Chuyên gia: Đã đến lúc bỏ tư duy không có nhà là thất bại

Sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị, ngày 2-6, Bộ Xây dựng phối hợp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức diễn đàn thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới.

Nhiều chuyên gia nhận định nhà ở cho thuê sẽ trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, đây vẫn là phân khúc kém hấp dẫn với doanh nghiệp do lợi nhuận thấp, thiếu nguồn vốn dài hạn và chưa có các chính sách đủ mạnh để thu hút đầu tư.

Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhận định thị trường nhà ở hiện nay đang tồn tại tình trạng lệch pha cung - cầu.

Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp tương đối dồi dào thì nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập khiến người lao động, người thu nhập thấp tại các đô thị lớn ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Theo ông Sinh, trước thực trạng đó, Tổng Bí thư - Chủ tịch nước Tô Lâm và Chính phủ đã nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu chuyển đổi tư duy phát triển nhà ở. Thay vì chỉ tập trung vào nhà ở thương mại, cần phát triển đồng thời với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, lâu dài, phục vụ công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và nhiều nhóm dân cư khác.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Xây dựng đang đề nghị các địa phương rà soát nhu cầu nhà ở cho thuê theo từng nhóm đối tượng, khu vực cụ thể. Trên cơ sở đó bố trí quỹ đất, nguồn vốn và xây dựng kế hoạch đầu tư phù hợp.

Theo các chuyên gia, việc phát triển nhà ở cho thuê cần được ưu tiên tại các khu công nghiệp, đô thị lớn và những khu vực có nhu cầu ở thực cao để tránh tình trạng đầu tư dàn trải, lãng phí.

Doanh nghiệp không mặn mà vì hiệu quả đầu tư thấp

TS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là hiệu quả tài chính của các dự án nhà ở cho thuê còn thấp.

Ông Bình dẫn số liệu cho thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam hiện dao động từ 23,7 đến 30 lần, cao hơn nhiều so với ngưỡng hợp lý từ 5 đến 7 lần. Điều này đồng nghĩa nhiều người dân gần như không có cơ hội sở hữu nhà nếu chỉ dựa vào thu nhập.

Trong khi đó, lợi suất cho thuê nhà tại Việt Nam chỉ khoảng 2%-4% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay vốn phổ biến từ 10%-12% mỗi năm. Vì vậy, nếu tính toán thuần túy theo bài toán kinh tế, rất ít doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc này.

Ngoài ra, chi phí xây dựng tăng cao, thiếu nguồn vốn dài hạn và thủ tục đầu tư còn nhiều vướng mắc cũng làm giảm sức hấp dẫn của thị trường nhà ở cho thuê.

Một bất cập khác là thị trường cho thuê hiện nay vẫn chủ yếu phát triển tự phát. Nhiều khu nhà trọ, chung cư mini manh mún, thiếu tiện ích, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy. Trong khi đó, cơ chế bảo vệ quyền lợi của cả chủ nhà và người thuê vẫn chưa thực sự hoàn thiện.

Đã đến lúc cần thay đổi quan niệm xã hội rằng thuê nhà là thiếu ổn định, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau, thất bại hoặc không thành công. Nhà ở cho thuê phải được xem là một lựa chọn văn minh, phù hợp với xu hướng phát triển của các đô thị hiện đại.

TS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông Bình đề xuất doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê cần được vay vốn ưu đãi trong thời hạn 20-25 năm, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất để nâng cao hiệu quả đầu tư.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn.

Theo ông Nghĩa, nhà ở cho thuê cần nguồn vốn dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn. Vì vậy rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Ông cho rằng Việt Nam không nên quá kỳ vọng vào các gói tín dụng ưu đãi mà cần sử dụng nguồn lực từ đầu tư công và trái phiếu Chính phủ để tạo nền tảng phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

“Chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có thể huy động được nguồn vốn khoảng 20 năm với lãi suất thấp từ 3%-4%”- ông Nghĩa nhận định.

Thêm vào đó, Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt thông qua việc chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch và cơ chế chính sách. Sau đó có thể giao doanh nghiệp hoặc các tổ chức đủ năng lực tham gia xây dựng và vận hành nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp.

Nhà cho thuê phải ở nơi người dân cần

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng khi thế hệ trẻ có xu hướng dịch chuyển nơi làm việc và nơi ở thường xuyên hơn trước. Thế hệ trước thường làm một việc đến hết đời nên mới có quan niệm sở hữu nhà.

Chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung vào các đô thị lớn, khu vực trung tâm, nơi có hạ tầng tốt và nhu cầu thực sự. “Nếu không có quỹ đất phù hợp thì rất khó phát triển được nhà ở cho thuê” - ông Cường nói.

Ông Cường cho rằng cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực TOD gắn với metro, các trung tâm dịch vụ, khu công nghiệp và khu vực tập trung đông lao động.

Cùng quan điểm, TS.KTS Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nhận định các khu vực phát triển theo mô hình TOD là cơ hội rất lớn để phát triển nhà ở cho thuê. Đây là những nơi có nhu cầu ở thực cao, đặc biệt đối với người trẻ, sinh viên, công nhân và người có thu nhập trung bình.

Nhiều đại biểu tại diễn đàn cũng cho rằng nếu giữ nguyên các chính sách như hiện nay thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở cho thuê. Bởi không doanh nghiệp nào muốn “bỏ tiền cục thu tiền lẻ” và lợi nhuận thấp.

Do đó, Nhà nước cần có chính sách đủ mạnh về đất đai, thuế, tín dụng và hạ tầng để giảm chi phí đầu tư. Khi đầu vào giảm, giá thuê mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân và thị trường nhà ở cho thuê mới có cơ hội phát triển bền vững.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: Từ nay đến 2030, nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược