Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê bất động sản; hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; hợp đồng định giá bất động sản; hợp đồng tư vấn bất động sản; hợp đồng đấu giá bất động sản; hợp đồng quảng cáo bất động sản; hợp đồng quản lý bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có nhiều đặc điểm, nhưng những đặc điểm sau là những đặc điểm chủ yếu: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, các bên được tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ; hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đăng ký với cơ quan nhà nước…
Trong thực tế vừa qua, đã có rất nhiều tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ này. Lý do là các hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết, trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kể đến các nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ lẻ mới tham gia thị trường - một thị trường được cho là mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro này.
Và cũng đã có nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, giao dịch nhưng chẳng thấy đối tượng của hợp đồng - tức quyền sử dụng đất đâu mà chỉ giao dịch trên giấy. Thậm chí ngay cả khi có thấy tận nơi quyền sử dụng đất nhưng cũng không dám chắc đó có phải là đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép giao dịch không nếu như bên đã được thế chấp ở ngân hàng trước đó.
Mấy tháng qua, các phương tiện thông tin đại chúng cũng đã phản ảnh những tranh chấp dân sự khá sinh động giữa nhà đầu tư nước ngoài và người mua nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng xung quanh chuyện ai phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, chủ đầu tư nước ngoài hay người dân đã mua nhà của chủ đầu tư? Có ý kiến thông cảm, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở, cũng có ý kiến ủng hộ nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở. Trên thực tế, tranh chấp này không phải là lần đầu tiên xảy ra ở nước ta mà đã từng nảy sinh từ vài năm trước đó.
Đây là một việc tưởng chừng rất đơn giản nhưng lại rất phức tạp. Phức tạp vì cũng một phần do các văn bản quy phạm pháp luật của ta chồng chéo mâu thuẫn nhau, phức tạp là do cách hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất giữa các cơ quan nhà nước… Nhưng suy cho cùng mọi sự phức tạp này sẽ đơn giản hơn rất nhiều nếu như trong hợp đồng có một điều khoản quy định rõ về vấn đề này.
Vẫn biết rằng, khi giao dịch mua bán tại đây, Phú Mỹ Hưng đã có hợp đồng, thậm chí có cả hai thứ tiếng là Việt và Anh thế nhưng những điều khoản trong hợp đồng đó lại mang nhiều tính nguyên tắc hơn là cụ thể. Và như phản ánh của người dân là nhiều điều khoản trong hợp đồng không rõ ràng, có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau. Còn người dân thì mua được căn hộ giá gốc trong thời điểm này là quá tốt rồi và không đòi hỏi gì hơn nên khi công ty đưa hợp đồng cứ thế là ký. Hậu quả là hiện cơ quan thuế đang đòi các khách hàng này phải nộp tiền sử dụng đất cho các căn hộ của mình.
Một vài lưu ý
Đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì các chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành thoả thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Các doanh nhân khi tham gia giao kết phải thận trọng và tuân thủ các quy định của pháp luật vì đây là tài sản chưa có thật vào thời điểm giao kết.
Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản; khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả.
Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng; Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo KHÁNH NGỌC (Website Bộ Tư pháp)
