2014 của Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM quyết định bác kháng cáo của ngân hàng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau đó, ngân hàng có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm trên.
Ngày 15-8-2014, Chánh án TAND Tối cao kháng nghị đề nghị hủy một phần án phúc thẩm và sơ thẩm về phần tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu xét xử lại.
Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xử giám đốc thẩm nhận định việc thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên là đúng quy định.
Việc thu hồi, hủy bỏ GCNQSDĐ không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C. vì việc chuyển nhượng đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về hợp đồng chuyển nhượng này.
Mặt khác, trước khi GCNQSDĐ của vợ chồng ông C. bị thu hồi, ông, bà này đã thế chấp QSDĐ này cho ngân hàng nhiều lần để vay tiền. Hợp đồng thế chấp tuân thủ đúng quy định nên có hiệu lực pháp luật.
Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng hợp đồng thế chấp vô hiệu do đối tượng của hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng.
Vì các lẽ trên, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao chấp nhận kháng nghị của chánh án Tòa Tối cao, hủy một phần bản án phúc thẩm và sơ thẩm về phần tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, giao hồ sơ cho TAND tỉnh xét xử lại.
