Để ngăn ngừa việc hình thành các khu nhà ở không đảm bảo quy định trong việc phân lô bán nền khi tách thửa, Sở Xây dựng TP.HCM vừa có đề xuất lập “hàng rào” cho việc này.
Phân lô bán nền: Là dự án kinh doanh BĐS
Tại tờ trình, Sở Xây dựng nhận xét lâu nay việc tách thửa được thực hiện theo Quyết định 33/2014 của TP. Kể từ ngày 1-1-2018 thì thực hiện theo Quyết định 60/2017.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đã phát sinh việc phân lô bán nền mà không được quản lý theo quy định về nhà ở và kinh doanh bất động sản (BĐS); hình thành các khu dân cư không đảm bảo về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường, hạ tầng kỹ thuật. Theo Sở, đó là sự biến tướng trong việc hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở rồi thực hiện phân lô tách thửa.
Theo Sở Xây dựng, theo Luật Kinh doanh BĐS, việc tách thửa có hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền là “kinh doanh BĐS”. Còn Luật Nhà ở định nghĩa: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là “tổng thể các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở”… Nghị định 59/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Dự án xây dựng khu nhà ở là dự án đầu tư xây dựng nhà theo quy hoạch được duyệt, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và có từ hai công trình nhà ở trở lên”.
Từ các căn cứ trên, Sở Xây dựng cho rằng việc hộ gia đình cá nhân có nhu cầu tách thửa đất có hình thành đường giao thông để chuyển nhượng chính là hình thức của dự án đầu tư BĐS để kinh doanh. Cụ thể, đó là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của hộ gia đình cá nhân. “Trong trường hợp tách thửa khi cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất thì mới không xem là kinh doanh BĐS”.
Một căn nhà tạm tại quận 12, TP.HCM được tách thửa theo diện đất có nhà hiện hữu theo Quyết định 33/2014. Ảnh: C.TÚ
Dự án trên 15 tỉ đồng: Sở và TP xem xét
Về trình tự thủ tục thực hiện, Sở Xây dựng chia thành hai diện như sau. Với trường hợp hộ gia đình cá nhân tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật nhưng không kinh doanh BĐS (cho tặng con, thừa kế…) thì thực hiện theo Luật Xây dựng và Nghị định 59. Cụ thể, nếu tổng mức đầu tư dưới 15 tỉ đồng thì chủ đầu tư lập báo cáo kinh tế kỹ thuật để quận/huyện xem xét cấp phép xây dựng. Tổng mức đầu tư trên 15 tỉ đồng thì chủ đầu tư buộc phải lập dự án đầu tư, thiết kế cơ sở để Sở Xây dựng thẩm định và cấp phép xây dựng.
Trong trường hợp hộ gia đình cá nhân tách thửa có hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật và có kinh doanh BĐS thì trình tự thủ tục như lập dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở. Theo đó tổng mức đầu tư nhỏ hơn 15 tỉ đồng thì quận/huyện công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư và cấp phép xây dựng. Nếu tổng mức đầu tư trên 15 tỉ đồng sẽ do Sở Xây dựng thẩm định trình TP công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư. Trường hợp tổng mức đầu tư trên 20 tỉ đồng thì hướng dẫn chủ đầu tư thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Tại dự thảo, Sở cũng cho rằng căn cứ theo Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai, chỉ được phép phân lô bán nền cho người mua tự xây nhà đối với khu vực ngoại thành. Tại khu vực nội thành thì phải xây dựng nhà ở để kinh doanh.
| Các quy định tách thửa với các khu đất lớn Theo Quyết định 33/2014: Việc tách thửa khu đất lớn có hình thành đường giao thông, hộ gia đình cá nhân cần thỏa mãn yêu cầu đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. Đến Quyết định 60/2017, bổ sung yêu cầu: Quận/huyện rà soát diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ theo quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở/ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật. Đề xuất mới đây của Sở Xây dựng xác định tách thửa khu đất lớn chính là làm dự án nhà ở, phải tuân thủ theo trình tự thủ tục của dự án. |
