TAND TP Cần Thơ mới đây đã xử phúc thẩm vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất ở giữa nguyên đơn là bà N và bị đơn là công ty C do có kháng cáo của người liên quan là một ngân hàng.
Theo hồ sơ, bà N trình bày, năm 2007, vợ chồng bà và công ty C ký kết hợp đồng mua bán một căn nhà và đất với diện tích hơn 76 m2 tại một khu dân cư với giá 150 triệu.
Ông bà đã thanh toán đủ tiền, công ty C cũng đã bàn giao nhà, đất cho ông bà quản lý, sử dụng. Theo thỏa thuận, trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, công ty C phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) cho ông bà nhưng đến nay vẫn không thực hiện.
Vì vậy, bà yêu cầu công ty C thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, hoàn tất hồ sơ, bàn giao giấy chứng nhận cho bà quản lý.
Đại diện phía bị đơn thừa nhận có ký hợp đồng mua bán nhà, đất với vợ chồng bà N như bà trình bày. Ông bà đã giao đủ tiền, công ty C cũng đã giao đất, nhà cho ông bà quản lý, sử dụng…
Theo đại diện công ty C, căn nhà và đất của bà N đã được Sở TN&MT TP Cần Thơ cấp giấy chứng nhận cho công ty C vào năm 2012 nhưng công ty đã thế chấp tại một ngân hàng để đảm bảo khoản vay của công ty khác…
Sau đó, bà N có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên giữa công ty C với ngân hàng để công ty C hoàn thiện thủ tục, bàn giao giấy chứng nhận cho bà.
Đại diện ngân hàng cho biết, năm 2012, ngân hàng cấp tín dụng cho một công ty, thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hơn 51.000 m2 của công ty C. Hợp đồng này được miễn công chứng, giao dịch bảo đảm. Quá trình vay phía người vay đã vi phạm nghĩa vụ dẫn đến nợ quá hạn…
Xử sơ thẩm, TAND quận Cái Răng đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N, công nhận hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực pháp luật; Hủy một phần hợp đồng thế chấp bất động sản giữa ngân hàng với công ty C đối với nhà và đất của bà N; Buộc ngân hàng bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho công ty C.
Trường hợp ngân hàng không bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên hoặc bàn giao mà công ty C không thực hiện hoàn thiện hồ sơ chuyển giao quyền sử dụng, quyền sở hữu cho bà N, tòa kiến nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho công ty C để cấp lại cho bà N theo quy định tại Khoản 3, Điều 100, Luật Đất đai 2013.
Sau đó, ngân hàng kháng cáo đề nghị tòa phúc thẩm không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với ngân hàng.
Xử phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ nhận định, hợp đồng thế chấp bất động sản giữa ngân hàng và công ty C phải được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai để đảm bảo hiệu lực theo quy định tại khoản 3, Điều 188, Luật đất đai năm 2013.
Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp không đăng ký giao dịch bảo đảm là không thỏa mãn điều kiện có hiệu lực theo quy định tại khoản 2, Điều 323 BLDS năm 2005.
Ngoài ra, theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 của Nghị định 83/2010 (về đăng ký giao dịch bảo đảm) thì hợp đồng thế chấp trong trường hợp trên không có hiệu lực pháp luật. Do vậy, tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu là có căn cứ pháp luật.
Từ đó, tòa phúc thẩm bác kháng cáo của ngân hàng, tuyên giữ y bản án sơ thẩm.
