LTS: Sau bài “Vụ vợ bị đơn định nhảy lầu: 2 cấp tòa đều chưa đúng” (đăng ngày 6-7), Pháp Luật TP.HCM tiếp tục nhận được nhiều ý kiến đồng thuận. Chúng tôi xin tạm dừng diễn đàn bằng bài báo này với mong muốn viện trưởng VKSND Cấp cao tại TP.HCM hoặc chánh án TAND Cấp cao tại TP.HCM cần xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm để có sự trọn vẹn lý, tình.
Trong vụ án tranh chấp việc chuyển nhượng 674 m2 đất nông nghiệp giữa nguyên đơn là vợ chồng ông Phan Quý với ba bị đơn (các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Sỹ Thắng, Lê Văn Dư - chồng của người định nhảy lầu tự tử tại TAND TP.HCM vào chiều 1-7), có ba nội dung quan trọng cần được tập trung xem xét, phân tích. Đó là việc xác định quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện và cách thức xét xử.
Đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Án sơ thẩm ngày 7-11-2019 của TAND quận Gò Vấp ghi nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn như sau: Nguyên đơn đề nghị tòa tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất đã ký kết với ba bị đơn vào các năm 2002, 2009 là chưa có hiệu lực. Nguyên đơn còn đề nghị tòa công nhận số đất trên vẫn thuộc quyền sử dụng của mình. Đổi lại, nguyên đơn sẽ hoàn trả cho ba bị đơn số tiền đã nhận trước đây và không đồng ý bồi thường thiệt hại (nếu các bị đơn có yêu cầu).
Từ nội dung khởi kiện đó, cần phải xác định quan hệ tranh chấp giữa nguyên đơn với ba bị đơn là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) như cách xác định của TAND quận Gò Vấp.
Lý do: Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực vào thời điểm các bên giao dịch), Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 03/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao phân biệt tranh chấp về QSDĐ khác với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Cụ thể, tranh chấp về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có QSDĐ đó. Trong khi đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp có liên quan đến quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên mà các quyền, nghĩa vụ này đã phát sinh, có thay đổi hoặc chấm dứt từ hợp đồng chuyển nhượng đất đã được các bên xác lập.
Đối chiếu các khái niệm này với yêu cầu khởi kiện (dừng thực hiện hợp đồng, nhận lại đất, hoàn trả tiền…) cùng yêu cầu phản tố của các bị đơn (muốn bên bán hoàn tất việc chuyển nhượng đất, không đồng ý trả lại đất…), không khó để nhận thấy sẽ phù hợp hơn khi xác định đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Xét cả lý lẫn tình, tòa cần công nhận cả ba hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của bị đơn Lê Văn Dư. Trong ảnh: Ông Lê Văn Dư và vợ - người định nhảy lầu tự tử tại TAND TP.HCM đang trình bày vụ việc với PV. Ảnh: MINH CHUNG
Vi phạm điều cấm: Không bị hạn chế thời hiệu khởi kiện
Từ các yêu cầu khởi kiện (muốn tòa xác định giao dịch chưa có hiệu lực…), hai cấp tòa đã soi xét các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo luật định với thực tế chuyển nhượng đất để phán quyết về tính chưa hợp pháp của ba hợp đồng chuyển nhượng đất.
Theo đó, tuy cùng dựa vào các quy định về hợp đồng dân sự vô hiệu để xử hủy một hoặc ba hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng hai cấp tòa lại không áp dụng thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu để xác định thời hiệu khởi kiện.
Đối với tòa cấp phúc thẩm, do xác định không đúng quan hệ tranh chấp nên phán quyết “không cần tính thời hiệu” đã không được nhiều đồng thuận.
Đối với tòa cấp sơ thẩm, dù xác định đúng quan hệ tranh chấp nhưng lại viện dẫn thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng để cho là vẫn còn trong ba năm theo ngày nguyên đơn nộp đơn khởi kiện và ngày mà nguyên đơn biết được quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (ngày nguyên đơn biết các bị đơn xây nhà trái phép).
