Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất là một trong những chủ trương được Ban Chấp hành Trung ương thống nhất tại Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất.
Trên tinh thần đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
 |
Dự thảo Luật Đất đai bổ sung quy định về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Ảnh minh hoạ: HOÀNG GIANG |
Cụ thể, theo Điều 36 dự thảo, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được quyền: Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất…
Còn theo Điều 40 dự thảo thì cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (trừ trường hợp sử dụng đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên) được quyền: bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 50; để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” là một khái niệm mới tại dự thảo, hiện nay chưa được quy định tại Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, dự thảo hiện không đề cập đến khái niệm này mà trực tiếp đi thẳng vào quy định quyền.
Đặc biệt, mặc dù Điều 36, 40 dự thảo đều quy định các quyền liên quan đến “quyền thuê trong hợp đồng thuê” như thế chấp, bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, dự thảo chỉ mới dừng lại ở việc quy định về điều kiện thực hiện quyền mua, bán tại Điều 50 mà thôi.
Cụ thể, Điều 50 dự thảo quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện gồm: (1) đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; (2) ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Vì vậy, dự thảo cần làm rõ khái niệm “quyền thuê trong hợp đồng thuê” và bổ sung điều kiện để thực hiện hiện quyền khác, đặc biệt là quyền thế chấp. Bởi nếu nới lỏng, không quy định điều kiện có thể dẫn tới hiện tượng lợi dụng chính sách để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ.
