Cạn quỹ đất, khối ngoại dồn vốn vào bất động sản trung tâm dữ liệu

Châu Á - Thái Bình Dương đang trải qua sự dịch chuyển cấu trúc lớn về chi phí phát triển trung tâm dữ liệu khi trí tuệ nhân tạo tăng tốc.

Giữa bối cảnh nhiều thị trường phát triển đang đối diện với áp lực nặng nề về quỹ đất và nguồn điện, Việt Nam nhanh chóng nổi lên như một điểm đến đầu tư bất động sản mới đầy tiềm năng.

Chi phí xây dựng cạnh tranh mang lại lợi thế

Theo Cẩm nang chi phí xây dựng Trung tâm dữ liệu tại châu Á - Thái Bình Dương 2026 của Cushman & Wakefield, lĩnh vực này đang trải qua sự dịch chuyển mang tính cấu trúc.

Chiến lược tìm nguồn cung ứng, chi phí lao động và hạn chế chuỗi cung ứng tạo ra mức khác biệt gấp 2,4 lần về chi phí trong khu vực. Chi phí xây dựng hiện dao động từ 7,9 triệu USD đến 19,2 triệu USD cho mỗi MW.

Nhật Bản tiếp tục là thị trường đắt đỏ nhất với 19,2 triệu USD/MW, theo sau là Singapore ở mức 17,9 triệu USD/MW, còn Đài Loan là thị trường có chi phí thấp nhất ở mức 7,9 triệu USD/MW.

Ông Andrew Green, Trưởng nhóm Trung tâm dữ liệu châu Á - Thái Bình Dương, cho biết lạm phát chi phí xây dựng đang phân hóa mạnh. Một số thị trường ghi nhận mức tăng trên 15% trong khi những thị trường khác vẫn dưới 5%. Nguyên nhân chính là AI đang định hình lại các yêu cầu vật lý và kỹ thuật, đòi hỏi mật độ điện năng cao hơn và hệ thống làm mát phức tạp hơn.

Đồng quan điểm, ông Pritesh Swamy, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn nhóm Trung tâm dữ liệu tại châu Á - Thái Bình Dương, nhận định AI đang thay đổi thiết kế trung tâm dữ liệu nhanh hơn dự đoán, đòi hỏi nhiều điện năng và làm mát nhiều hơn.

Trong bức tranh đó, Việt Nam được xếp vào nhóm các thị trường có chi phí cạnh tranh hơn. Chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu tại Việt Nam dao động từ 5,7 triệu USD đến 8,7 triệu USD cho mỗi MW, đạt mức trung bình 7,2 triệu USD/MW. Mức lạm phát chi phí xây dựng hàng năm tại Việt Nam cũng được duy trì ổn định ở mức tương đối vừa phải là 3,8%.

Tiềm năng dài hạn đi cùng bài toán nguồn điện

Dù quy mô thị trường còn nhỏ, Việt Nam đang ghi nhận nhiều dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn. Tiêu biểu là dự án trung tâm dữ liệu của Viettel IDC tại khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM); Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc cũng đang hợp tác với các đối tác để phát triển một trung tâm dữ liệu quy mô gần 2 tỉ USD tại khu vực này với công suất dự kiến khoảng 200 MW IT Load.

Bên cạnh đó, CMC Telecom cũng đang triển khai dự án CMC Hyperscale Data Centre với tổng vốn đầu tư hơn 250 triệu USD. Dự án có công suất giai đoạn đầu khoảng 30 MW và có thể mở rộng lên tới 120 MW trong tương lai.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, đánh giá trí tuệ nhân tạo hiện không còn đơn thuần là một xu hướng công nghệ mà đang trở thành loại hạ tầng thiết yếu.

Những yếu tố như năng lực cung cấp điện, khả năng xử lý dữ liệu và tốc độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định khu vực nào có lợi thế trong cuộc cạnh tranh trung tâm dữ liệu toàn cầu.

Thị trường Việt Nam hiện được phân tích thông qua hai đầu tàu là Hà Nội và TP.HCM. Khu vực này bắt đầu cho thấy quy mô lớn hơn với khoảng 73 MW công suất đang vận hành và thêm 137 MW trong nguồn cung dự kiến đến năm 2030. Dù vậy, thời gian chờ ước tính để có nguồn điện mới cho quy mô 100 MW tại các cụm thị trường trọng điểm của Việt Nam là khoảng 2 đến 3 năm.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, khẳng định Việt Nam hiện vẫn đang ở giai đoạn đầu trong hành trình phát triển nhưng chính điều đó tạo nên tiềm năng dài hạn.

Khi nhà đầu tư tìm kiếm lựa chọn ngoài các trung tâm đã cạn dư địa, Việt Nam ngày càng nổi lên với không gian mở rộng lớn, miễn là xử lý tốt bài toán sẵn sàng nguồn điện và vị trí.

Đáng chú ý, báo cáo Triển vọng Đông Nam Á cũng cho thấy trung tâm dữ liệu là phân khúc bất động sản có khối lượng đầu tư lớn nhất tại các thị trường mới nổi trong năm 2025.

Bất động sản nhà ở TP.HCM đầu năm: Lãi suất siết chặt thanh khoản

Vốn ngoại săn lùng tài sản chuẩn, bất động sản Việt Nam hưởng lợi