Chiều 17-3, tiếp tục phiên họp thứ 21, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
 |
Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thay mặt Chính phủ trình bày tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: PHẠM THẮNG |
Đề xuất bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Một trong những điểm mới của dự luật, Chính phủ đề xuất bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo đó, dự thảo quy định rõ việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định của Luật.
Sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư. Trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư, chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.
Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho hay Thường trực Ủy ban này nhận thấy căn cứ Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư là có cơ sở pháp lý.
Tuy nhiên về tính hợp lý, khả thi của đề xuất trên, Thường trực Ủy ban Pháp luật có hai loại ý kiến, trong đó loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, vì nhiều lý do.
“Việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ” - ông Tùng nói đồng thời lo ngại quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay.
Mặt khác, việc này có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung - cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.
 |
Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng. Ảnh: PHẠM THẮNG |
Ý kiến này còn cho rằng theo quy định như dự thảo luật, thời hạn sở hữu nhà chung cư - tài sản lớn của người dân thực tế- sẽ không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu. Điều này sẽ phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau.
“Điều này dẫn đến hệ lụy là không có cơ sở để xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” - ông Tùng nói và cho rằng điều này tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư.
Những người theo quan điểm thứ nhất cũng đánh giá ý kiến nhận định việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ góp phần làm giảm giá nhà là “chưa thực sự thuyết phục”.
Lý do bởi Điều 123 của Luật Nhà ở hiện hành và Điều 164 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều đã có quy định về hình thức mua bán nhà ở có thời hạn để người dân có thể chủ động lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.
Còn nhiều ý kiến băn khoăn
Cạnh đó, các ý kiến không đồng thuận với đề xuất của Chính phủ cũng cho rằng khoản 1 Điều 26 của dự thảo Luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư “chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư”.
Bởi quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất ở chung cư là ổn định lâu dài. Mặt khác, kinh nghiệm pháp luật quốc tế cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo Luật.
“Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất”- Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng thông tin và cho rằng quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa khắc phục được khó khăn hiện nay. Cụ thể là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.
Trên cơ sở nghiên cứu, tham vấn chính sách, loại ý kiến này đề xuất không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật. Để tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng, dự thảo luật bổ sung quy định về một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cụ thể, Nhà nước quyết định di dời người dân ra khỏi các nhà chung cư không bảo đảm an toàn theo quy định của pháp luật về kiểm định công trình xây dựng mà không cần có sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư.
Ý kiến này cũng đề nghị bổ sung trong dự thảo luật các quy định cụ thể về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục cưỡng chế di dời người dân ra khỏi nhà chung cư, tham khảo các quy định tương tự của Luật Đất đai về thủ tục thu hồi đất để bảo đảm đồng bộ, thận trọng, chặt chẽ.
Tuy nhiên theo ông Hoàng Thanh Tùng, một số ý kiến trong Thường trực Uỷ ban Pháp luật tán thành quy định của dự thảo luật, bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.
"Sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài là vấn đề nhạy cảm"
Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, Điều 19 của dự thảo Luật quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (gắn với quyền sử dụng đất); cá nhân người nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở cơ bản như công dân Việt Nam, trừ một số điều kiện về số lượng nhà, căn hộ, khu vực được phép sở hữu và thời hạn sở hữu.
Thẩm tra nội dung này, Thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng quy định của dự thảo Luật liên quan đến sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng.
Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài.
Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này, cung cấp thông tin về quá trình thực thi chính sách này trên thực tế, những kết quả đạt được cũng như những điểm vướng mắc. Đồng thời đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Tương tự, Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị quy định rõ tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về quyền sở hữu nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) của cá nhân nước ngoài không gắn với quyền sử dụng đất, phù hợp với quy định tại Điều 5 của dự thảo luật về người sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân nước ngoài.
