Tại Sự kiện thường niên "Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức ngày 19-2, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực.
Điều này được thể hiện qua việc GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.
Ngoài ra, số lượng khu công nghiệp trên cả nước đã tăng từ 397 khu công nghiệp vào năm 2021 lên 431 khu công nghiệp. Trong đó, số lượng khu công nghiệp đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp cũng có xu hướng tăng.
Tuy nhiên, theo ông Lực, thách thức là lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. Chi phí ở đây có thể bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay…
Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại mới tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024. Thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất khả quan và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021.
Đáng chú ý, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những vướng mắc. Nhất là tình trạng giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay tăng cao, vượt xa thu nhập bình quân của người dân.
Cụ thể, theo số liệu thống kê được ông Lực đưa ra, giá nhà so với số năm thu nhập bình quân hộ gia đình tại Việt Nam trong năm 2024 là 23,7 năm; tăng 0,2 năm so với năm 2023 (tức 23,5 năm). Trong khi đó, giá nhà so với số năm thu nhập bình quân hộ gia đình trên thế giới là khoảng 15,1 năm (năm 2023) và 14,6 năm (năm 2024).
Ông Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng cao. Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm.
Thứ hai, chi phí đầu vào cao (trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng…
Thứ ba, tình trạng cung – cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án ít, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên. Trong khi khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền.
Thứ tư, tình trạng thổi giá, làm giá, té nước theo mưa còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật. Điển hình là các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua.
Thứ năm, tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến khi 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm. Thứ sáu, là hiện nay vẫn chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản còn khá thấp.
Ngoài ra, một số vướng mắc khác được nêu ra, đó là tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng còn khó khăn. Hay đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập; vấn đề nhà ở xã hội chưa được giải quyết.
Đại diện lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 được dự báo có nhiều cơ hội phát triển nhưng vẫn còn nhiều thách thức phải vượt qua. Thực tế cho thấy mặc dù các luật mới mang tính nền tảng đã có hiệu lực từ năm 2024, tạo ra môi trường pháp lý mới cho thị trường, song mức độ hiệu quả vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp vẫn còn lo ngại về sự chồng chéo, thiếu nhất quán trong các quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư, có thể gây rủi ro cho các nhà phát triển dự án. Ngoài ra, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lãi suất ngân hàng, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề cần tiếp tục có những giải pháp tháo gỡ để thị trường vận hành hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới.
