Từ ngày 1-1-2018, Quyết định 60/2017 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa sẽ có hiệu lực thi hành. Theo đó, ngoài đất ở thì còn có loại đất nào được tách thửa? Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) là bao nhiêu và có còn tính theo ba khu vực như trước đây? Việc tách thửa để hợp thửa và thực hiện theo bản án, quyết định của tòa án cùng các quyết định có liên quan của các cơ quan có thẩm quyền có gì khác so với quyết định cũ?…
Để giải đáp các thắc mắc cụ thể của bạn đọc về Quyết định 60/2017, sáng mai (26-12), báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức giao lưu trực tuyến với chủ đề “Những lưu ý mới về tách thửa”. Buổi giao lưu trực tuyến có sự tham dự của ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM.
Mời bạn đọc có thắc mắc đặt câu hỏi tại www.plo.vn.
Danh sách khách mời
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM
Cha mẹ tôi có để lại cho chị em tôi một phần đất 1000m2 đất nông nghiệp. Anh chị em chúng tôi tự chia mỗi người 200m2 và các anh chị đã bán hết cho người khác chỉ còn phần của tôi. 200m2 đang nằm trong quy hoạch cây xanh nay tôi muốn tách làm sổ riêng được không?
Theo QĐ 60, thì việc tách thửa đất nông nghiệp quy định như sau: Đối với đất trồng cây hàng năm thì diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và đất còn lại tối thiểu là 500m2. Đối với đất trồng cây lâu năm thì diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và đất còn lại tối thiểu là 1000m2 và phải phù hợp với quy hoạch là đất sản xuất nông nghiệp.
Căn cứ Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất. Việc giải quyết tách thửa đất theo kiến nghị của ông, bà Lê Nguyễn Diệu An, quận Thủ Đức, như sau:
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc. ẢNH: LÂM THÔNG.
Tại khoản 2 Điều 6 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định: Tách thửa đất theo Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định công nhận hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai: Kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, các văn bản nêu trên có nội dung về phân chia thửa đất (tách thửa), thì diện tích thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi phân chia phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này. Trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định tại Quyết định này, thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định.
Theo quy định tại Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND thì trường hợp bản án, quyết định của Tòa đã có hiệu lực trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 thì không bị điều chỉnh về hạn mức tách thửa đất tại Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND, cơ quan hành chính nhà nước thực hiện việc cấp GCNQSDĐ.
Theo QĐ 60, thì quận 6 thuộc KVI, thì diện tích tối thiểu tách thửa đất ở như sau: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu phải đảm bảo là 36m2, chiều rộng mặt tiền tối thiểu 3m. Về quy hoạch, phải phù hợp với quy hoạch là đât dân cư hiện hữu hoặc hiện hữu chỉnh trang.
Trường hợp không đủ điều kiện để tách thửa thì người sử dụng đất được sử dụng chung quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật đất đai.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM. ẢNH: LÂM THÔNG.
Căn cứ Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất. Việc giải quyết tách thửa đất theo kiến nghị của ông Trần Anh Hùng, phường Phước Long, quận 9, như sau:
- Về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định như sau: Tại khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại quận 9 như sau: thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 50m2 và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
- Về quy hoạch: Tại Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trong đó xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.
- Trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông: Tại điểm c khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định trường hợp khi tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.
Tại khoản 2 Điều 7 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng và Sở Giao thông vận tải hướng dẫn điều kiện thực hiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông, đảm bảo hạ tầng xã hội theo quy hoạch đô thị được duyệt.
Tại QĐ 60, quy định rõ điều kiện tách thửa đất ở là phù hợp quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc hiện hữu chỉnh trang và thuộc khu vực có sẵn cơ sở hạ tầng hiện hữu nhằm đảm bảo kết nối đồng bộ. UBND thành phố đã giao cho sở quy hoạch kiến trúc hướng dẫn cụ thể về điều kiện hạ tầng, kỹ thuật trong trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông để thống nhất đồng bộ.
Đối với khu vực quy hoạch khu dân cư xây dựng mới hoặc hỗn hợp thì việc thực hiện dự án nhà ở phải tuân theo quy định của luật nhà ở, luật xây dựng, nhằm đảm bảo yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu ở của người dân cũng như giảm bớt gánh nặng của nhà nước trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội.
Căn cứ Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất. Việc giải quyết tách thửa đất theo kiến nghị của bà Văn Thị Lan, Nhà Bè, như sau:
Chuyên viên Nguyễn Xuân Đức, phòng Quản lý đất Sở TN&MT TP.HCM. ẢNH: LÂM THÔNG.
- Về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định như sau: Tại khoán Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại huyện Nhà Bè như sau:
+ Trường hợp thửa đất thuộc thị trấn: thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 50m2 và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
+ Trường hợp thửa đất thuộc các xã: thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 80m2 và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
- Về quy hoạch: Tại Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trong đó xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.
- Trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông: Tại điểm c khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định trường hợp khi tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.
Tại khoản 2 Điều 7 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng và Sở Giao thông vận tải hướng dẫn điều kiện thực hiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông, đảm bảo hạ tầng xã hội theo quy hoạch đô thị được duyệt.
