TAND Tối cao đang dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
Một trong những vấn đề được đưa ra phương án hướng dẫn là vấn đề phạt cọc. Thực tế hiện nay nhiều hợp đồng cọc do các bên thỏa thuận có mức phạt cọc quá lớn, có thể là 10, 20 thậm chí 100 lần và mang tính trừng phạt nhiều hơn là "đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng" như ý nghĩa của việc phạt cọc. Điều này đặt ra vấn đề: Khi có tranh chấp thì tòa án có chấp nhận mức phạt quá cao như trên hay không?
Tòa tuyên theo mức thỏa thuận phạt cọc
Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn phạt cọc được xác định là một khoản tiền phạt ngoài tài sản đặt cọc mà bên vi phạm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng phải trả cho bên còn lại theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
Hướng dẫn này trên cơ sở tiếp thu ý kiến của VKSND Tối cao, do trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc thì cả hai bên đều có khả năng vi phạm thỏa thuận nên việc phạt cọc phải được hướng dẫn áp dụng cho cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận và một trong các bên từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng thì:
+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Đáng chú ý, theo dự thảo nghị quyết, trường hợp các bên thỏa thuận với nhau mức phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng nếu được giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án quyết định theo mức mà các bên đã thỏa thuận.
Xử lý cọc khi không có thỏa thuận khác
Về vấn đề xử lý đặt cọc khi xảy ra tranh chấp mà các bên không có thỏa thuận khác, dự thảo Nghị quyết kế thừa nội dung hướng dẫn tại mục 1 phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, đồng thời bổ sung thêm ví dụ liên quan đến trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc trường hợp do sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Cụ thể, trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.
Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
Trong các trường hợp nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trường hợp do sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan khiến không thể thực hiện được hợp đồng thì không phạt cọc.
Ví dụ 1: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời gian nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.
Hết thời hạn theo thảo thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Ví dụ 2: A đặt cọc cho B để bảo đảm chuyển nhượng thửa đất X thuộc quyền sở hữu hợp pháp của B với giá 7 tỉ đồng, hai bên thỏa thuận phương thức thanh toán đối với thửa đất X như sau: Tiền thanh toán bao gồm 4 tỉ đồng tiền mặt + Quyền sử dụng đất đối với thửa đất Y có giá 3 tỉ đồng, trong thỏa thuận không ghi rõ thửa đất Y đứng tên ai và việc chuyển nhượng thửa đất Y cho ông B như thế nào.
Khi tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất X, các bên không đạt được thỏa thuận với C là người đang đứng tên thửa đất Y nên không thể hoàn thành giao dịch.
Trường hợp này xác định B có lỗi không kiểm tra kĩ tình trạng pháp lý của thửa đất Y và giao kết hợp đồng đặt cọc có điều khoản không rõ ràng về việc thanh toán nên cả A và B cùng có lỗi dẫn đến hợp đồng không thể giao kết và không phạt cọc.
