Siết đặt cọc giữ chỗ để huy động vốn trái phép
(PLO)- Nhiều dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ, thậm chí vẽ dự án lừa người chiếm đoạt tiền đặt cọc rồi bỏ trốn.
Hiện nay tình trạng các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lách luật huy động vốn trái phép bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… diễn ra tràn lan nhưng vẫn chưa thể kiểm soát do luật còn lỏng lẻo. 

Siết đặt cọc giữ chỗ để huy động vốn trái phép - ảnh 1
Hàng trăm khách hàng điêu đứng vì đặt cọc mua dự án ma của Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát. Ảnh: QUANG HUY

Mất cọc hàng tỉ đồng vì dự án ma
Ông M. là công nhân tại một công ty ở Bình Dương cùng hàng trăm khách hàng đang điêu đứng vì đặt cọc mua dự án ma của Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát (TP Thủ Dầu Một, Bình Dương).
Theo ông M., ông được bạn bè giới thiệu dự án đất nền giá rẻ hơn so với thị trường tại xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, Bình Dương nên ông gom hết số tiền tiết kiệm để mua. “Chúng tôi được nhân viên môi giới của Công ty Ba Thành Phát giới thiệu dự án đất nền có pháp lý đầy đủ, giá chỉ 400-450 triệu đồng/nền. Lúc đầu đặt cọc giữ chỗ 50 triệu đồng, sau đó công ty ký hợp đồng thỏa thuận và thanh toán theo từng đợt, 15%-20%/đợt và cam kết sổ đỏ riêng từng nền. Thế nhưng tôi và nhiều khách hàng đóng gần 50% giá trị lô đất thì mới phát hiện bị lừa” - ông M. kể. 
Mới đây, ngày 22-1, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương cho biết đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Nguyễn Tuấn Linh, giám đốc và Lê Minh Nhựt, phó giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát, để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo điều tra ban đầu, Linh, Nhựt và một số cá nhân khác góp tiền mua được khoảng 9,8 ha đất tại xã Lai Hưng. Các cá nhân trên lập công ty, tự đặt tên dự án là Thành Phát City 1 với 460 nền đất. Trong khi đang chờ xin chủ trương dự án, Công ty Ba Thành Phát đã rao bán, đặt cọc giữ chỗ, ký hợp đồng thỏa thuận và thu tiền của khách hàng.
Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương không chấp thuận chủ trương cho dự án này do không phù hợp quy hoạch xây dựng. Lúc này nhiều khách hàng đã yêu cầu công ty trả lại tiền. Kết quả công ty này chỉ trả tiền lại cho 165 khách hàng. Thế nhưng, còn 43 khách hàng đã đóng số tiền lên tới 17 tỉ đồng vẫn chưa được công ty này trả lại nên đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan công an.
Tương tự, nhiều khách hàng mua dự án khu dân cư tại phường Long Phước, quận 9, TP.HCM cũng chung cảnh ngộ khi bị ông Nguyễn Văn Quý, giám đốc Công ty Trung Quý - Huế, nhận hàng tỉ đồng tiền đặt cọc rồi bỏ trốn. Ngày 11-1, Quý đã bị Công an tỉnh Bình Dương bắt tạm giam bốn tháng về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Quý dẫn khách hàng đến dự án của một chủ đầu tư khác nhưng lại giới thiệu ban đầu là dự án do công ty mình làm chủ đầu tư và thu 7 tỉ đồng tiền cọc. 
Quy định rõ ràng để bảo vệ người mua
Thời gian qua, nhiều dự án BĐS đều huy động vốn khi chưa đáp ứng các quy định đủ điều kiện mở bán. Thậm chí nhiều dự án còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa làm móng... nhưng vẫn mở bán thông qua các “hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng”… 
Đáng nói là hiện nay có nhiều quy định trái ngược nhau về hành vi đặt cọc giữ chỗ nên UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể về việc đặt cọc giữ chỗ trong kinh doanh BĐS có được xem là hành vi huy động vốn hay không. 
Theo Văn bản số 279/2016 của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), có nội dung “nếu mục đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn”. 
Ngược lại, Công văn số 523/2015 của Bộ Xây dựng lại có nội dung “Hành vi đặt cọc giữ chỗ cũng là hình thức huy động vốn, hình thức ứng tiền trước trái quy định”.
Do tính cấp bách về xử lý vi phạm hành chính trên, UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng dẫn xử lý các nội dung vướng mắc nêu trên để kịp thời xử lý vụ việc trên toàn TP.
Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cũng cho rằng cần có những quy định rõ ràng hơn, hoặc những hướng dẫn liên quan đến số tiền đặt cọc giữ chỗ này vì hiện nay quy định pháp luật cũng chưa đề cập đến vấn đề này, cách hiểu cũng khác nhau. Như luật dân sự có điều khoản về tiền đặt cọc và xử lý tiền đặt cọc nhưng dựa trên thỏa thuận mua bán của một tài sản đã có rồi. Còn đối với tài sản hình thành trong tương lai thì quy định về đặt cọc lại chưa có.
“Hiện việc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ chỉ được hiểu là thỏa thuận dân sự, đây có thể nói là “vùng xám” trong quy định pháp luật về vấn đề này. Vì thế, rất cần được cơ quan quản lý làm “sáng” rõ quy định đặt cọc giữ chỗ trong các trường hợp, nhất là những tài sản BĐS hình thành trong tương lai” - ông Chánh nhìn nhận.•
 Dự án chưa đủ pháp lý không được đặt cọc giữ chỗ
Theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS, doanh nghiệp phải hoàn thành phần móng, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, đồng thời phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mới được bán hàng. 
Còn đối với các dự án đất nền, nhà phố thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Vì vậy, những trường hợp mà chủ đầu tư chưa đáp ứng các điều kiện trên mà ký đặt cọc giữ chỗ, thu tiền khách hàng là sai luật. Số tiền đặt cọc chỉ 5%-10% giá trị sản phẩm, còn đóng hơn 30% giá trị nhà, đất thì phải ký hợp đồng mua bán. Hình thức đặt cọc giữ chỗ như vậy là trái với Luật Kinh doanh BĐS. 
Luật sư HUỲNH ĐỨC HỮU, Đoàn Luật sư TP.HCM 
QUANG HUY