Theo đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM, chủ đầu tư dự án bất động sản tại năm huyện ngoại thành gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ cũng phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở, sau đó mới chuyển nhượng chứ không được phân lô, bán nền.
Mục đích ngăn chặn vi phạm xây dựng tràn lan
Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM có Tờ trình 9703/2024 gửi chủ tịch UBND TP.HCM đề nghị xây dựng quyết định của UBND TP quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn TP.
Trong đó, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất chủ đầu tư dự án bất động sản trên toàn địa bàn TP phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) quy định không cho phân lô, bán nền ở các khu vực phường, quận, TP của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Có thể hiểu các quận tại TP.HCM như nhiều đô thị khác cấm dự án phân lô, bán nền.
Đối với các khu vực nông thôn còn lại (xã, thị trấn, huyện), UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng. Về mặt hành chính, TP.HCM đang có năm huyện gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè, trong đó có năm thị trấn và 58 xã. Khu vực này là nông thôn, không phải đô thị nên theo luật vẫn được lập dự án phân lô, bán nền dù phần lớn đã đô thị hóa.
Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị cấm phân lô, bán nền đất ở cả năm huyện ngoại thành. Từ đó, thống nhất công tác quản lý nhà nước về nhà ở và tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án, đảm bảo đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trên địa bàn các xã, thị trấn, huyện của TP, đồng thời tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc.
Theo Sở Xây dựng, việc UBND TP ban hành quyết định quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn là cần thiết.
Cũng trong tờ trình, Sở Xây dựng thông tin trong giai đoạn từ năm 2021 đến sáu tháng đầu năm 2024, Sở Xây dựng đã ban hành 45 văn bản và tham mưu UBND TP ban hành ba văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn TP. Tuy nhiên, so sánh số liệu vi phạm trật tự xây dựng trong thời gian qua, số liệu vi phạm không phép có dấu hiệu tăng.
Cấm chủ đầu tư phân lô, bán nền là hợp lý
Các doanh nghiệp, chuyên gia đều đồng tình với phương án không cho lập dự án phân lô, bán nền ở các huyện ngoại thành TP.HCM là cần thiết. Theo ông Đoàn Thanh Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Bất động sản Hưng Thịnh, dù mang tiếng là huyện ngoại thành nhưng tốc độ đô thị hóa tại các huyện này của TP.HCM tăng nhanh. Hệ thống hạ tầng hiện tại cũng như tương lai đều theo hướng phát triển đô thị.
Do đó, theo ông Ngọc, đề xuất của Sở Xây dựng đưa ra không cho phép phân lô, bán nền ở các huyện ngoại thành là hợp lý. Khi đó sẽ không còn trường hợp các doanh nghiệp bất động sản nhỏ lẻ, “tay không bắt giặc” mua đất nông nghiệp của người dân tự vẽ “dự án” trái phép để bán cho người dân không hiểu biết, hám lợi, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng triển khai phát triển khu đô thị mới làm được.
“Quan trọng nhất là đề xuất cấm phân lô, bán nền nhằm ngăn chặn tình trạng găm đất đầu cơ chờ tăng giá chứ không xây nhà ở, không sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai. Ngoài ra, đề xuất này khiến những đầu cơ, đầu nậu thu gom đất chờ tăng giá bán khiến TP.HCM thiếu hụt quỹ đất lớn để làm dự án đô thị đồng bộ quy hoạch” - ông Ngọc chia sẻ.
TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho rằng lâu nay ở các huyện ngoại thành TP.HCM vẫn xảy ra tình trạng đầu cơ đất đai, các công ty bất động sản phân lô, bán nền. Thế nhưng nhiều dự án phân lô, bán nền ở các khu vực này vẫn được nhà đầu tư mua để đất trống, chờ tăng giá bán kiếm lời.
Ngoài ra, nhiều dự án phân lô, bán nền nhỏ lẻ, manh mún, mạnh ai nấy làm không đồng bộ, gây lãng phí quỹ đất TP.HCM. Do đó, theo TS Điền, đề xuất chủ trương không cho chủ đầu tư phân lô, bán nền ở các huyện ngoại thành là hợp lý.
“Tuy nhiên, phải quy định chặt chẽ, có mục tiêu, mục đích rõ ràng, cụ thể. Mục tiêu cấm phân lô, bán nền, chủ đầu tư chỉ được phát triển các dự án nhà ở mới được chuyển nhượng. Dự án nhà ở đó phải có hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ chung với quy hoạch tổng thể và phải đạt được mục đích ngăn chặn các doanh nghiệp, cá nhân đầu cơ phân lô, bán nền trái phép” - TS Điền chia sẻ.
