Cần mở rộng cơ chế BT để khơi thông nhiều đại dự án hạ tầng ở TP.HCM

Hơn hai năm kể từ khi Nghị quyết 98 chính thức được áp dụng tại TP.HCM, cơ chế thanh toán bằng quỹ đất, vốn là “xương sống” của hợp đồng BT vẫn đang đối mặt với những vướng mắc, điển hình là các dự án chống ngập 10.000 tỉ đồng, dự án đường vành đai 2 đoạn 3, Nhà thi đấu Phan Đình Phùng…

Nhiều dự án BT gặp vướng mắc

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết cả nước có tới 162 dự án BT đang trong tình trạng “đóng băng”, trong đó rất nhiều dự án BT tại TP.HCM cũng cùng chung số phận. Nguyên nhân chủ yếu là không thể xác định được giá đất thanh toán, dù nhiều công trình đã hoàn thiện và bàn giao từ nhiều năm trước.

Một ví dụ điển hình là dự án BT tại 448 Nguyễn Tất Thành (quận 4 cũ) do Công ty CP Đầu tư MHL thực hiện. Dù hợp đồng được ký từ năm 2016 và công trình đã hoàn thành vào năm 2018 nhưng mãi đến tháng 3-2025, doanh nghiệp mới được giao đất.

Bảy năm treo đất giữa lúc giá trị thị trường biến động không ngừng đã khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp thay đổi hoàn toàn, rủi ro đổ dồn về phía nhà đầu tư. Nguyên nhân là do chưa có quy định thống nhất về thời điểm xác định giá đất, trong khi cơ quan chức năng lại chậm trễ trong việc ra quyết định giao đất. Hệ quả, doanh nghiệp vừa không thể quyết toán vừa mất thanh khoản, còn tài sản hạ tầng nhà nước lại không được ghi nhận đúng hạn.

Ngoài dự án tại Nguyễn Tất Thành, dự án giải quyết ngập do triều cường giai đoạn 1 (dự án chống ngập 10.000 tỉ đồng) cũng gặp khó khăn. Dự án này là một trong những công trình trọng điểm của TP.HCM, được khởi công từ năm 2016, đã hoàn thiện hơn 90% khối lượng. Tuy nhiên, từ tháng 11-2020 đến nay, dự án phải tạm dừng thi công do khó khăn về vốn và vướng mắc trong thủ tục thanh toán hợp đồng BT. Mỗi ngày chậm trễ, doanh nghiệp gánh thêm hơn 1,7 tỉ đồng tiền lãi vay.

Đại diện Trung Nam Group - chủ đầu tư dự án - cho biết đã đề xuất bổ sung các khu đất thanh toán vào phụ lục hợp đồng BT. Doanh nghiệp khẳng định nếu TP.HCM hoàn tất các thủ tục pháp lý như kế hoạch, dự án có thể vận hành chậm nhất vào tháng 12-2026. Ngược lại, nếu các khâu thủ tục tiếp tục bị kéo dài, tiến độ công trình sẽ phải lùi theo, bởi những vướng mắc hiện tại đều nằm ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư.

Trong khi đó, dự án đường vành đai 2 đoạn 3 dù đã thi công được gần 44% nhưng công trình buộc phải dừng lại từ tháng 3-2020. Lãi vay phát sinh đến nay đã lên tới hơn 15 tỉ đồng/tháng, trong khi mặt bằng chưa giải tỏa xong, nhà đầu tư vẫn chưa được thanh toán đất như thỏa thuận ban đầu.

Đại diện Công ty CP Văn Phú Bắc Ái, chủ đầu tư dự án này, cho biết TP đã tổ chức nhiều cuộc họp liên ngành để tháo gỡ từng điểm nghẽn cụ thể. Cuộc họp gần nhất diễn ra hồi cuối tháng 10-2025 nhằm rà soát để có thể được thi công trở lại trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định nếu khung pháp lý mới về BT được hoàn thiện, đảm bảo tính công bằng trong việc định giá đất và giám sát thực hiện hợp đồng thì mô hình BT trở thành một kênh huy động vốn chiến lược cho TP.HCM trong phát triển hạ tầng.

Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông dự án

Để giải quyết vướng mắc liên quan đến hợp đồng BT, đại biểu Phạm Văn Hòa, Đoàn đại biểu Quốc hội Đồng Tháp, cho rằng: “Tôi đồng tình với đề xuất của TP trong việc sửa đổi, bổ sung một số quy định Nghị quyết 98 của Quốc hội để mở rộng phạm vi áp dụng các dự án BT (tại khoản 7 Điều 6). Hiện nay, nghị quyết này cho phép TP.HCM thực hiện BT trong phạm vi khá hẹp, trong khi nhu cầu đầu tư hạ tầng của TP rất lớn. Việc điều chỉnh, mở rộng cơ chế BT là cần thiết, miễn sao việc thực hiện phải đúng quy định, tránh tiêu cực và đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, cho người dân”.

“BT về bản chất là hình thức nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình hạ tầng, sau đó bàn giao lại cho Nhà nước quản lý. Ngược lại, Nhà nước sẽ thanh toán cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tương ứng với giá trị công trình đó. Do vậy, việc quy đổi giữa “tiền” và “đất” phải đảm bảo tương xứng, đúng giá trị thực tế của công trình” - ông Hòa nói thêm.

TP.HCM sau khi sáp nhập cũng cần mở rộng đầu tư các khu vực Bình Dương (cũ), Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ), thay vì dồn quá nhiều dự án vào khu vực nội đô, vốn đã quá tải. Đặc biệt, cần huy động cả nguồn lực xã hội để đầu tư cho hạ tầng chống ngập, xử lý ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông…

“Như đợt triều cường vừa qua, TP.HCM ngập nặng, ảnh hưởng lớn đến đời sống và hình ảnh đô thị. Nếu không giải quyết triệt để vấn đề này, dù có phát triển hạ tầng đến đâu, người dân vẫn bức xúc, chất lượng đô thị vẫn không thể nâng cao.

Tóm lại, TP.HCM cần được trao thêm quyền tự chủ về cơ chế, chính sách, đồng thời phải đi đôi với kiểm soát chặt chẽ, phòng ngừa tiêu cực. Làm sao để mọi cơ chế đặc thù đều mang lại lợi ích thiết thực cho người dân, cho sự phát triển bền vững của TP và cả nước” - ông Hòa chia sẻ thêm.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội khóa XV, cũng cho rằng việc TP.HCM đề xuất điều chỉnh, bổ sung cơ chế thanh toán hợp đồng BT (tại khoản 7 Điều 6 Nghị quyết 98) trong bối cảnh TP có quy mô rộng hơn, mong muốn trở thành cực tăng trưởng lớn ở phía Nam là hoàn toàn phù hợp. Chính phủ đã phân cấp, Quốc hội đã tạo điều kiện bằng cơ chế đặc thù. Do đó, TP.HCM, với vai trò đầu tàu, cần tổ chức triển khai thật quyết liệt.

“Trong quá trình thực hiện, nếu thấy còn điểm bất hợp lý so với điều kiện thực tế của địa phương thì cần chủ động kiến nghị Chính phủ để Chính phủ báo cáo Quốc hội xem xét, sửa đổi kịp thời, giúp tháo gỡ các điểm nghẽn và thúc đẩy phát triển” - ông Sơn phân tích thêm.