Một trong những hạn chế, yếu kém trong quản lý đất đai nói chung, phát triển thị trường bất động sản nói riêng ở nước ta hiện nay đó là thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung, hoàn thiện nhiều quy định như đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký giá đất, tài sản trên đất; quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản... Tuy nhiên, để lành mạnh và minh bạch hóa thị trường bất động sản thì một trong những yếu tố quan trọng là phải tăng cường hoạt động phòng ngừa rủi ro về mặt pháp lý, hạn chế nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện nhưng dự thảo Luật chưa thực sự chú trọng vấn đề này.
 |
Đại biểu quốc hội Đỗ Đức Hiển. |
Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều vụ án liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm pháp luật khi ký hợp đồng, giao dịch với người mua, nhận chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện, thậm chí lừa đảo (chẳng hạn như vụ án Tập đoàn địa ốc Alibaba); chưa kể đến nhiều doanh nghiệp tìm cách lách luật huy động vốn của người dân thông qua thỏa thuận các hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ... và đến khi thị trường có biến động hoặc diễn biến không có lợi cho doanh nghiệp thì đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc kiện ra tòa để tuyên bố hợp đồng vô hiệu...
Các rủi ro về mặt pháp lý như đã nêu trên cũng sẽ gây ra hậu quả tương tự như việc phát hành trái phiếu mà không có tài sản bảo đảm đã xảy ra trong thời gian qua. Điều này đặt ra yêu cầu cần phải có biện pháp phòng ngừa ngay từ khâu giao kết hợp đồng để hạn chế khả năng sẽ dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện và từ đó làm mất nhiều thời gian, chi phí cá nhân, tổ chức và cả nhà nước, thậm chí gây ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.
Thực tiễn ở các nước theo hệ thống luật thành văn và Việt Nam đã cho thấy công chứng thực hiện tốt vai trò, chức năng phòng ngừa tranh chấp. Việc chỉnh lý quy định tại Điều 36 dự thảo Luật theo hướng yêu cầu công chứng các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này (Luật Đất đai hiện hành quy định nếu một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng, chứng thực - PV), nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM có thể là một trong những giải pháp làm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, bền vững, làm “nổi” các giao dịch “ngầm”; góp phần đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất theo đúng chủ trương của Đảng.
Trong trường hợp này, cũng cần tính toán để có thể giảm mức phí công chứng; thủ tục cũng cần đơn giản hơn, có sự liên thông với cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan thuế... Các nội dung này cũng cần được nghiên cứu và có sự điều chỉnh trong cả các dự án luật hiện nay Chính phủ đang xem xét, chuẩn bị trình Quốc hội như Luật công chứng, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
