Luật cấm cho thuê căn hộ chung cư dưới 30 ngày?

Hôm nay (8-5), Khoa Luật Dân sự, Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức hội thảo những điểm mới của pháp luật về giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.

Phát biểu khai mạc, TS Nguyễn Xuân Quang (Trưởng khoa Luật Dân sự, Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng Quốc hội vừa thông qua 3 luật rất quan trọng, được người dân rất quan tâm đó là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Hội thảo này nhằm tạo diễn đàn khoa học trao đổi về những điểm mới của các luật này liên quan đến bất động sản.

Có được phép cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày?

Tại hội thảo, ThS Hồ Thị Thanh Trúc (Trường ĐH Tài chính – Marketing) cho rằng về cho thuê lưu trú đối với căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 có hai quy định liên quan.

Cụ thể, khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định “cấm cho thuê lưu trú đối với nhà ở trái quy định của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật khác có liên quan” và điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Điều này đặt ra vấn đề: Vậy cho thuê căn hộ chung cư dưới 30 ngày có được hiểu là sử dụng vào mục đích không phải để ở hay không?

Theo ThS Trúc, Công văn 4757/BXD-QLN ngày 1-10-2020 của Bộ Xây dựng cho rằng tại điểm b, khoản 1, Điều 10 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm. Đồng thời, tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở vì thế sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú là trái luật.

Từ đó, Bộ Xây dựng kết luận rằng pháp luật về nhà ở đã có quy định với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Và với cách giải thích của Bộ Xây dựng, cho thuê lưu trú đối với căn hộ chung cư là trái pháp luật tại Việt Nam. Quy định này không thay đổi trong Luật Nhà ở 2023.

Tuy nhiên, theo ThS Trúc, câu từ được xây dựng trong luật "mục đích để ở" không rõ ràng, vì thuê ngắn hạn dưới 30 ngày phục vụ công tác và du lịch thì người thuê có đang có mục đích để ở không? Thêm nữa, việc chủ căn hộ cho thuê căn hộ của mình và thời hạn thuê do các bên thoả thuận như vậy giải thích điều luật trên đồng nghĩa với cấm cho thuê là không hợp lý.

ThS Trúc còn cho rằng theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 dựa vào mục đích sử dụng, nhà chung cư gồm: (1) Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở (nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở); (2) Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại). Như vậy, rõ ràng mục đích để ở là dùng để phân biệt với mục đích làm văn phòng để kinh doanh. Quy định trên được giữ nguyên trong Luật Nhà ở 2023.

Theo ThS Trúc, giải thích khoản 11 Điều 6 Luật nhà ở 2014 “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” đồng nghĩa với cấm chia sẻ căn hộ chung cư ngắn hạn là chưa hợp lý. Một trong các lý do ThS Trúc đưa ra là việc cho thuê nhà ở đã có quy định trong luật nhà ở, hoàn toàn không cấm chủ căn hộ cho thuê căn hộ chung cư thì việc cấm cho thuê ngắn hạn dưới 30 ngày dưới dạng lưu trú là không hợp lý.

"Nói cách khác, hoạt động cho thuê dài hạn vốn không bị cấm nhưng cho thuê ngắn hạn cho khách ở với thời hạn dưới 30 ngày thì bị coi là không phải mục đích để ở thể hiện sự không nhất quán trong tư duy lập pháp", bà Trúc nói.

ThS Trúc dẫn chứng thực tế cũng ghi nhận nhiều cách hiểu của người dân, về mục đích để ở cho thuê ngắn hạn coi việc cho khách thuê ngắn hạn để lưu trú chính là một hình thức "để ở" thông thường. Công năng của ngôi nhà không thay đổi nhưng vì sao cho thuê dài hạn thì được phép, còn ngắn hạn lại bị cấm?

Quy định cấm là không hợp lý

Đồng tình, PGS.TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM) cũng cho rằng công văn của Bộ xây dựng là không thuyết phục. Bởi khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Trong khi đó, cho thuê lưu trú ngắn ngày cũng là mục đích để ở, không sử dụng mục đích kinh doanh như mặt bằng kinh doanh...

Theo PGS. TS Nhung, Điều 2 Luật Nhà ở cũng quy định nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Ở đây, chủ sở hữu không ở trực tiếp nhưng cho một cá nhân hay một gia đình để ở, không để phải ở kinh doanh nên công văn không phù hợp, nhất là khi cho thuê dài hạn lại cho phép mà kinh doanh ngắn hạn lại không cho phép...

Luật sư Bùi Trần Nhật Vi (Đoàn Luật sư TP.HCM) thì cho rằng trên thực tế nhiều người sẽ lựa chọn thuê căn hộ chung cư để lưu trú vì những tiện ích như nấu ăn, giờ giấc... Lúc này, “để hợp lý” chủ căn hộ sẽ nhờ người khác cho thuê hoặc giải trình với cơ quan thuế là chỉ phát sinh vài ngày...