Quyền sở hữu nhà ở thường gắn liền với quyền sử dụng đất ở, bởi nếu không có đất sao có thể cất nhà. Dù vậy, hoạt động chuyển nhượng trên thực tế lại phát sinh nhiều tranh chấp, xuất phát từ chuyện chỉ bán đất chứ không bán nhà. Vụ tranh chấp nhà đất ở tỉnh Tây Ninh của bà M.T.T.Th và ông N.V.T mà TAND Tỉnh Tây Ninh đã tuyên xử bằng Bản án phúc thẩm số 49/2025/HNGĐ-PT là một ví dụ.
Thoả thuận bán cả nhà, hợp đồng chỉ bán đất
Theo hồ sơ vụ án, bà Th và ông T chung sống với nhau từ năm 1998, không đăng ký kết hôn, có một con chung (sau đó có Quyết định của toà không công nhận quan hệ hôn nhân).
Trong quá trình chung sống, có tồn tại tài sản là nhà, đất tại phường Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh. Đáng chú ý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) cấp ngày 25-1-2002 chỉ mình ông T đứng tên; còn GCN quyền sở hữu nhà cấp ngày 21-2-2002 thì đứng tên cả hai người. Từ đây, rắc rối phát sinh.
Theo lời khai của bà Th, sau khi không còn chung sống với nhau, ông T không ở nhà đất nêu trên nữa, nhà đất bà cho chị V thuê...
Năm 2024, ông T đã đăng ký biến động và được cấp sổ mới (chỉ ghi nhận phần đất). Sau đó, tháng 11-2024, ông tự ý chuyển nhượng cho chị L, hiện chị L đứng tên trên sổ.
Không đồng ý, bà Th khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và chị L vô hiệu và yêu cầu chia đôi tài sản chung là nhà đất nói trên; bà yêu cầu được nhận nhà đất...
Về phía bị đơn, ông T xác nhận nhà đất tranh chấp là tài sản chung. Ông cũng trình bày: ông ký chuyển nhượng QSDĐ cùng căn nhà với giá 2,5 tỉ đồng. Ông đã nhận đủ tiền nhưng chưa thể bàn giao nhà đất vì nhiều lần yêu cầu chị V (người thuê nhà) rời đi nhưng không thành...
Đáng chú ý, chị L cũng trình bày tương tự, hai bên ký chuyển nhượng nhà và đất, giá 2,5 tỉ đồng nhưng trên hợp đồng chỉ ghi 1,5 tỉ để giảm bớt tiền nộp thuế. Trước khi ký hợp đồng, chị đã đến nhà đất để kiểm tra trước, đồng thời yêu cầu cán bộ địa chính đến thực hiện việc đo đạc.
Trong vụ án này, hợp đồng ký kết giữa ông T và chị L là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (tức chỉ bán đất, không bao gồm nhà). Phía văn phòng công chứng (VPCC) cho rằng tại thời điểm ký công chứng, QSDĐ đủ điều kiện chuyển nhượng, các bên tự nguyện,... việc công chứng là đúng trình tự, quy định pháp luật.
Xử sơ thẩm, toà tuyên ông T được nhận đất và nhà, trả cho bà Th 50% giá trị tổng tài sản chung. Toà buộc ông T và chị V phải giao nhà và đất cho chị L.
Sau đó cả ông T và bà Th kháng cáo.
Theo HĐXX phúc thẩm, khi ông T chuyển nhượng đất cho chị L thì chỉ cung cấp cho chị này và VPCC giấy độc thân và GCN QSDĐ (không cung cấp giấy sở hữu nhà) nên cả hai bên không biết việc có tồn tại GCN quyền sở hữu nhà. Chị L nhận chuyển nhượng ngay tình, công khai nên việc toà án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng là có cơ sở.
Cấp phúc thẩm xét đến công sức của bà Th nên tuyên bà Th được hưởng 60% giá trị tài sản bằng tiền. Hiện vật là nhà và đất giao cho ông T. Đồng thời, tuyên ông T và chị V phải giao đất cho chị L, với tình trạng nhà và đất như đã tuyên giao cho ông T.
Cần làm rõ tại sao cấp đổi sổ lại 'bỏ quên" căn nhà
ThS Mai Hoàng Phước, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM, cho biết thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp tài sản chung thường xuyên phải đối mặt với hệ quả của sự thiếu đồng bộ trong hệ thống đăng ký đất đai và nhà ở giai đoạn trước năm 2009.
Bản án của TAND tỉnh Tây Ninh nêu trên là một minh chứng điển hình cho sự xung đột giữa "hồ sơ pháp lý hình thức" và "thực trạng tài sản vật chất".
"Việc Tòa án và VPCC bỏ qua việc làm rõ sự không trùng khớp giữa đối tượng giao dịch trên giấy (chỉ có đất) và thực tế (có nhà kiên cố do đồng sở hữu khác đứng tên) đã tạo ra một tiền lệ rủi ro cho sự an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản", ThS Phước nói.
Cụ thể hơn, ThS Phước chỉ ra một trong những thiếu sót của quá trình giải quyết vụ án của hai cấp toà là Tòa án đã không làm rõ bản chất và giá trị pháp lý của các GCN cùng tồn tại trên một thửa đất.
"Đáng lẽ ra, Tòa án cần thiết gửi công văn xác minh đến Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN (Sở TN&MT hoặc UBND cấp huyện/Chi nhánh VPĐKĐĐ) tham gia tố tụng để làm rõ câu hỏi: Tại sao năm 2024, khi cấp đổi GCN mới cho ông T, cơ quan đăng ký lại không cập nhật thông tin về căn nhà đã được cấp GCN mang tên hai người?", Ths Phước nêu vấn đề.
Cũng theo ông, hành vi của ông T đi xin cấp đổi GCN vào tháng 10-2024 (ngay trước khi bán cho chị L vào tháng 11-2024) có khả năng biến một tài sản có nhà chung thành một miếng đất trống mang tên riêng. Việc Tòa án chưa xem xét sự tồn tại hợp pháp và đang có hiệu lực của GCN Sở hữu nhà năm 2002 mang tên bà Th mà chỉ căn cứ vào “Sổ hồng” mới cấp năm 2024 để công nhận giao dịch là một sự thiếu sót, đã vô tình “bỏ qua” quyền sở hữu tài sản (nhà ở) của bà Th.
Người mua có thực sự ngay tình?
Điểm gây băn khoăn lớn nhất và cũng là căn cứ để Tòa Phúc thẩm giữ nguyên giao dịch chuyển nhượng giữa ông T và chị L là việc Tòa nhận định chị L là "người thứ ba ngay tình". Bản án nhận định: "Do ông T chỉ cung cấp cho chị L cũng như VPCC giấy độc thân và giấy chứng nhận QSDĐ, chị L... không biết việc có tồn tại GCN quyền sở hữu nhà. Chị L thực hiện việc nhận chuyển nhượng đất ngay tình, công khai...".
Tuy nhiên, theo ThS Phước, lập luận này của Tòa án (dựa trên Điều 133 BLDS 2015) tồn tại sự mâu thuẫn nội tại.
Thứ nhất, thiếu sự "ngay tình" về mặt chiếm hữu thực tế. Bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Điều 133 BLDS đặt nền tảng trên "niềm tin vào sự đăng ký công khai của nhà nước". Theo chính lời khai của chị L, chị đã đến kiểm tra nhà đất thực tế, nhờ người đo đạc. Nghĩa là chị L nhận thức rất rõ trên đất có một căn nhà và đang có người thứ ba chiếm hữu, quản lý. Một người mua thận trọng khi thấy tài sản đang bị chiếm hữu bởi người không phải là chủ đất và thấy trên đất có nhà nhưng GCN năm 2024 ghi "không có nhà", thì theo logic thông thường phải nghi ngờ và yêu cầu làm rõ nguồn gốc tài sản.
