Vừa qua, nhiều hộ dân sinh sống, có đất nền tại dự án khu nhà ở Decoimex mở rộng (TP Vũng Tàu cũ, nay là phường Tam Thắng, TP.HCM) gửi đơn phản ánh về một số vấn đề còn tồn tại ở dự án, trong đó có việc người dân chưa được cấp sổ hồng dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Dự án kéo dài, dân “mắc kẹt”
Theo tìm hiểu, dự án khu nhà ở Decoimex mở rộng do Công ty TNHH MTV SX-XNK-DV phát triển nông thôn (viết tắt là Công ty Decoimex, trụ sở tại phường Tam Thắng, TP.HCM) làm chủ đầu tư. Năm 2009 UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) thu hồi khu đất diện tích gần 4 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất) giao cho Công ty Decoimex để làm dự án.
Đây là dự án kinh doanh nhà ở xây thô, trong đó có 93 căn nhà biệt thự độc lập cùng một số hạng mục khác. Từ năm 2009, chủ đầu tư bắt đầu tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng, dự kiến hoàn thành dự án vào năm 2012.
Ông Nguyễn Lương Tâm (H4 đường Hoàng Minh Giám - dự án khu nhà ở Decoimex mở rộng) cho biết, ông và các khách hàng khác cùng Công ty Decoimex ký kết hợp đồng góp vốn làm dự án. Chủ đầu tư đã ký hợp đồng góp vốn với 91 khách hàng, nhận tổng số tiền 144 tỉ đồng. Sau khi góp đủ số vốn, khách hàng nhận được nền đất theo bản đồ quy hoạch chi tiết dự án và sơ đồ vị trí cụ thể. Để xây nhà, khách hàng phải làm theo đúng mẫu thiết kế, nộp thuế VAT... Đến nay gần 50 hộ đã xây dựng nhà, ở tại đây, còn lại để đất trống.
Ông Tâm cho biết mình đã hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính theo hợp đồng góp vốn. "Tôi thậm chí đã đóng 2 lần thuế VAT cho lô đất của mình, làm nhà ở, nhưng đến nay cũng như các khách hàng khác, tôi chưa được cấp sổ hồng" - ông Tâm nói.
Ông Bùi Ngọc Hải (H22 đường Nguyễn Bá Lân) nêu, việc chưa có sổ hồng khiến các hộ gặp các khó khăn về hộ khẩu, thế chấp vay vốn...
Dự án chưa nghiệm thu, bàn giao hạ tầng cho địa phương quản lý nên khi đường, vỉa hè, điện chiếu sáng hư hỏng, nước ngập..., người dân vẫn phải góp tiền để khắc phục. Ngoài ra, công ty còn thu một số khoản tiền của khách hàng không đúng theo hợp đồng...
Theo các hộ dân, chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước để hoàn thành thủ tục pháp lý của dự án. Điều khiến họ bức xúc hơn là tháng 3-2025, chủ đầu tư gửi thông báo đề nghị khách hàng tiếp tục góp vốn, đóng tiền sử dụng đất; tạm tính bình quân mỗi người trên 1,4 tỉ đồng.
Cho rằng yêu cầu này là trái với hợp đồng góp vốn nên các hộ không đồng ý đóng thêm. Họ đề nghị chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, hoàn thành thủ tục pháp lý, xin cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người dân.
Chủ đầu tư lý giải về tiền thuế sử dụng đất
Trao đổi với PV, đại diện Công ty Decoimex - ông Lê Quang Thiểm, Phó Giám đốc công ty, cho biết hợp đồng góp vốn đã thể hiện rõ giá trị vốn góp. Đơn giá góp vốn bao gồm: San lấp mặt bằng, hệ thống đường giao thông, thoát nước, cấp nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng... và chưa có tiền sử dụng đất.
Tổng số vốn góp thu từ khách hàng là 144 tỉ đồng, công ty đã đầu tư xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật dự án; nộp thuế VAT, thuế TNDN và ứng trước một phần để nộp tiền sử dụng đất (hơn 21,2 tỉ đồng và tiền lệ phí trước bạ là 500 triệu đồng) cùng một số chi phí khác...
Theo đại diện công ty, để được cấp sổ hồng, khách hàng phải nộp tiền sử dụng đất về công ty, xây nhà thô đúng mẫu và các thủ tục có liên quan. Sau đó, công ty nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước; hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xin cấp sổ hồng cho khách hàng. Từ khi có thông báo đến nay có 3 trường hợp đã và đang hoàn tất việc nộp tiền, còn lại chưa nộp.
