Gửi đơn phản ánh đến báo Pháp Luật TP.HCM, vợ chồng ông Trương Hoàng Nghi (ngụ TP Cần Thơ) cho biết ngày 26-6 tới đây, TAND TP Cần Thơ sẽ đưa ra xét xử phúc thẩm vụ án mà vợ chồng ông là bị đơn.
Trước đó, vợ chồng ông Nghi đã kháng cáo bản án sơ thẩm của TAND huyện Phong Điền với nội dung cho rằng phán quyết của tòa sơ thẩm không công bằng, không đúng pháp luật.
Hiện ông Nghi đã có đơn gửi đến Chánh án TAND Tối cao, Viện trưởng VKSND Tối cao và Ban Nội chính Thành ủy TP Cần Thơ… tố cáo hành vi của HĐXX có dấu hiệu của việc cố tình ra bản án trái pháp luật. Các cơ quan này đã nhận được đơn của ông Nghi.
Mới ký hợp đồng đặt cọc, chưa ký hợp đồng chuyển nhượng
Hồ sơ thể hiện ngày 21-1-2020, ông Nghi mua trúng đấu giá hơn 10.000 m2 đất nông nghiệp, tọa lạc tại xã Giai Xuân, huyện Phong Điền với giá 2,354 tỉ đồng. Đây là tài sản được Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) huyện Phong Điền kê biên, bán đấu giá.
Chủ toạ phiên toà sơ thẩm nói gì?
Ngày 18-6, PV Pháp luật TP.HCM đã đến TAND huyện Phong Điền để trao đổi liên quan vụ án và nêu những điểm bất hợp lý trong bản án sơ thẩm mà các chuyên gia đã phân tích ở trên.
Ông Nguyễn Phi Long (thẩm phán chủ tọa xét xử vụ án này, đồng thời cũng là Chánh án TAND huyện Phong Điền) trao đổi ngắn gọn: “HĐXX gồm ba người, cả ba đều thống nhất biểu quyết xử như vậy. VKS cùng cấp cũng đồng quan điểm với tòa án. Tôi xử công tâm, khách quan, không chịu bất kỳ tác động hay sức ép nào”.
Cũng trong ngày 18-6, PV đã liên hệ với phía bà Diễm để làm rõ nội dung theo đơn phản ánh của ông Nghi. Tuy nhiên, bà Diễm từ chối trả lời, cho biết sẽ không tiếp và đề nghị PV “liên hệ với cơ quan”.
Ngày 21-1-2021, vợ chồng ông Nghi ký hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) để chuyển nhượng toàn bộ phần đất này cho các bà Hà Ngọc Diễm, Nguyễn Thị Mỹ Phượng; với số tiền ghi trong HĐĐC là 3,050 tỉ đồng; và phía ông Nghi đã nhận cọc 2,550 tỉ đồng.
HĐĐC có nội dung “Hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng Võ Thị Hồng Yến trong vòng một năm, kể từ ngày hợp đồng này được công chứng”.
Ngày 29-3-2021, vợ chồng ông Nghi làm biên nhận đã nhận đủ số tiền để thực hiện việc chuyển nhượng, làm ủy quyền cho phía bà Diễm để thay mặt làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong quá trình Chi cục THADS huyện Phong Điền làm thủ tục giao tài sản trúng đấu giá cho ông Nghi thì người khác khởi kiện liên quan đến tài sản này. Tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án phúc thẩm ngày 13-7-2022 của TAND TP Cần Thơ. Sau đó, Chi cục THADS huyện Phong Điền tiếp tục giao tài sản trúng đấu giá cho ông Nghi.
Ngày 12-9-2023, ông Nghi được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có diện tích 5.596 m2 (trong số hơn 10.000 m2 ông Nghi trúng đấu giá); bà Diễm, bà Phượng đang giữ giấy chứng nhận này. Còn một thửa (phần diện tích còn lại) đang cập nhật biến động để cấp giấy chứng nhận cho ông Nghi.
Do những bất đồng nên quá một năm mà việc chuyển nhượng chưa xong. Do đó, căn cứ thỏa thuận trong HĐĐC, vợ chồng ông Nghi không tiếp tục thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Diễm, bà Phượng và đề nghị hủy HĐĐC, đồng ý trả lại tiền và bồi thường (nếu có).
Không đồng ý nên bà Diễm, bà Phượng kiện vợ chồng ông Nghi, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, được quyền sang tên thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận từ vợ chồng ông Nghi, đứng tên trên phần đất đang được cập nhật biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phong Điền.
Xử sơ thẩm ngày 2-4, TAND huyện Phong Điền nhận định HĐĐC được hai bên ký kết đúng hình thức của pháp luật, hai bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, theo HĐXX, các bên không thực hiện đúng thời hạn thể hiện trong HĐĐC là do nguyên nhân khách quan. Do đó, HĐXX tuyên vợ chồng ông Nghi phải chuyển nhượng cho bà Diễm, bà Phượng toàn bộ phần đất.