Cách tính này cũng không được nhiều đồng thuận. Bởi lẽ sau khi đã chuyển nhượng đất, đã nhận đủ tiền thì về cơ bản bên bán đã hết quyền (chỉ còn có nghĩa vụ hỗ trợ cho người mua được cấp giấy chứng nhận…).
Ngược lại, một số chuyên gia đã viện dẫn quy định tương ứng của Bộ luật Dân sự để cho là thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này chỉ là hai năm kể từ ngày giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức được xác lập.
Vấn đề đặt ra là ba hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ba bị đơn không chỉ sai về hình thức (không được chứng thực, công chứng). Quan trọng hơn, cả ba hợp đồng đều có sai về mục đích, nội dung. Nói theo câu chữ văn bản là các hợp đồng đều có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (tức những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định). Khi thuộc trường hợp này, thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
Chi tiết hơn, khi chuyển nhượng đất cho ông Sỹ vào năm 2002, phía ông Quý không có giấy chứng nhận QSDĐ, tức giao dịch có vi phạm một trong các điều kiện chuyển nhượng đất. Khi bán đất cho hai ông Dư, Thắng vào năm 2009, phía ông Quý đã có giấy chứng nhận QSDĐ. Song diện tích đất trồng cây hằng năm được chuyển nhượng chỉ là 87 m2/người, không đáp ứng được yêu cầu về tách thửa, chuyển nhượng theo quy định bấy giờ của UBND TP.HCM.
Theo đó, sẽ sát hợp hơn nếu các tòa áp dụng quy định dành cho (xem xét) giao dịch bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật để không ràng buộc thời hiệu khởi kiện của nguyên đơn trong vụ án này.
Công nhận hợp đồng do thỏa mãn nhiều điều kiện
Hai cấp tòa đã cho các phán quyết khác nhau theo hướng người mua mất đất. Đối với hợp đồng chuyển nhượng 500 m2 đất, tòa cấp sơ thẩm xử hủy. Riêng đối với hai hợp đồng chuyển nhượng 174 m2 đất mà trên đó gia đình ông Dư, Thắng đang cư trú ổn định trong thời gian khá dài, tòa cấp sơ thẩm đã xử công nhận dựa theo ghi nhận này.
Phía tòa cấp phúc thẩm thì không công nhận hết thảy. Dẫu là phải xử lý sao cho ổn thỏa các giao dịch đã được các bên thực hiện xong từ 18 và 11 năm trước thì HĐXX phúc thẩm lại dựa vào việc nguyên đơn đang có giấy chứng nhận, việc mua bán chưa được đăng ký… để không công nhận hợp đồng.
Cần lưu ý là Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao có hướng dẫn khá rõ cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để phù hợp với thực tế giao dịch đất xảy ra đã lâu.
Theo nghị quyết này, một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được các tòa công nhận khi có đầy đủ các điều kiện quy định. Gồm có: Người tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ; bên chuyển nhượng phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng 500 m2 đất vào năm 2002, tuy lúc giao kết không đáp ứng được hai điều kiện (đất không có giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng không có công chứng) nhưng sau đó người bán đã được cấp giấy chứng nhận và sau ngày 1-7-2004 (thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) người bán mới có yêu cầu tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
Theo đó, khi hai bên mua bán đáp ứng được các điều kiện còn lại khác và việc đổi ý không bán nữa của bên bán không có căn cứ để chấp thuận (bên mua không vi phạm gì theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng) thì các tòa cần công nhận hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng 174 m2 đất vào năm 2009 cũng cần được đối xử hợp lý, hợp tình tương tự, nhất là khi diện tích đất này giờ đã được nhập chung thành 674 m2 để người đang sử dụng toàn bộ là ông Lê Văn Dư có thể dễ dàng hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận khu đất đã mua bán xong từ lâu.
Tóm lại, mỗi bản án đều có phần đúng, phần sai trong việc áp dụng pháp luật.
Vì thế chúng tôi đề nghị viện trưởng VKSND Cấp cao hoặc chánh án TAND Cấp cao tại TP.HCM xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm để giải quyết lại từ đầu.
