Để đẩy nhanh việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC) khi Nhà nước thu hồi đất, TP.HCM kiến nghị Quốc hội nghiên cứu sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013.
Trong thời gian chờ sửa luật, Sở TN&MT TP.HCM đã có dự thảo đề án thí điểm thực hiện công tác BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội tại TP.HCM. Sở TN&MT đã có công văn xin ý kiến của Bộ TN&MT về đề án này.
Ba dự án “khủng” tại TP Thủ Đức được đề xuất thí điểm
Theo nội dung dự thảo đề án, TP.HCM xin trung ương cho phép thực hiện thí điểm trước ba dự án lớn tại TP Thủ Đức gồm: Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc, dự án Công viên KH&CN TP.HCM và dự án khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú. Cả ba dự án này, Sở TN&MT đều đề xuất tỉ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng là 10%, 12% và 15%.
Đây là các dự án có quy mô hàng trăm hecta, là các dự án trọng điểm của TP.HCM trên địa bàn TP Thủ Đức, tổng mức đầu tư dự kiến lên tới hàng chục ngàn tỉ đồng. Theo tỉ lệ hoán đổi nêu trên thì tỉ lệ càng cao, tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư tại dự án càng lớn.
Chẳng hạn, dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc tại phường An Phú có quy mô hơn 186 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 18.888 tỉ đồng và chưa được TP bố trí vốn bồi thường trong đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025.
Tại dự thảo đề án, TP.HCM đề xuất ba phương án tỉ lệ quy đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng là 10%, 12% và 15%. Theo đó, với các tỉ lệ quy đổi này sẽ tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư của dự án là hơn 32,7 ha, 38,4 ha và 46,9 ha. Cũng theo ba phương án này thì tổng vốn đầu tư của dự án dự kiến hơn 1.388 tỉ đồng, hơn 1.482 tỉ đồng và hơn 1.623 tỉ đồng.
TP.HCM kiến nghị trung ương cho phép TP được thí điểm phương thức nêu trên với tỉ lệ 10%-15% trong công tác thu hồi đất trên địa bàn TP. Nếu được chấp thuận, trước mắt TP sẽ áp dụng thí điểm tại các dự án trọng điểm, cấp bách. Cùng với đó là các dự án phục vụ cho việc thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của TP.
 |
Tuyến đường Tam Bình, phường Linh Đông, TP Thủ Đức nằm trong dự án khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú hiện nay có mật độ dân cư rất đông đúc. Ảnh: VIỆT HOA |
Đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người dân bị thu hồi đất
Theo phân tích của Sở TN&MT, Điều 74 Luật Đất đai 2013 không quy định về phương thức bồi thường bằng đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong công tác BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất nông nghiệp. Khi triển khai thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, người dân được bố trí tái định cư tại khu tái định cư của dự án đối với phần đất ở bị thu hồi toàn bộ và không còn nơi ở nào khác trên địa bàn.
Đối với đất nông nghiệp, do hiện nay đang trong quá trình đô thị hóa, quỹ đất nông nghiệp không còn để giao nên phải thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất. Điều này dẫn đến chi phí bồi thường của dự án rất cao.
“Chính sách chưa quy định về việc bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng phương thức hoán đổi đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật là không có hướng mở, chưa đa dạng về phương thức bồi thường và chưa phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương” - đề án nhận định.
Để chứng minh cho nhận định này, Sở TN&MT cũng đã viện dẫn hàng loạt dự án trong và ngoài ngân sách trước Luật Đất đai 2013, TP.HCM đã triển khai áp dụng thành công phương thức hoán đổi tỉ lệ bồi thường 7%-15% (xem thêm bài 2), tạo điều kiện để người dân có nhiều lựa chọn trong việc tạo lập nhà ở và sinh kế sau khi thu hồi đất.
Đặc biệt, đề án cũng đã liệt kê tỉ lệ bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp và đất ở tại nhiều dự án đã từng thực hiện để thấy được ưu điểm của việc bồi thường bằng phương thức hoán đổi đất ở đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
Theo Sở TN&MT, qua phân tích nhiều dự án đã triển khai, tỉ lệ bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp và đất ở trong cùng dự án phổ biến là 10%-17%. Tuy nhiên, khi hộ dân nhận tiền bồi thường về đất nông nghiệp thì khả năng mua lại được vị trí tương đương đã bồi thường là rất thấp. Nếu được quy đổi sang đất ở đã được hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với tỉ lệ phù hợp (được tái định cư tại chỗ) thì đảm bảo được tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất.
“Như vậy, dễ nhận thấy những ưu điểm của phương thức này như giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ; tỉ lệ đồng thuận của người dân cao hơn, rút ngắn được thời gian thu hồi mặt bằng, tái định cư tại chỗ, giảm thiểu tối đa khiếu nại, khiếu kiện; dự án tiến hành khả thi cũng như hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất” - Sở TN&MT đánh giá.•
Một số dự án đã hoán đổi tỉ lệ bồi thường tại TP.HCM
Tại dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để phục vụ dự án xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định, TP Thủ Đức đã triển khai trong năm 2022. Theo đó, bồi thường đất ở có giá hơn 81 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp là hơn 8,4 triệu đồng/m2. Tỉ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là 10,41%.
Dự án xây dựng mới Trường Mầm non Tam Bình Savico (TP Thủ Đức) triển khai năm 2022, bồi thường đất ở hơn 45,7 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp hơn 7,8 triệu đồng/m2. Tỉ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là khoảng 17%...