Phía bà Diễm có quyền và nghĩa vụ tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận nếu vợ chồng ông Nghi không thực hiện nghĩa vụ.
Có sự nhầm lẫn của tòa về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng
Về vụ án này, Thạc sĩ Liên Đăng Phước Hải (giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM) cho rằng có sự sai lầm nghiêm trọng trong nhận định và quyết định của HĐXX cấp sơ thẩm.
ThS Phước Hải phân tích: Giữa hai bên chỉ tồn tại HĐĐC ngày 21-1-2021 và biên nhận tiền. Như vậy, việc yêu cầu phía ông Nghi tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ phần đất nêu trên cho phía bà Diễm là thiếu cơ sở và căn cứ pháp lý.
“Lập luận của HĐXX cho rằng phía bà Diễm đã trả đầy đủ tiền theo thỏa thuận chuyển nhượng nên giữa hai bên đã tồn tại hợp đồng chuyển nhượng. Theo tôi, lập luận này là không đúng, bởi lẽ pháp luật hiện không giới hạn mức đặt cọc giữa các bên. Các bên hoàn toàn có thể đặt cọc với số tiền nhỏ hơn, bằng hoặc thậm chí lớn hơn số tiền chuyển nhượng nhằm mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” - ThS Đăng Hải bình luận.
Đối với HĐĐC giữa các bên, ThS Phước Hải nhấn mạnh rằng “HĐĐC nhằm mục đích đảm bảo cho việc thực hiện hành vi giao kết hợp đồng (trong tương lai). Trường hợp nếu một bên từ chối thực hiện hành vi giao kết này thì việc phải làm là hoàn trả tiền cọc đã nhận và phạt cọc (nếu có yêu cầu). Do đó, việc yêu cầu các bên phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với Điều 328 BLDS 2015”.
“Ở đây, HĐXX đang nhầm lẫn giữa đối tượng của hợp đồng đặt cọc (tiền) và đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng đặt cọc.
Cụ thể, HĐXX nhận định: Quá trình thực hiện hợp đồng thì đối tượng của hợp đồng là thửa đất có phát sinh tranh chấp (trang 10 bản án sơ thẩm). Chính sự nhầm lẫn này đã đi đến việc HĐXX cho rằng “cần buộc bị đơn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng phần đất tranh chấp nêu trên cho nguyên đơn”.
Lẽ ra, trường hợp này, phía ông Nghi từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì tòa án phải xem xét yếu tố lỗi (do khách quan hay do các bên) để quyết định về việc phạt cọc (nếu hợp đồng bị hủy hoặc chấm dứt).
“Có thể thấy nhận định và quyết định của HĐXX là không đúng với quy định về đặt cọc như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015” - ThS Phước Hải nêu quan điểm.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Trong vụ kiện này, các bên chỉ xác lập và cung cấp cho tòa án các tài liệu về các giao dịch gồm HĐĐC, các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì đã phát sinh tranh chấp.
Tòa xác định đây là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy hợp đồng đặt cọc” là không đúng. Đáng lẽ ra, tòa phải xác định đây là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Vì hai bên chưa xác lập hợp đồng chuyển nhượng và bị đơn không muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng nên tòa án chỉ còn cách là tuyên hủy hoặc tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc, xác định lỗi của các bên để buộc hoàn trả hoặc phạt cọc (nếu có).
Mãi đến ngày 12-9-2023, ông Nghi chỉ được cấp một giấy chứng nhận, còn một giấy chứng nhận chưa được cấp, kể cả tại thời điểm tòa án xét xử. Tòa án làm sao biết trước được một giấy chứng nhận còn lại của ông Nghi sẽ được cấp mà tuyên cho phía bà Diễm được đăng ký sang tên. Nếu giấy chứng nhận đó không được cấp thì làm sao thi hành án.
Tại thời điểm giao kết HĐĐC, phía ông Nghi chỉ mới có hợp đồng mua trúng đấu giá, chưa được cấp hoặc chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận, chưa được Chi cục THADS huyện Phong Điền tổ chức giao đất trên thực địa, nên theo Luật Đất đai năm 2013, ông Nghi không có quyền chuyển nhượng đất.
Ông Nghi không có quyền chuyển nhượng đất thì không được phép nhận cọc để chuyển nhượng. Vấn đề này, luật buộc cả bị đơn và nguyên đơn đều phải biết. Do đó, nội dung của HĐĐC đã vi phạm điều cấm của luật nên vô hiệu.
Khi HĐĐC vô hiệu thì các bên chỉ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không có phạt cọc.
Luật sư PHẠM VIẾT DŨNG, nguyên điều tra viên, Đoàn Luật sư tỉnh Bình Thuận
