Hàng loạt bất cập, vướng mắc trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ đã được nhiều chuyên gia nêu ra tại hội thảo về cải tạo chung cư cũ do Viện Nghiên cứu phát triển TP tổ chức ngày 25-11. Trong đó, có những vướng mắc theo các chuyên gia không thể tháo gỡ được nếu không sửa đổi Luật Nhà ở 2014.
Nghị định đã “thông” nhưng vẫn chưa “qua” vì trái luật
Việc cải tạo, xây mới chung cư cũ đã được quy định từ 15 năm nay, kể từ Nghị quyết 34/2007 của Chính phủ. Tiếp sau đó là các Nghị định 101/2015 và 69/2021 nhưng đến nay, các khó khăn, vướng mắc vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Điều này khiến cho việc cải tạo, sửa chữa, xây mới hàng ngàn chung cư trên cả nước gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí bế tắc.
 |
Ông Hoàng Việt Anh, Tổng Giám đốc Công ty Thiết kế kiến trúc Phú Mỹ, đã nêu ra hàng loạt vướng mắc khi doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây mới chung cư cũ. Ảnh: VH |
Có mặt tại buổi hội thảo ông Hoàng Việt Anh, Tổng Giám đốc Công ty Thiết kế kiến trúc Phú Mỹ, đã nêu ra hàng loạt vướng mắc khi doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây mới chung cư cũ. Trong đó, doanh nghiệp “đau đầu” nhất là đụng tới pháp lý dự án.
Theo ông Việt Anh, đối với nhà chung cư hư hỏng nặng có nguy cơ sụp đổ (cấp D) thì Luật Nhà ở 2014 đã cho phép bắt buộc phải tháo dỡ, xây dựng mới. Tuy nhiên, các chung cư không thuộc dạng này (như cấp B, C theo kết quả kiểm định) thì phải được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu các căn hộ chung cư theo khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở 2014.
Ông Việt Anh cho rằng, quy định này đã “trói chân” các doanh nghiệp trong suốt một thời gian dài khi xây dựng phương án bồi thường cho các chủ sở hữu khi chung cư cũ chưa có nguy cơ sụp đổ. Vì thực tế, quy định như vậy là bất khả thi vì một dự án rất khó để đạt tỉ lệ đồng thuận tuyệt đối của 100% cư dân. Năm 2021, Chính phủ ban hành Nghị định 69 đã gỡ được điểm nghẽn này khi quy định chỉ cần 75% chủ sở hữu đồng thuận.
 |
Chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5 xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn chưa thể di dời dân. Ảnh: VH |
Tuy nhiên, Nghị định dù tháo gỡ được điểm nghẽn này nhưng trái với quy định tại Khoản 3, Điều 110 của Luật Nhà ở nêu trên nên vẫn không thể thực hiện được.
Ông Việt Anh cũng đồng thời nêu ra hàng loạt vướng mắc khác như trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cưỡng chế, di dời, giải phóng mặt bằng; lựa chọn chủ đầu tư. Theo ông Việt Anh, quy định tại các Nghị định 101 và 69 vẫn chưa rõ, chưa cụ thể, chưa lượng hóa được nên rất khó để thực hiện.
Chẳng hạn, các hộ dân ở tầng trệt (thường không đồng thuận cao nhất) thì Nghị định 69 đã quy định, trong dự án xây mới nếu có bố trí diện tích kinh doanh thương mại thì chủ sở hữu tầng trệt được mua hoặc thuê một phần sàn kinh doanh thương mại, nhưng không lượng hóa được mua/thuê là bao nhiêu.
Hay như với trường hợp cưỡng chế di dời, vì Nghị định 69 trái với Luật như đã nêu trên nên cũng rất khó để tiến hành cưỡng chế…
Ngoài ra, một trong những điều khiến doanh nghiệp không mặn mà với xây dựng, cải tạo chung cư cũ là chỉ tiêu quy hoạch như chỉ tiêu về tầng cao, hệ số sử dụng đất, dân số chưa hấp dẫn. “Nhất là đối với các chung cư có diện tích nhỏ, nằm tại vị trí trung tâm, cư dân lại muốn tái định cư tại chỗ là điều rất khó”- ông Việt Anh nói.
Kiến nghị sửa Luật Nhà ở
Những bất cập ông Việt Anh nêu trên cũng chính là ý kiến của rất nhiều chuyên gia tại hội thảo. Để giải quyết được những khúc mắc của chung cư cũ, ông Việt Anh kiến nghị, cần phải luật hóa thì mới có cơ sở pháp lý để thực hiện. Cụ thể, ông Việt Anh đề xuất cần phải sửa đổi Luật Nhà ở 2014 thì mới có thể giải quyết triệt để được các vướng mắc hiện nay.
Ông Việt Anh cũng đề xuất hướng tiếp cận khi lập kế hoạch cải tạo chung cư cũ phải tiến hành song song với việc phê duyệt quy hoạch và các chỉ tiêu phát triển dự án. Theo đó, phải giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất chung cư cũ theo chỉ tiêu quy hoạch đã duyệt bằng tư vấn độc lập.
“Giá trị quyền sử dụng đất này là thông số đầu vào quan trọng nhất để có thể lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án đầu tư, rút ngắn thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và triển khai dự án”- ông Việt Anh nói.
 |
Chung cư 151 Lý Thường Kiệt, phường 7, quận Tân Bình đã có kế hoạch di dời nhiều năm nay nhưng quận Tân Bình chưa thực hiện được. Ảnh: VH |
Ở góc độ khác, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Hội Quy hoạch phát triển TP.HCM cho rằng, việc phá bỏ, xây mới muốn làm thành công thì phải giải quyết hài hòa quyền lợi của ba bên: Chính quyền – nhà đầu tư – cư dân.
Ông Hòa cho rằng: “Việc thay thế chung cư cũ nát không phải là hoạt động công ích, từ thiện mà là quan hệ lợi ích. Nhà đầu tư phải có lời, thậm chí lời rất nhiều họ mới làm. Hà Nội cũng như TP.HCM không thể có đủ kinh phí để thực hiện mà nên giao hẳn cho thị trường. Chính quyền chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương”.
Theo Hòa, chính quyền nên chấp nhận để cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ (trừ khu lõi 930 ha mới phải cần cân nhắc) mới giải quyết được nút thắt mà cả nhà đầu tư và chính quyền đang gặp phải.
Đối với các chung cư nhỏ, nhà tập thể dưới 500 m2, nằm ở đường nhỏ, không hấp dẫn đầu tư thì cần có cơ chế đột phá như ưu đãi tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao…. Với các nhà tập thể nhỏ vài chục hộ dân thì các địa phương có thể gom lại, cho xây dựng chung cư mới ở địa điểm khác rồi di dân về, dùng phần đất đó vào mục đích công ích khác.
Ông Hòa cho biết, quận 3 đã làm theo cách này khi gom 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại ba khu chung cư quy mô đủ lớn để tái định cư cho tất cả các hộ dân, người sử dụng đất gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Ngoài ra, ông Hòa cũng đề xuất theo một hướng khác mà theo ông đánh giá là khả thi. Đó là đấu giá quyền sử dụng đất nơi có chung cư cũ như cách làm của quận 10 với Lô G, chung cư Ngô Gia Tự.
“Đây mới chỉ là đề xuất, còn để hiện thực hóa nó còn cả một chặng đường dài nhưng nếu thành công thì đây là một hướng mới nhằm giải quyết bế tắc cho hơn 2.000 chung cư cũ nát thuộc nhóm C, D tại Hà Nội và TP.HCM”- ông Hòa nói.
