TAND tỉnh Trà Vinh mới đây đã xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là vợ chồng ông B và bị đơn là vợ chồng bà K.
Theo hồ sơ, nguyên đơn cho biết, giữa năm 2022, ông bà đồng ý nhận chuyển nhượng 960 m2 đất của vợ chồng bà K với giá 120 triệu. Khi ông bà hỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vợ chồng bà K nói chưa tìm thấy, hẹn 10 ngày sau làm thủ tục chuyển nhượng đất.
Hai bên làm đơn xác nhận sang đất và ông bà đã đặt cọc 20 triệu. Hết thời hạn giao kèo nhưng vợ chồng bà K không đưa giấy và làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông bà. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, vợ chồng bà K phải trả lại 20 triệu tiền cọc.
Bị đơn thừa nhận hai bên có làm đơn xác nhận sang đất với diện tích, giá tiền và nhận cọc như nguyên đơn trình bày ở trên. Tuy nhiên, giấy sang đất không ghi thời hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, không nói rõ vị trí đất chuyển nhượng ở đâu… Ông bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn.
Tòa sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại 20 triệu tiền cọc. Sau đó, bị đơn kháng cáo.
Theo tòa phúc thẩm, tại biên bản xác minh, công chức địa chính xã xác định ông B và chồng bà K có đến UBND xã để làm thủ tục chuyển nhượng đất theo giao kèo. Khi ông B biết diện tích chuyển nhượng 960 m2 thuộc một phần hai thửa đất ông B đã đứng tên quyền sử dụng thì ông không đồng ý nhận chuyển nhượng.
Thời điểm hai bên ký xác nhận sang đất thì hai bên chưa biết diện tích đất 960 m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B. Vì vậy hai bên đã đến xã làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chồng bà K để sau khi được cấp giấy thì ông này làm thủ tục chuyển nhượng đất lại cho ông B.
Trưởng ban nhân dân ấp cũng xác nhận ông B trước khi nhận chuyển nhượng đất biết rõ vị trí đất của mình nhận chuyển nhượng ở vị trí nào. Sau khi thỏa thuận trả tiền đặt cọc xong thì hai bên đến UBND xã làm hợp đồng chuyển nhượng. Do ông B đã đứng tên quyền sử dụng đất nên từ đó ông B yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
Như vậy, vợ chồng bà K có tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho nguyên đơn nhưng do quyền sử dụng đất đã được cấp cho ông B nên việc chuyển nhượng không thực hiện được.
Mặt khác, tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều thừa nhận diện tích đất 960 m2 mà bị đơn đồng ý chuyển nhượng cho ông B chưa được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong khi điều kiện để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Do chồng bà K không được cấp quyền sử dụng đối với diện tích đất chuyển nhượng nên hợp đồng bị vô hiệu.
Theo tòa phúc thẩm, do hợp đồng vô hiệu nên tòa sơ thẩm tuyên hủy và buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 20 triệu tiền cọc là có căn cứ. Từ đó, tòa phúc thẩm bác kháng cáo của bị đơn, giữ y bản án sơ thẩm.