Cần quy định chi tiết, đảm bảo quyền lợi tách thửa của người dân
Đề xuất cấm phân lô, bán nền trên dù chỉ mới được thông tin trên báo chí đã khiến nhiều người dân lo lắng ảnh hưởng đến nhu cầu tách thửa chính đáng.
Ông Trần Cường (ngụ huyện Hóc Môn) cho biết đề xuất trên nếu cấm đối với các chủ đầu tư dự án thì phù hợp vì có nhiều doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp giá rẻ, nhờ hoặc hợp tác với chủ đất xin tách thửa từng nền để không phải lập dự án phân lô, bán nền. Chỉ cần làm con đường kết nối với đường lớn, chưa phân lô đã bán cho người mua. Và người mua này không xây nhà ở mà họ lại bán sang tay tiếp. Hệ quả mảnh đất bỏ không, các nền đất trống nhiều năm.
Cần quy định theo từng khu vực
Đề xuất cấm chủ đầu tư phân lô, bán nền mà phải lập dự án nhà ở là hợp lý, giúp quy hoạch đô thị TP.HCM trong tương lai ổn định, bài bản hơn. Tuy nhiên, dự thảo quyết định cần quy định chi tiết về quy hoạch đối với từng khu vực, tuyến đường, vị trí… sẽ không cho phân lô, bán nền mà chỉ được làm dự án nhà ở và không ảnh hưởng đến vấn đề tách thửa của người dân địa phương. Nếu đất của người dân nằm trong khu vực khu dân cư hiện hữu thì tách thửa bình thường. Chỉ những khu vực quy hoạch mới, ví dụ hiện hữu là đất lúa, đất nông nghiệp thì không cho tách thửa. Còn chủ đầu tư nào muốn lập dự án thì chỉ được làm dự án nhà ở mới được chuyển nhượng, không được phân lô, bán nền.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
“Điều đó ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu mua để ở thực sự, hoặc như tôi có nhu cầu tách thửa để vừa chia cho con vừa bán một ít có tiền trang trải cuộc sống. Thế nhưng đề xuất này khiến người dân lo lắng vì chúng tôi tách thửa theo đúng quy định của địa phương nhưng khi nào có tiền mới xây nhà chứ hiện tại chưa xây” - ông Cường lo lắng.
TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng đề xuất cấm phân lô, bán nền cần đưa ra chi tiết, rõ ràng, tránh gây xáo trộn tâm lý của người dân. Cần phải quy định rạch ròi, từng trường hợp cụ thể. Như một chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán thì cấm. Trường hợp người dân xin tách thửa đất cho con cái họ, có bằng chứng như chia thừa kế, xác nhận giấy tờ cho con cái hoặc trường hợp đất người dân lớn, họ muốn tách thửa một phần vì nhiều nhu cầu trả nợ, bán để có tiền cho con học, mục đích khác thì cần cho phép.
“Do đó, theo tôi, không nên đề xuất cấm phân lô, bán nền chung chung cho cả năm huyện dẫn đến áp dụng máy móc, thiệt quyền lợi chính đáng của người dân mà cần quy định chi tiết từng khu vực, từng trường hợp thì hợp lý hơn, đất của người dân, trong quy hoạch khu dân cư, đủ điều kiện tách thửa, địa phương xác thực thì cho họ tách thửa” - TS Điền góp ý.
Đối với dự án nhà ở, theo TS Điền, cần phát triển theo dạng nhà ở hình thành trong tương lai, cam kết trong thời gian như ba năm phải xây nhà ở thì mới ký hợp đồng mua bán. Còn trường hợp mua đất xong nhưng không xây nhà theo cam kết thì thu hồi, số tiền mua khách hàng sẽ được trả lại theo hợp đồng cam kết.•
Cần xử lý nghiêm phân lô, bán nền, xây dựng trái phép
Trong trường hợp thực hiện đề xuất cấm phân lô, bán nền ở các huyện theo khu vực, từng trường hợp chi tiết vẫn sẽ có những tình trạng một số cá nhân, tổ chức đầu cơ phân lô, bán nền trái phép, xây dựng trái phép, sai phép… Do đó, các địa phương phải tăng cường thực hiện kiểm tra, giám sát hoạt động phân lô, bán nền, xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất.
Công an tỉnh rà soát, xác minh, có báo cáo kiến nghị các sở, ngành, địa phương xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng tách thửa để phân lô, bán nền trái phép hoặc phân lô, bán nền lấn chiếm đất công, chuyển nhượng đất bằng giấy tay trái phép. Thậm chí xem xét đưa ra truy tố những người phân lô, bán nền trái phép có tổ chức để răn đe.
Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
