Nhà, đất sổ chung là khái niệm khá quen thuộc trong thị trường bất động sản ở các đô thị đang phát triển. Về bản chất, đất sổ chung là loại đất có từ hai chủ sở hữu trở lên cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận (không thuộc trường hợp đất hộ gia đình). Nhà sổ chung là căn nhà được xây dựng trên một mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng quyền sở hữu được chia sẻ với nhiều người và mỗi người chỉ sở hữu một phần mà không có giấy chứng nhận riêng biệt.
Người mua thường bị hấp dẫn bởi dạng bất động sản này vì giá rẻ hơn so với nhà đất có sổ riêng, tuy nhiên đi kèm theo đó là nhiều rủi ro pháp lý.
Rắc rối đủ đường
Ông Nguyễn Duy (phường Tân Hưng, TP.HCM) chia sẻ câu chuyện dở khóc dở cười khi được người quen rủ rê hùn tiền đầu tư đất tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vào thời điểm đang sốt đất.
Vì nghe quảng cáo mua xong vài tuần là có khách chốt lời nên ông không do dự mà xuống tiền ngay. Ông cùng đứng tên chung với hai người quen trên một thửa đất 3 hecta. Vài ngày sau có người đến hỏi mua, tuy nhiên thấy chưa lời nhiều nên cả ba thống nhất chờ thêm thời gian. Tháng sau giá đất chững lại, ông lo lắng tìm khách bán nhằm rút vốn về nhưng không ai mua.
Ban đầu mọi người vẫn liên lạc với nhau nhưng sau đó tương tác ít dần. Đầu năm nay, ông có ý định bán đất để cho con đi du học nên tìm hai người đồng sở hữu để bàn bạc. Lúc đó ông mới phát hiện ra một người đã đi nước ngoài, một người thì đổi số điện thoại. Hành trình tìm lại các đồng sở hữu gian nan hơn ông nghĩ. Ông thử rao bán trên các nhóm cộng đồng, có vài người hỏi mua nhưng khi biết sổ chung và chưa liên lạc được đồng sở hữu nên họ đều rút lui. Lúc này, mảnh đất trở thành "cục nợ pháp lý", bán không được, giữ cũng không xong.
Một trường hợp khác là bà Ánh Hồng (phường Thới An, TP.HCM) mua nhà sổ chung với một người khác vì giá rẻ. Sau vài năm bắt đầu phát sinh mâu thuẫn, hai gia đình không còn nói chuyện ôn hòa. Ngày Tết, bà mua mấy chậu hoa để trước sân, lỡ lấn sang phần bên kia cũng bị lườm nguýt, phải xích tới xích lui vài lần mới yên. Bà muốn sơn lại bức tường, bên kia lắc đồng cũng đành giữ nguyên hiện trạng.
Nay bà có ý định xây lại nhà, khi liên hệ phường xin giấy phép xây dựng thì được hướng dẫn phải bổ sung văn bản đồng thuận của đồng sở hữu. Người kia từ chối thẳng thừng vì họ không có nhu cầu xây lại và không muốn phiền phức. Lúc này, bà càng nhận ra những bất lợi khi mua nhà sổ chung.
Những rủi ro pháp lý
Trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM, ThS. Luật sư Phùng Thị Luyến (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích những rủi ro khi mua nhà, đất sổ chung nhằm giúp bạn đọc có thêm kiến thức trước khi quyết định xuống tiền.
Luật sư cho biết, mặc dù nhà sổ chung có thể là lựa chọn tạm thời cho người có tài chính hạn chế, nhưng đây là lựa chọn nhiều rủi ro và rắc rối về mặt pháp lý.
Thứ nhất, mỗi người không có sở hữu riêng nên khó khăn khi chuyển nhượng. Về nguyên tắc, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Khi một người muốn phần bán căn nhà hay phần đất của mình thì phải được tất cả đồng sở hữu đồng ý. Chỉ cần một người không đồng ý thì không thể ra công chứng được.
Đối với đất chung sổ, khi muốn chuyển nhượng phần đất của từng người, họ phải tách thửa và làm sổ riêng nếu phần đất có thể phân chia. Trường hợp nếu bán chung cả thửa đất thì phải có sự đồng thuận/ủy quyền của tất cả người đồng sở hữu, chỉ cần một người không đồng ý thì việc giao dịch sẽ không thể thực hiện.
Tương tự, khi thế chấp ngân hàng cũng vậy. Sổ chung phải được các đồng sở hữu đồng ý và ký cam kết thế chấp. Nếu có một người không đồng ý hoặc không ký cam kết, thường ngân hàng sẽ từ chối cho vay.
Thứ hai, nhà sổ chung rất dễ xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng. Các mâu thuẫn phát sinh thường xoay quanh phần sân chung, lối đi chung, tường rào, chi phí sửa chữa chung,… vì pháp lý không rõ ràng nên việc giải quyết tranh chấp rất khó khăn, mất nhiều thời gian. Đối với đất, mọi vấn đề khai thác như xây dựng, trồng trọt đều cần sự nhất trí của những người đồng sở hữu, nếu không đồng thuận cũng dễ xảy ra tranh chấp.
Một rủi ro lớn nữa là vấn đề xây dựng trái phép, sai phép dẫn đến khó khăn trong hoàn công, khó xin phép sửa chữa, nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ,… Nếu người mua không xem kỹ hồ sơ pháp lý căn nhà thì khi có cơ quan nhà nước kiểm tra, xử lý, chính họ là người chịu thiệt thòi.
Một số lưu ý khi mua nhà, đất sổ chung
Trước hết, khi mua nhà cần tìm hiểu quy hoạch, điều kiện tách thửa tại địa phương, đề nghị người bán cung cấp hồ sơ pháp lý của căn nhà như hợp đồng mua bán hợp pháp, giấy chứng nhận, sơ đồ thửa đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công…, từ đó đánh giá tính pháp lý của nhà căn, thửa đất.
Nếu nhà, đất đủ điều kiện tách thửa thì người mua nên đề nghị chủ đầu tư tiến hành tách thửa xong rồi mới mua, không nên chỉ tin vào lời hứa hẹn mua xong rồi làm thủ tục tách thửa sau.
Việc mua bán, chuyển nhượng phải thể hiện bằng hợp đồng công chứng rõ ràng và đăng ký biến động, cập nhật đồng sở hữu trên giấy chứng nhận. Người mua cần lưu ý phân biệt nhà sổ chung có hợp đồng công chứng khác với lập vi bằng.
Một lưu ý quan trọng cho những người đã mua nhà sổ chung, đó là các đồng sở hữu cùng lập văn bản thỏa thuận phân chia phần sở hữu riêng. Văn bản nên thể hiện rõ vị trí từng căn nhà; diện tích sử dụng riêng, phần sử dụng chung; quy định về lối đi, sân, hẻm, mái che, tường chung,... Văn bản thỏa thuận này nên được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Văn bản này sẽ giúp xác lập phần tài sản riêng trong tổng thể tài sản chung, có thể dùng làm căn cứ giải quyết khi xảy ra tranh chấp.
ThS. Luật sư PHÙNG THỊ LUYẾN, Đoàn Luật sư TP.HCM
