Hiện nay, nhiều người rao bán nhà, đất của mình dù tài sản này đang thế chấp tại ngân hàng và thường đưa ra mức giá thấp hơn giá thị trường để thu hút người mua.
Trong khi đó, phía người mua cũng “lưỡng lự” vì phải bỏ ra một khoản tiền lớn nhưng không biết nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng đang giữ sổ hồng thì có được mua bán hay không?
Trả lời vấn đề trên, Luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng về nguyên tắc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng thì không được mua bán, chuyển nhượng theo quy định tại khoản 8 Điều 320 BLDS 2015. Vì đây đang là tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp người vay không thanh toán được nợ cho ngân hàng.
Tuy nhiên, pháp luật cho phép bên thế chấp được mua bán, chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng nếu được ngân hàng đồng ý, theo khoản 5 Điều 321 BLDS 2015.
Lúc này, các bên thường sẽ thoản thuận bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả bao gồm cả gốc và lãi cho ngân hàng đang nhận thế chấp nhà, đất.
Sau khi nhận đủ tiền, ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại cho bên mua. Lúc này, bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
Khi đã giải chấp xong thì hai bên có thể tới Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận của hai bên. Sau đó, bên mua có thể nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
Luật sư Tuấn cũng lưu ý là việc mua tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng sẽ có thể gặp phải một số rủi ro. Vì vậy, người mua nhà phải tìm hiểu kỹ bên bán có nhận tiền đặt cọc bán cho người mua nào khác không, bất động sản đang thế chấp có thể bị vướng tranh chấp với bên thứ ba không. Đặc biệt, khi được ngân hàng đồng ý, có thể yêu cầu ngân hàng ban hành văn bản xác định hỗ trợ cho người mua, người bán trong giao dịch này...
