Thời gian vừa qua, Công ty cổ phần Thế Giới Di Động có “công văn gửi quý đối tác mặt bằng” của chuỗi cửa hàng Thế Giới Di Động và Điện Máy Xanh thông báo về việc thanh toán tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Đơn phương cắt giảm tiền thuê mặt bằng

Theo đó, công ty này sẽ không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan nhà nước), không thanh toán 70% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch). Thời gian áp dụng từ ngày 1-1 đến 1-8-2021. 

Công ty đề nghị tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng.

Thế Giới Di Động và chuyện đòi​ giảm tiền thuê​ mặt bằng​ - ảnh 1
Cửa hàng Thế Giới Di Động tại vòng xoay Nguyễn Thái Sơn, quận Gò Vấp, TP.HCM. Ảnh: CÙ HIỀN

Theo đại diện công ty thì công ty đã gửi công văn này cho một số ít đối tác là chủ mặt bằng không muốn hỗ trợ tiền thuê mặt bằng cho công ty trong thời gian bị ảnh hưởng do dịch. Thời gian qua, hệ thống gặp khó khăn do dịch bệnh bùng phát, nhiều cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu giãn cách; một số cửa hàng hoạt động cầm chừng. Công văn ngày 2-8 là công văn thứ ba mà Thế Giới Di Động gửi đối tác sau nhiều nỗ lực liên hệ, thương lượng với chủ nhà mà không nhận được phản hồi.

Theo ông TKM (chủ mặt bằng ở Bình Định) thì dù chưa được sự chấp thuận của ông nhưng đến tháng 9-2021, Thế Giới Di Động có thông báo về thanh toán chi phí tiền thuê mặt bằng và tự chuyển khoản tiền thuê đã giảm.

Ông đã có văn bản phúc đáp, thể hiện sự không đồng ý bởi tại Điều 4 và Điều 9 của hợp đồng đã đề cập đến giá thuê. Cụ thể, không có điều khoản nào nêu rõ việc Thế Giới Di Động được tự ý giảm giá thuê mặt bằng khi chưa có sự đồng ý của người cho thuê.

Ông TKM cho biết sẽ đi kiện nếu bên thuê mặt bằng không tôn trọng hợp đồng đã giao kết với ông vào ngày 16-1-2020.

Còn bà BL (chủ mặt bằng ở quận 12, TP.HCM) cũng bày tỏ sự phản đối việc mình sẽ bị cấn trừ phần lớn số tiền thuê nhà đã nhận vào các kỳ thanh toán tiếp theo cho bên thuê.

Có thể đàm phán lại hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi

Theo quy định, nếu bên thuê nhà gặp khó khăn do dịch thì có thể đơn phương miễn, giảm tiền thuê nhà hay không? Bên thuê nhà không thực hiện đúng hợp đồng về nghĩa vụ thanh toán thì chủ nhà phải làm sao?

TS Nguyễn Xuân Quang, Phó Trưởng Khoa luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM, phân tích: Trước tiên, cần xem xét hợp đồng thuê giữa các bên có điều khoản thỏa thuận hay không về trường hợp nào được phép cắt giảm tiền thuê. Nếu có thì các bên tuân theo quy định như trong hợp đồng đã giao kết.

Hợp đồng đã có hiệu lực thì bắt buộc các bên phải thực hiện. Tuy nhiên, khi thực hiện phải dựa trên nguyên tắc thiện chí. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 3 BLDS.

Do đó, khi dịch bệnh xảy ra, bên thuê gặp khó khăn muốn giảm tiền thuê mặt bằng có thể viện dẫn khoản 2 Điều 420 BLDS: “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi để đàm phán lại hợp đồng trong một thời gian hợp lý. Nếu không đàm phán được thì có quyền khởi kiện theo khoản 3 Điều 420 BLDS để yêu cầu sửa hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng. Tòa án thấy đúng là hoàn cảnh thay đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 420 BLDS thì có thể quyết định” - TS Quang nói.

Theo TS Quang, nếu thỏa thuận không thành, một trong hai bên chấm dứt hợp đồng phải chứng minh bên kia đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng theo khoản 1 Điều 428 BLDS. Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia theo khoản 2 Điều 428 BLDS.

“Ngoài ra, nếu bên cho thuê mặt bằng có căn cứ tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở thì được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng” - TS Quang nhận định.

Theo ThS-luật sư Nguyễn Sơn Lâm, Đoàn Luật sư TP.HCM, bên thuê viện lý do dịch bệnh để không thực hiện đúng thỏa thuận thì trong hợp đồng thuê nhà các bên phải có thỏa thuận về việc này. Hơn nữa, thời gian kéo dài bất khả kháng không phải là theo ý chí, quan điểm của một bên đưa ra, mà phải theo mức độ, thông báo, công bố của Nhà nước về tình hình dịch bệnh. Tình hình dịch bệnh khác nhau ở mỗi địa phương nên không thể lấy tình hình dịch bệnh là lý do bất khả kháng chung trên phạm vi cả nước.

Dịch bệnh COVID-19 có phải trường hợp bất khả kháng?

Dường như dịch bệnh COVID-19 có thể đáp ứng đầy đủ ba điều kiện cơ bản để được coi là một sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 BLDS 2015 đối với các hợp đồng được giao kết trước khi xảy ra dịch COVID-19.

Đó là: (i) Xảy ra một cách khách quan (không do các bên tạo ra hoặc phát sinh do lỗi chủ quan của các bên), (ii) không thể lường trước được (nằm ngoài dự đoán của các bên trong trường hợp hợp đồng được giao kết trước thời điểm dịch COVID-19) và (iii) không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (việc khắc phục dịch COVID-19 nằm ngoài khả năng của các chủ thể theo hợp đồng).

Tuy nhiên, việc xác định liệu dịch COVID-19 có dẫn đến hệ quả bên bị ảnh hưởng không thực hiện được đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng mà cụ thể là nghĩa vụ thanh toán hay không cần được đặt trong bối cảnh cụ thể của từng hợp đồng.

Ví dụ, chủ nhà vay ngân hàng 2 tỉ đồng mua nhà, lãi suất mỗi tháng 10 triệu đồng. Chủ nhà cho công ty thuê giá 10 triệu đồng/tháng. Chủ nhà lấy tiền thuê nhà đóng lãi cho ngân hàng. Bây giờ dịch, công ty không thể tự ý vin cớ bớt tiền thuê nhà xuống còn 5 triệu đồng. Chủ nhà cũng không được vin cớ này chỉ trả lãi 5 triệu đồng/tháng cho ngân hàng.

Dựa trên quy định của pháp luật, thông lệ thị trường và cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng, khó có thể coi dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng trong trường hợp này khi dịch COVID-19 không là nguyên nhân trực tiếp làm bên thuê nhà không thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà đầy đủ và đúng hạn theo hợp đồng.

            TS CAO VŨ MINH, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM