Chính phủ vừa ban hành Nghị định 88 hướng dẫn các quy định của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC) khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, nghị định đã cụ thể hóa các quy định về BTHTTĐC với nhiều thông tin có lợi cho người dân có đất bị thu hồi về cả chính sách bồi thường, hỗ trợ lẫn TĐC. Nghị định 88 sẽ có hiệu lực cùng với Luật Đất đai mới vào ngày 1-8 tới.
Mở rộng quyền lợi của người có đất không đủ điều kiện bồi thường
Tin vui nhất với người dân có đất trong diện bị thu hồi theo Luật Đất đai 2024 là mốc thời gian để xem xét giải quyết BTHTTĐC về đất được lùi lại đến trước ngày 1-7-2014 thay vì 1-7-2004 như luật hiện hành.
Với quy định này, nhiều trường hợp người dân được chuyển từ không được sang được BTHTTĐC. Điều này sẽ tạo sự đồng thuận cao hơn với người dân khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án.
TP.HCM hiện nay đang có kế hoạch triển khai hàng loạt dự án về hạ tầng giao thông, chỉnh trang đô thị. Đặc biệt trong đó có hàng ngàn nhà đất nếu áp dụng theo Luật Đất đai 2024 sẽ có lợi hơn khi được nới rộng thời gian để xem xét chính sách BTHTTĐC.
Một điểm đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 liên quan đến chính sách bồi thường là người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi được quyền lựa chọn nhiều hình thức nhận bồi thường. Cụ thể là các hình thức bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi (khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2024).
Theo quy định hiện hành, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì người dân chỉ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất có cùng mục đích sử dụng là đất nông nghiệp.
Với quy định này, từ ngày 1-8, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, người dân bị thu hồi đất có thêm lựa chọn phù hợp với nhu cầu của mình. Hình thức “bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi” cũng được áp dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất phi nông nghiệp (tại khoản 1 Điều 98; khoản 1 Điều 99).
Tại Nghị định 88, Chính phủ cũng đã quy định chi tiết về cách tính giá đất để tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất được bồi thường nêu trên.
Trong trường hợp có giá trị giữa tiền bồi thường, hỗ trợ về đất với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà người có đất bị thu hồi phải nộp khi được giao đất, thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở xã hội, Nghị định 88 cũng quy định cụ thể cách xử lý.
Đồng thời, giao UBND cấp tỉnh căn cứ quỹ đất, quỹ nhà và tình hình thực tế tại địa phương để quy định tỉ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất trong trường hợp nêu trên.
“Không chỉ người dân được quyền chủ động lựa chọn nhiều hơn về các hình thức bồi thường mà chính sách tái định cư cũng được quy định thông thoáng hơn.”
Nhiều quyền lợi hơn cho người dân tái định cư
Với Luật Đất đai mới, không chỉ người dân được quyền chủ động lựa chọn nhiều hơn về các hình thức bồi thường mà chính sách TĐC cũng được quy định thông thoáng hơn.
Theo đó, với quy định hiện hành khi Nhà nước thu hồi đất ở thì người có đất bị thu hồi mới được bố trí TĐC, đất nông nghiệp và các loại đất khác thì không nằm trong diện được TĐC. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới quy định người dân có đất bị thu hồi dù đủ hay không đủ điều kiện bồi thường về đất ở thì đều được giải quyết TĐC.
Cụ thể, theo khoản 8 Điều 111, trường hợp người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở TĐC nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất TĐC tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất TĐC tối thiểu.
Trong Nghị định 88, Chính phủ đã quy định chi tiết về suất TĐC tối thiểu, giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về suất TĐC tối thiểu bằng đất ở, nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.
Tại TP.HCM, theo Quyết định 28/2018 của UBND TP.HCM, suất định cư tối thiểu đất ở là 45 m2, bằng nhà ở là 30 m2. Nghĩa là nếu người dân có đất bị thu hồi đất được bố trí TĐC bằng căn hộ 50 m2, được hưởng suất TĐC tối thiểu bằng 30 m2 thì người dân chỉ cần thanh toán tiền cho 20 m2 của căn hộ này.
Quyết định 28 chỉ áp dụng cho việc thu hồi đất ở đủ điều kiện bồi thường trong khi Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng luôn cho cả trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở.
Theo ông Trần Minh Thơ, nguyên Trưởng phòng BTHTTĐC thuộc Sở TN&MT TP.HCM, chính sách mới có lợi cho người dân có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện bồi thường về đất ở. Với quy định này sẽ giúp người dân TĐC sớm ổn định cuộc sống sau khi đã bàn giao đất để thực hiện dự án.
Ngoài ra, Nghị định 88 cũng quy định cụ thể về trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất ở để làm dự án trong thửa đất có nhà ở mà người bị thu hồi đất có nhu cầu TĐC tại chỗ thông qua việc hoán đổi phần đất nông nghiệp phía sau (trong cùng thửa đất nhưng không bị thu hồi) thì đều được chấp nhận.
Theo đó, người dân sẽ được bố trí TĐC bằng cách chuyển mục đích phần đất nông nghiệp phía sau sang đất ở theo hạn mức giao đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2024. Cùng với đó, người dân có đất bị thu hồi cũng sẽ được miễn tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong trường hợp này. •
Các địa phương cần sớm ban hành văn bản thuộc thẩm quyền
Hiệp hội rất hoan nghênh nỗ lực của Chính phủ đã sớm ban hành Nghị định 88 để hướng dẫn các chính sách BTHTTĐC theo Luật Đất đai mới. Trong việc xây dựng nghị định, Chính phủ cũng đã rất cầu thị lắng nghe, ghi nhận và có sửa đổi, bổ sung các quy định để phù hợp với thực tiễn các địa phương.
Để đồng bộ, thống nhất với luật và các nghị định có hiệu lực vào ngày 1-8, các địa phương trong đó có TP.HCM cũng phải nỗ lực để ban hành các văn bản được giao theo quy định. Việc này để tránh trường hợp luật, nghị định phải chờ văn bản của địa phương thì mới “chạy” được.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
