TP.HCM phân vùng nhà ở gắn với TOD

TP.HCM hiện đang định hướng điều chỉnh không gian đô thị thành các phân vùng chuyên biệt. Việc này không chỉ giúp giải quyết bài toán an sinh bức thiết, mà còn tạo dư địa rộng mở cho sự dịch chuyển dân cư. Việc quy hoạch nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân gắn kết mạng lưới hạ tầng giao thông được kỳ vọng thay đổi toàn diện cấu trúc thị trường bất động sản.

Phân vùng chuyên biệt kiến tạo chu kỳ phát triển

Mới đây, TP.HCM đã chính thức phê duyệt đề cương điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2030. Điểm nhấn cốt lõi của bản quy hoạch này là sự dịch chuyển chiến lược từ việc phát triển gom cụm tại vùng lõi, sang mô hình phân tán đa cực. Theo dự báo được công bố, quy mô dân số của siêu đô thị này sẽ đạt mức hơn 16 triệu người sau khi hoàn tất các phương án sáp nhập.

Áp lực nhân khẩu học khổng lồ này đòi hỏi một quỹ nhà ở tăng thêm lên tới hơn 119 triệu m2 sàn, với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân hướng tới đạt mức 30,7 m2 cho mỗi người dân. Để hiện thực hóa tầm nhìn chiến lược này, không gian đô thị được tái cấu trúc mạnh mẽ thành sáu phân vùng chức năng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định khu vực trung tâm hiện hữu sẽ tiếp tục giữ vai trò hạt nhân với định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế, ưu tiên phát triển mô hình nén. Trong khi đó, các cực tăng trưởng mới ở vùng ven sẽ bung tỏa vô cùng mạnh mẽ. Phân vùng phía đông tận dụng triệt để lợi thế hạ tầng sẵn có để hình thành hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, công nghệ cao. Đáng chú ý nhất là các khu vực phía tây và tây bắc đang trỗi dậy như một điểm đến chiến lược để thực hiện nhiệm vụ giãn dân, tập trung phát triển các đại đô thị công nghiệp và sinh thái quy mô lớn. Phân vùng phía nam cùng với huyện duyên hải Cần Giờ sẽ chuyên biệt hóa về kinh tế biển, hệ thống logistics vành đai và du lịch sinh thái nghỉ dưỡng.

Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM), đây được xem là một quyết sách mang tính an sinh đột phá trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối diện với tình trạng mất cân đối nguồn cung vô cùng nghiêm trọng, dư thừa sản phẩm căn hộ hạng sang cao cấp, cạn kiệt nguồn cung vừa túi tiền.

Theo TS Nghĩa, khi các khu công nghiệp và những cụm đô thị mới được quy hoạch bài bản, tầng lớp người lao động thu nhập thấp sẽ có cơ hội tiếp cận chốn an cư với chi phí hợp lý hơn rất nhiều, thay vì phải oằn mình gánh chịu mức giá đắt đỏ tại khu vực nội thành chật chội. Mọi dự án phục vụ an sinh xã hội giờ đây bắt buộc phải được gắn chặt với trục giao thông huyết mạch, đảm bảo khả năng tiếp cận y tế, giáo dục và việc làm thuận lợi trong thời gian ngắn nhất.

Giao thông công cộng định hình cấu trúc đa cực

Để các phân vùng đô thị không bị đứt gãy hay rời rạc, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng hay còn được biết đến rộng rãi với tên gọi TOD, được xác định là mạch máu liên kết bệ phóng đa cực.

Đánh giá về sức mạnh lan tỏa của mạng lưới hạ tầng, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, cho biết hạ tầng giao thông kết hợp cùng quy hoạch sau sáp nhập sẽ trở thành đòn bẩy quan trọng bậc nhất để mở rộng không gian đô thị.

Khi hệ thống đường sắt đô thị đi vào vận hành khai thác hiệu quả, người dân có thể dễ dàng tiếp cận nơi ở và nơi làm việc trong một phạm vi không gian rộng lớn, lên tới hàng chục kilomet mà hoàn toàn không cần phụ thuộc vào xe máy hay ô tô cá nhân.

Tuy nhiên, để chiến lược phát triển hạ tầng thực sự phát huy tối đa hiệu quả và tránh rơi vào vết xe đổ của sự phát triển bùng phát tự phát thiếu kiểm soát, TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, thẳng thắn kiến nghị chính quyền cần phát huy mạnh mẽ tinh thần nhà nước kiến tạo.

Theo vị chuyên gia này, bản đồ quy hoạch phân khu chức năng phải luôn đi trước một bước, sau đó mới tiến hành triển khai thi công các tuyến đường giao thông kết nối.

“Cách làm khoa học này sẽ ngăn chặn triệt để tình trạng đầu cơ lãng phí tài nguyên đất đai, đồng thời biến các trạm dừng chuyển tiếp giao thông thành những trung tâm đô thị sầm uất, phục vụ thiết thực cho đời sống nhân dân. Thông qua đó, nguồn cung nhà ở lưu trú công nhân sẽ bám sát các nhà ga tạo thành vành đai an sinh bao bọc toàn TP” - TS Điền chia sẻ.