Việc khai thác tối đa không gian (bao gồm không gian ngầm) của các khu đất công ở vị trí “vàng” nhằm đạt cả hai mục tiêu về hiệu quả kinh tế và có không gian công cộng phục vụ người dân luôn được lãnh đạo các tỉnh, TP lớn đặt ra.
Tuy nhiên, hiện nay việc đấu giá đất công để xây dựng các công trình ngầm như dự án thương mại, dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí vẫn chưa có trong quy định. Điều này đang làm các địa phương gặp khó và cần phương án gỡ vướng.
Quy hoạch nhiều dịch vụ tiện ích dưới lòng công viên
Với mong muốn chỉnh trang đô thị, làm không gian xanh cho công cộng, tạo điểm nhấn về kiến trúc cảnh quan, nâng tầm phát triển du lịch, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã lập dự án chỉnh trang trục đường Thùy Vân - Bãi Sau, TP Vũng Tàu.
Phần chỉnh trang có diện tích khoảng 9.000 m2 đất và hơn 140.000 m2 công trình ngầm (một mặt giáp biển và một mặt giáp đường Thùy Vân). Đây là một phần trong tổng diện tích hơn 28 ha đất khu vực Bãi Sau. Hiện tỉnh đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất từ các doanh nghiệp thuê trước đây...
Tỉnh dự kiến tổ chức đấu giá toàn bộ khu đất và công trình ngầm với hình thức cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm. Người trúng đấu giá phải đầu tư hoàn chỉnh các công trình trên phần mặt đất và công trình ngầm. Đồng thời, đầu tư các công trình công cộng trên phần diện tích hơn 21 ha phía trên mặt đất gần đó theo quy hoạch và bàn giao các công trình công cộng lại cho Nhà nước quản lý.
Lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho biết mong muốn của địa phương là khu Bãi Sau có không gian công cộng thoáng, đẹp, nhiều cây xanh, đa dạng dịch vụ du lịch và đáp ứng nhu cầu bãi đậu xe.
Việc ngầm hóa cáp quang, điện tuy dễ thực hiện nhưng ngân sách đầu tư cho những dự án như trên sẽ rất lớn, chưa kể khâu quản lý, vận hành, khai thác, duy trì vệ sinh... Do vậy, việc đấu giá đất, làm dịch vụ ngầm là phương án hợp lý về lâu dài.
Vướng vì luật chưa quy định
Thực tế tại một số dự án của tư nhân, các doanh nghiệp đã làm khu thương mại - dịch vụ, bãi đậu xe ngầm để tận dụng tối đa không gian đất. Tuy nhiên, việc Nhà nước đấu giá đất công để cho thuê đất làm dự án như quy hoạch của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đặt ra là chưa có.
Hiện chủ trương này cũng vướng, chưa thể thực hiện do pháp luật chưa quy định. Do vậy, năm 2022, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có văn bản gửi Bộ TN&MT xin hướng dẫn.
Theo tỉnh, công trình ngầm đô thị là những dự án được xây dựng dưới mặt đất tại đô thị, bao gồm công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất (công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật…).
Pháp luật về đất đai cũng quy định: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với trường hợp sử dụng đất (SDĐ) để xây dựng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh.
 |
Bãi Sau của TP Vũng Tàu đang thu hút rất đông du khách đến tham quan, nghỉ dưỡng. Ảnh: TK |
Tuy nhiên, theo tỉnh này, hiện chưa có quy định về chế độ sử dụng công trình ngầm đô thị; công trình ngầm để xây dựng bãi đậu xe, khu hạ tầng kỹ thuật, khu thương mại - dịch vụ; chế độ SDĐ đối với phần đất trên bề mặt để xây dựng công trình ngầm khi giao đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, chưa có quy định việc xác định loại đất, mục đích sử dụng; cách thức xác định giá đất, việc giao đất, cho thuê đất, ký hợp đồng thuê và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng công trình ngầm.
Do đó, tỉnh kiến nghị Bộ TN&MT xem xét, hướng dẫn các nội dung còn vướng mắc, chưa có quy định nêu trên. Bên cạnh đó, hướng dẫn xây dựng phương án đấu giá quyền SDĐ và công trình ngầm, điều kiện của người trúng đấu giá...
Nghiên cứu đề xuất phương án thí điểm
Với kiến nghị của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Bộ TN&MT đã giao Tổng cục Quản lý đất đai trả lời. Theo đó, cuối tháng 12-2022, Tổng cục Quản lý đất đai có văn bản phản hồi tới tỉnh này.
Theo đó, Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định về hướng dẫn thủ tục đấu giá quyền SDĐ và công trình ngầm, tại khoản 28 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định về chế độ SDĐ đối với phần đất trên bề mặt để xây dựng công trình ngầm khi giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm (trừ trường hợp thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử dụng lớp đất mặt hoặc không ảnh hưởng đến việc sử dụng mặt đất) theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai.
Tổng cục Quản lý đất đai cũng đề nghị tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu làm rõ định hướng thực hiện công trình. Bởi nếu thực hiện theo dự án đầu tư công hoặc dự án đầu tư hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư thì áp dụng quy định của pháp luật hiện hành tương ứng. Nếu xác định theo mô hình mới chưa có trong quy định thì tỉnh nghiên cứu đề xuất theo hướng thí điểm trình cấp có thẩm quyền quyết định.
Được biết đây vẫn là vướng mắc lớn khiến dự án chưa thể triển khai tiếp. Hiện tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đang tiến hành nghiên cứu trên cơ sở hướng dẫn của Bộ TN&MT, quy định pháp luật để đề xuất phương án thực hiện cụ thể.•
Diện mạo Bãi Sau trong quy hoạch của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu
Bãi Sau, TP Vũng Tàu (đường Thùy Vân, đường Phan Chu Trinh kéo dài đến Nguyễn An Ninh - khu du lịch Paradise, khoảng 3,2 km) là điểm đến du lịch nổi tiếng của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu nói riêng, phía Nam nói chung. Do vậy, khu vực này luôn thu hút rất đông du khách đến tham quan, nghỉ dưỡng.
Theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 trục đường Thùy Vân, phạm vi quy hoạch, chiều rộng lấy từ đường Thùy Vân về phía đất liền khoảng 250 m; về phía biển khoảng 100 m thuộc địa bàn ba phường 2, 8 và Thắng Tam với tổng diện tích gần 78 ha. Trong đó, khu đất dự kiến đấu giá được chia thành hai khu chính gồm: Phần trên mặt đất và phần không gian ngầm.
Phần trên mặt đất sẽ có công viên công cộng, các công trình phụ trợ, điểm lên xuống không gian ngầm bên dưới. Mật độ xây dựng 5%, tầng cao tối đa ba tầng.
Phần không gian ngầm gồm ba tầng: Tầng 1 là khu trung tâm thương mại, dịch vụ; tầng 2 là khu trung tâm thương mại kết hợp bãi đậu xe; tầng 3 là bãi đậu xe.