Thứ hai, sự mâu thuẫn trong việc giải quyết đối tượng của Hợp đồng. Tòa án lập luận rằng giao dịch của chị L là hợp pháp vì trên GCN chỉ có đất. Nghĩa là hợp đồng công chứng giữa ông T và chị L về mặt pháp lý chỉ làm phát sinh quyền đối với QSDĐ. Thế nhưng, tại phần Quyết định, Tòa án lại buộc các đương sự giao cho chị L cả nhà và đất.
"Hợp đồng chuyển nhượng lập tại VPCC không thể và không có thẩm quyền chuyển dịch quyền sở hữu đối với một tài sản (căn nhà) không được ghi nhận trong GCN đem ra giao dịch. Tòa án không thể dùng một bản án để “định đọat” căn nhà hợp pháp của bà Th (đã được cấp GCN năm 2002) cho chị L dựa trên một hợp đồng mua bán mà đối tượng theo giấy tờ chỉ là đất trống", ThS Phước nhận định.
Cần xem xét lại bản án để khắc phục thiếu sót
Về mặt nguyên tắc, CCV khi tiếp nhận hồ sơ phải căn cứ vào Khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 (Luật áp dụng tại thời điểm ông T chuyển nhượng đất) để kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch. Việc VPCC chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng này bộc lộ những điểm bất cập nghiêm trọng sau:
Hợp đồng công chứng chỉ ghi nhận chuyển nhượng QSDĐ, VPCC đã bỏ lọt rủi ro khi các bên cố tình giao dịch một khối tài sản vật chất lớn hơn nhiều so với hồ sơ pháp lý. CCV có quyền và nghĩa vụ đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ, hoặc tiến hành xác minh thực tế khi có căn cứ cho thấy hồ sơ có vấn đề (Khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014).
Việc VPCC giải trình rằng giao dịch "đủ điều kiện chuyển nhượng", cá nhân tôi cho rằng đây là sự an toàn về mặt hình thức (chỉ xét trên sổ hồng 2024), nhưng lại thiếu trách nhiệm nghề nghiệp khi bỏ qua thực trạng tài sản.
Thứ hai, việc VPCC không có cơ chế (hoặc không thực hiện) tra cứu thông tin về tài sản gắn liền với đất đã tạo điều kiện cho ông T dùng một GCN "phiên bản thiếu" (chỉ cập nhật đất) để tước đoạt quyền sở hữu nhà của bà Th thông qua một giao dịch hợp pháp hóa bằng công chứng.
Dưới góc nhìn chuyên môn, cùng với những phân tích ở trên, tôi cho rằng Bản án phúc thẩm số 49/2025/HNGĐ-PT của TAND tỉnh Tây Ninh có những thiếu sót trong việc áp dụng pháp luật nội dung (Điều 133 BLDS) và chưa đánh giá toàn diện chứng cứ (sự tồn tại của GCN nhà ở cấp năm 2002).
Tóm lại, để bảo vệ sự nghiêm minh của pháp luật và quyền tài sản hợp pháp của công dân, Tòa án không thể xử lý các vụ án tranh chấp bất động sản chỉ bằng cách nhìn vào "phần ngọn" là hợp đồng công chứng và tờ Sổ hồng mới nhất, mà phải lật lại toàn bộ hồ sơ đánh giá lịch sử và có sự đối chiếu giữa giấy tờ pháp lý với thực tiễn hiện trạng tài sản. Việc chưa kịp thời xem xét tồn tại căn nhà hiện hữu trên đất để công nhận tính "ngay tình" cho một giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một thiếu sót cần được khắc phục kịp thời, bằng việc xem xét lại bản án.
ThS MAI HOÀNG PHƯỚC, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM
