Ngày 19-7, TAND TP Cần Thơ sẽ xét xử phúc thẩm vụ “Đương sự không có quyền chuyển nhượng nhưng tòa vẫn công nhận” mà báo Pháp Luật TP.HCM đã phản ánh.
Trước đó, phiên tòa vào ngày 26-6 đã không diễn ra do bị đơn là ông Trương Hoàng Nghi có đơn xin hoãn.
Được biết, ngày 27-6, Ban Nội chính Thành ủy TP Cần Thơ đã có buổi làm việc với phía ông Trương Hoàng Nghi để làm rõ nội dung đơn kiến nghị của ông liên quan đến hành vi có dấu hiệu của việc cố tình ra bản án trái pháp luật.
Chưa ký hợp đồng chuyển nhượng
Hồ sơ thể hiện ngày 21-1-2020, ông Nghi mua trúng đấu giá hơn 10.000 m2 đất nông nghiệp, tọa lạc tại xã Giai Xuân, huyện Phong Điền với giá 2,354 tỉ đồng.
Ngày 21-1-2021, vợ chồng ông Nghi ký hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) để chuyển nhượng toàn bộ phần đất này cho các bà Hà Ngọc Diễm, Nguyễn Thị Mỹ Phượng; với giá ghi trong HĐĐC là 3,050 tỉ đồng; và phía ông Nghi đã nhận cọc 2,550 tỉ đồng. Hai bên thỏa thuận sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ ngày HĐĐC được công chứng.
Ngày 29-3-2021, vợ chồng ông Nghi làm biên nhận đã nhận đủ số tiền để thực hiện việc chuyển nhượng, làm ủy quyền cho phía bà Diễm để thay mặt làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Ngày 12-9-2023, ông Nghi được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có diện tích 5.596 m2 (trong số hơn 10.000 m2 ông Nghi trúng đấu giá); bà Diễm, bà Phượng đang giữ giấy chứng nhận này. Còn một thửa (phần diện tích còn lại) đang cập nhật biến động để cấp giấy chứng nhận cho ông Nghi.
Do những bất đồng nên quá một năm mà việc chuyển nhượng chưa xong. Do đó, căn cứ thỏa thuận trong HĐĐC, vợ chồng ông Nghi không tiếp tục thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Diễm, bà Phượng và đề nghị hủy HĐĐC, đồng ý trả lại tiền và bồi thường (nếu có).
Không đồng ý nên bà Diễm, bà Phượng kiện vợ chồng ông Nghi, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, được quyền sang tên thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận từ vợ chồng ông Nghi, đứng tên trên phần đất đang được cập nhật biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phong Điền.
Xử sơ thẩm ngày 2-4, TAND huyện Phong Điền nhận định HĐĐC được hai bên ký kết đúng hình thức của pháp luật, hai bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, theo HĐXX, các bên không thực hiện đúng thời hạn thể hiện trong HĐĐC là do nguyên nhân khách quan. Do đó, HĐXX tuyên vợ chồng ông Nghi phải chuyển nhượng cho bà Diễm, bà Phượng toàn bộ phần đất.
Bị đơn chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng
Về phán quyết của cấp sơ thẩm, báo Pháp Luật TP.HCM cũng đã có bài viết “Đương sự không có quyền chuyển nhượng nhưng tòa vẫn công nhận” phân tích và chỉ ra những điểm bất hợp lý trong phán quyết của tòa.
Sau bài viết này, có ý kiến cho rằng do hai bên đã nhận đủ tiền để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên áp dụng Án lệ số 55/2022, dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng (vi phạm điều kiện về hình thức) thì tòa vẫn công nhận hợp đồng này.
Tuy nhiên, nghiên cứu Án lệ số 55/2022 thì thấy rằng án lệ này chỉ áp dụng cho tình huống sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1-1-2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình".
Cũng có ý kiến cho rằng, áp dụng Điều 129 của BLDS (vi phạm điều kiện về hình thức nhưng đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ) để công nhận hợp đồng chuyển nhượng này trong vụ án này.
Về quan điểm này, Thạc sĩ Liên Đăng Phước Hải (giảng viên Khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM) cho biết hồ sơ, chứng cứ trong vụ án cũng như diễn biến tại phiên tòa sơ thẩm cho thấy, bên bị đơn chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng và cũng chưa ký bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng nào trên thực tế.
Bởi lẽ, từ thời điểm hai bên ký kết HĐĐC vào ngày 21-1-2021 và đến ngày bên nhận đặt cọc nhận thêm tiền đặt cọc ngày 29-3-2021, giữa hai bên không có bất kỳ thỏa thuận nào về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế, bên phía nguyên đơn cũng không đưa ra hay chứng minh được sự tồn tại của bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng nào.
Tại Điều 2 của HĐĐC cũng nêu, “bên nhận đặt cọc cam kết khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày được cấp giấy”.
Như vậy, đến ngày 29-3-2021 bên bị đơn (bên nhận đặt cọc) vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận, do đó bị đơn không có quyền chuyển nhượng, không đáp ứng được các điều kiện của Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng (Điều 188).
Tình tiết mới
Trong quá trình Chi cục THADS huyện Phong Điền làm thủ tục giao tài sản trúng đấu giá cho ông Nghi thì người khác khởi kiện liên quan đến tài sản này. Tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án phúc thẩm ngày 13-7-2022 của TAND TP Cần Thơ. Sau đó, Chi cục THADS huyện Phong Điền tiếp tục giao tài sản trúng đấu giá cho ông Nghi.
Tuy nhiên, mới đây (ngày 6-6-2024), Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP.HCM đã ra quyết định giám đốc thẩm liên quan đến vụ tranh chấp tài sản trúng đấu giá nêu trên. Tòa Cấp cao đã hủy cả bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để xét xử sơ thẩm lại.
Quyết định giám đốc thẩm nêu rõ: Ông Nghi là người thứ ba ngay tình thông qua bán đấu giá tài sản thì không bị tuyên bố vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2005. Bản án phúc thẩm quyết định tiếp tục giao tài sản đấu giá cho ông Nghi là đúng.
