Kết thúc vụ mua bán nhà 15 tỉ đầy ly kỳ

Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao vừa có quyết định giám đốc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đã qua các cấp xét xử sơ, phúc thẩm và giám đốc thẩm. Theo đó, TAND Tối cao hủy quyết định giám đốc thẩm của TAND Cấp cao tại TP.HCM, giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm của TAND TP.HCM.

Hủy quyết định giám đốc thẩm

Theo hồ sơ, tháng 11-2015, vợ chồng ông T. công chứng ký bán căn nhà trên đường Nguyễn Khuyến (quận Bình Thạnh, TP.HCM) với giá 15 tỉ đồng cho vợ chồng ông D. Một tháng sau, bên bán khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng vì bên mua đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Theo vợ chồng ông T., hợp đồng ghi giao tiền thành ba đợt và đợt 2 vào ngày 5-11-2015 nhưng vợ chồng ông D. không thực hiện. Bên bán đề nghị được trả lại 2 tỉ đồng tiền cọc và tiền lãi theo quy định.

Ngược lại, phía ông D. cho rằng không giao tiền đợt 2 vì ông T. không giao giấy tờ nhà ngay sau khi công chứng như thỏa thuận trong hợp đồng. Ngày 6-11-2015, bên bán đã có thông báo hủy hợp đồng vì không đồng ý bán nhà. Bên mua không đồng ý hủy hợp đồng và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng theo giá nhà đã thỏa thuận.

Xử sơ thẩm đầu năm 2017, TAND quận Bình Thạnh tuyên hủy hợp đồng mua bán, bên bán phải trả cho bên mua 2 tỉ đồng, ghi nhận tự nguyện của bên bán trả cho bên mua tiền lãi là 135 triệu đồng.

Bên mua kháng cáo. Giữa năm 2017, TAND TP.HCM xử phúc thẩm tuyên sửa án, buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Theo đó, bên mua phải trả tiền mua nhà còn thiếu là 13 tỉ đồng.

Phía ông T. có đơn đề nghị giám đốc thẩm và chánh án TAND Cấp cao TP.HCM đã kháng nghị. Sau đó Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP.HCM tuyên hủy bản án phúc thẩm, yêu cầu xử phúc thẩm lại theo hướng hủy hợp đồng.

Trong khi phía ông D. cũng có đơn đề nghị giám đốc thẩm, chánh án TAND Tối cao đã kháng nghị và Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xử giám đốc thẩm như trên.

Căn nhà có tranh chấp nằm trên đường Nguyễn Khuyến (quận bình thạnh, tp. hcm). Ảnh: HOÀNG GIANG

Bên mua không có lỗi

Theo quyết định giám đốc thẩm của TAND Tối cao, tòa sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm (của TAND Cấp cao) đều xác định hợp đồng mua bán nhà ở và áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết, là đúng. Các cấp tòa dựa vào ngày xác lập hợp đồng để áp dụng luật chuyên ngành là Luật Nhà ở năm 2014 và BLDS 2005 là đúng.

Tuy nhiên, án sơ thẩm và cấp giám đốc thẩm của TAND Cấp cao đã có những sai lầm khi áp dụng pháp luật. Vì đây là trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực từ thời điểm công chứng.

Tuy không nhận xét hợp đồng đã có hiệu lực nhưng án sơ thẩm đã áp dụng Điều 425 BLDS 2005 để xem xét yêu cầu hủy hợp đồng (đối với hợp đồng có hiệu lực) là đã áp dụng đúng điều luật. Sai lầm là việc đã không trích dẫn đầy đủ, không áp dụng đúng nội dung quy định của Điều 425.

Cụ thể, án sơ thẩm chỉ trích dẫn phần: Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng để cho rằng cứ có vi phạm là có quyền hủy bỏ hợp đồng. Trong khi điều luật quy định vi phạm ấy phải là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Lý do bên bán yêu cầu hủy hợp đồng là bên mua vi phạm nghĩa vụ trả tiền. Trong khi hợp đồng không có quy định nếu vi phạm chậm trả tiền thì hủy hợp đồng. Pháp luật trong thời kỳ này cũng không có quy định nếu vi phạm nghĩa vụ trả tiền thì hủy hợp đồng.

BLDS 2005 chỉ quy định chung cho nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng mua bán tài sản là chậm trả thì phải trả lãi (khoản 2 Điều 438). Do đó, án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng là không có cơ sở.

TAND Cấp cao xử giám đốc thẩm cũng xác định các bên không có thỏa thuận vi phạm nghĩa vụ thanh toán là một điều kiện hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, quyết định giám đốc thẩm lại cho rằng yêu cầu hủy hợp đồng là có căn cứ vì theo quy định của pháp luật thì bên bán nhà chỉ giao nhà khi đã nhận đủ tiền bán nhà.

Nhận xét trên là không có cơ sở pháp lý. Bởi việc giao nhà hay chưa giao nhà và có vi phạm về nghĩa vụ giao nhà hay không đều không phải là căn cứ để hủy hợp đồng. Lý do đây là trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định. Pháp luật quy định bên bán có quyền chưa giao nhà khi chưa nhận đủ tiền chứ không có quy định chưa giao nhà thì hủy hợp đồng.

Từ đó, quyết định giám đốc thẩm của TAND Tối cao giữ nguyên bản án phúc thẩm, buộc bên mua nhà trả tiếp 13 tỉ đồng theo giá cũ vì bên mua không có lỗi chậm trả tiền.

Theo TAND Tối cao, hợp đồng quy định việc trả tiền đợt 2 là “hai ngày sau khi ký công chứng”. Việc trả tiền đợt 2 không phải trong một ngày cụ thể mà là một thời hạn. Theo khoản 2 Điều 152 BLDS 2005 thì: Ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo của ngày được xác định.

Do đó, ngày hết hạn để bên mua thanh toán tiền đợt 2 là ngày 6-11-2015 chứ không phải là ngày 5-11-2015 như bên bán nêu ra. Ngày 6-11-2015, bên bán đã yêu cầu hủy hợp đồng nên việc dừng thanh toán đợt 2 của bên mua là không có lỗi.