Công ty lý giải thêm, dự án triển khai năm 2009 nhưng năm 2015 mới có quyết định phê duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất. Năm 2016, Cục Thuế tỉnh thông báo số tiền phải nộp là hơn 276 tỉ đồng. Công ty cho rằng số tiền trên không phù hợp nên đã kiến nghị xem xét, điều chỉnh.
Tháng 3-2020, ngành thuế có thông báo điều chỉnh, số tiền phải đóng giảm xuống còn hơn 154 tỉ đồng. Nhưng nhận thấy việc tính tiền sử dụng đất của dự án cho cả phần đất giao thông, cây xanh, vỉa hè, một số công trình công cộng khác là chưa đúng nên công ty tiếp tục kiến nghị; trong đó đề nghị Sở TN&MT tỉnh (cũ) xác định lại thông tin địa chính của dự án.
Theo công ty, trước thời điểm sáp nhập (1-7-2025), cơ quan chức năng trong đó có UBND TP Vũng Tàu (cũ) đã xem xét, dự kiến điều chỉnh số tiền sử dụng đất dự án, thấp hơn thông báo năm 2020. Nhưng vấn đề này chưa được giải quyết dứt điểm thì sáp nhập tỉnh.
Tháng 12-2025, công ty tiếp tục có kiến nghị gửi Thành ủy, UBND TP.HCM. Ngày 23-3-2026, Sở NN&MT đã có văn bản trả lời cho công ty, cho rằng đã tiến hành rà soát, tuy nhiên khu đất của dự án Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đang điều tra (tháng 12-2025 có quyết định gửi Bộ NN&MT trưng cầu giám định việc thu hồi và giao đất cho công ty làm dự án).
Vì vậy, Sở chưa xem xét, giải quyết kiến nghị của công ty. Sau khi có kết quả điều tra của cơ quan Công an, nếu công ty vẫn còn kiến nghị xác định lại thông tin địa chính liên quan đến dự án thì nộp lại văn bản, hồ sơ có liên quan để được xem xét.
“Vừa qua công ty cũng đã làm việc với bên công an và cung cấp hồ sơ tài liệu liên quan. Hiện công ty cũng đang chờ kết quả điều tra…” - Phó Giám đốc Công ty Decoimex thông tin.
Khách hàng không phải góp tiền sử dụng đất
Ở đây tôi chỉ bàn về vấn đề ai phải nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư (Bên A) hay khách hàng góp vốn (Bên B), căn cứ hợp đồng góp vốn đã ký giữa hai bên. Những vấn đề khác của dự án như đất đai, thuế, xây dựng…đang được các cơ quan chức năng xem xét, giải quyết theo đúng quy định.
Đây là dự án kinh doanh nhà ở xây thô. Tại thời điểm ký hợp đồng góp vốn, mục đích sử dụng đất chưa phải là đất ở. Vì vậy ở Điều 4 của hợp đồng góp vốn ghi rõ Bên A là người “nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất”. Riêng tiền sử dụng đất do Nhà nước giao đất có thu tiền, sẽ là trách nhiệm của công ty với Nhà nước.
Theo Điều 2 của hợp đồng góp vốn, các bên đã định được giá trị vốn góp vào nền đất ở là bao nhiêu, để từ đó chốt được tổng giá trị vốn góp vào lô đất. Có nghĩa sau khi góp đủ số vốn, Bên B sẽ nhận được lô đất ở để xây nhà và các hạ tầng đi kèm.
Công ty khi làm dự án đã biết rõ đơn giá đất hiện tại; đơn giá đất khi chuyển mục đích sử dụng lên đất ở; số tiền chênh lệch khi chuyển; giá trị phần xây dựng hạ tầng, lợi nhuận thu về nên chốt được đơn giá /1m2 đất ở để thu tiền của Bên B.
Nếu hiện công ty cho rằng số tiền Bên B đóng chỉ là phần triển khai làm cơ sở hạ tầng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất là không phù hợp với chính hợp đồng đã ký. Bởi tại mục 2.1.2 của Điều 2 hợp đồng cũng không ghi phần giá trị góp vốn nêu trên chưa bao gồm tiền sử dụng đất. Trách nhiệm của Bên B ghi rõ tại Điều 4, trong đó không nêu việc họ phải góp tiền sử dụng đất.
Theo tôi, trách nhiệm của chủ đầu tư hiện nay là hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, hoàn thiện hồ sơ pháp lý; các khách hàng đã nhận đất, xây nhà đúng thiết kế được phê duyệt, hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì công ty phải phối hợp làm thủ tục hoàn công và xin cấp sổ hồng cho họ.
Luật sư LÊ TRUNG PHÁT, Đoàn Luật sư TP.HCM