Theo QĐ 60, thì việc tách thửa đối với đất ở chỉ xem xét đối với trường hợp thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu, hoặc hiện hữu chỉnh trang. Sở quy hoạch kiến trúc sẽ có hướng dẫn cụ thể về điều kiện cơ sở hạ tầng trong trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông.
Đối với đất ở thuộc quy hoạch xây dựng mới, hoặc hỗn hợp mà người sử dụng đất có nhu cầu đầu tư dự án thì phải lập thủ tục đầu tư dự án theo quy định của luật nhà ở, luật xây dựng và luật kinh doanh bất động sản. Sở xây dựng là cơ quan hướng dẫn các thủ tục lập dự án nhà ở, vậy bạn liên hệ Sở xây dựng để được hướng dẫn.
Về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định như sau: Tại khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi: thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 50m2 và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Toàn cảnh buổi giao lưu trực tuyến "Những lưu ý mới về tách thửa". ẢNH: LÂM THÔNG.
- Về quy hoạch: Tại điểm a khoản Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trong đó xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.
Trường hợp không phù hợp quy hoạch và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tách thửa đất.
- Về giao thông, lối đi: thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo có lối đi.
Tại QĐ 60 lần này thì quy định tách thửa cho các loại đất như đất ở, nông nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đối với tách thửa đất ở thì quy định chia làm 3 khu vực được quy định cụ thể về diện tích và chiều rộng mặt tiền thửa đất cũng như các điều kiện về quy hoạch và hạ tầng khi thực hiện tách thửa.
Tại QĐ 60 lần này cũng đã quy định khá chi tiết, cụ thể và dễ hiểu. Sở Tài nguyên môi trường cũng đã đưa thông tin cụ thể lên web của Sở tài nguyên môi trường ở địa chỉ www.donre.hochiminhcity.gov.vn Đề nghị ông bà truy cập webside để tìm hiểu rõ thêm thông tin.
Tại Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất, quy định việc xem xét tách thửa đất căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp này, Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè có trách nhiệm khẩn trương phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc và các cơ quan có liên quan lập thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết để làm cơ sở giải quyết quyền lợi của người sử dụng đất. Sau khi phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết, việc tách thửa đất thực hiện theo quy định tại Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM. ẢNH: LÂM THÔNG.
Theo QĐ33 trước đây cũng như QĐ 60 lần này, đều quy định cụ thể về điều kiện cơ sở hạ tầng trong trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông nhằm đảm bảo kết nối đồng bộ.
Tại QĐ 60 UBND thành phố đã giao trách nhiệm cụ thể cho Sở Quy hoạch Kiến trúc hướng dẫn về đầu tư cơ sở hạ tầng để UBND Quận huyện thống nhất áp dụng, đáp ứng yêu cầu về kết nối cơ sở hạ tầng của khu vực và phục vụ tốt hơn cho cuộc sống người dân trong khu vực tách thửa.
Khi xem xét tách thửa UBND Quận huyện có trách nhiệm kiểm tra, rà soát kỹ cơ sở hạ tầng hiện có của khu vực để hướng dẫn người dân thực hiện.
Trường hợp của ông bà chưa trình bày rõ về mục đích sử dụng đất để đươc cấp giấy, do đó nếu hiện trạng là đất nông nghiệp thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định của pháp luật đất đai, sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa đất ở.
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất, thì diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại các xã thuộc UBND H.Củ Chi như sau: thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 80m2 và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Như vậy, trường hợp của ông và người hàng xóm của ông không đủ điều kiện để tách thửa đất theo quy định nêu trên. Trường hợp này, ông và người hàng xóm của ông có thể thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất (một bên nhận đất, một bên nhận tiền).
Căn cứ Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất (thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố), có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2018. Việc giải quyết tách thửa đất theo kiến nghị của bà Nguyễn Thị Thanh Hoa tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh như sau:
Ông Nguyễn Xuân Đức, chuyên viên phòng Quản lý đất Sở TN&MT TP.HCM. ẢNH: LÂM THÔNG.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hoa không trình bày rõ 900m2 đất tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh là đất nông nghiệp hay đất ở. Việc xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện trên cơ sở đất ở (đã được cấp GCN đất ở).
Trường hợp trong 900m2 đất nêu trên có một phần diện tích đất đã được cấp GCN đất ở (chưa xác định rõ ranh giới vị trí đất ở, đất nông nghiệp trên cùng thửa đất), thì Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh căn cứ khoản 3 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND để xác định chính xác loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (đối với thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 80m2 và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Trường hợp 900m2 đất nêu trên là đất nông nghiệp: thì bà Hoa phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng 200m2 đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành (Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 5312/TNMT-PC ngày 7 tháng 6 năm 2016 hướng dẫn 24 quận, huyện giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân).
Trường hợp này, Bà Hoa liên hệ đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ để lập bản vẽ xác định vị trí ranh giới phần diện tích xin tách thửa và lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (không phải lập bản vẽ tổng mặt bằng) và nộp tại Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh để được xem xét giải quyết theo thẩm quyền.
Hiện nay trong quyết định 60: Đối với tách thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa tối thiểu 500m2.
Đối với tách thửa đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa tối thiểu 1000m2.
