Cổng thông tin điện tử TAND Tối cao vừa công bố Bản án số 19/2026/DS-PT ngày 7-1-2026 vụ án yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu giữa nguyên đơn là bà M và bị đơn là bà H.
Sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn
Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, bà M cho biết ngày 30-8-2023, bà M khởi kiện bà H về tranh chấp hợp đồng vay tài sản, được TAND TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu thụ lý.
Bà M biết bà H sở hữu một căn chung cư nhưng không biết số căn hộ nên yêu cầu tòa án xác minh, thu thập chứng cứ nhằm áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tòa có văn bản xác minh nhưng chưa có kết quả trả lời.
Ngày 20-10-2023, tòa hòa giải, bà H xác nhận còn nợ và có trách nhiệm thanh toán cho bà M tổng số tiền nợ gốc và lãi hơn 6,3 tỉ đồng.
Ngày 24-10-2023, tòa xác minh trực tiếp mới biết thông tin bà H đã chuyển nhượng căn hộ nên không thể áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản đối với căn hộ trên.
Ngày 30-10-2023, tòa án ban hành quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, theo đó bà H có nghĩa vụ trả cho bà M tổng số tiền nợ gốc và lãi hơn 6,3 tỉ đồng.
Sau khi quyết định có hiệu lực, bà H cấn trừ trả nợ gốc bằng 1 thửa đất trị giá 1,3 tỉ đồng, số nợ gốc và lãi còn lại hơn 5 tỉ đồng chưa trả cho bà M.
Theo bà H, trước khi có quyết định công nhận sự thoả thuận, bà H đã dẫn bà M tới căn hộ và thoả thuận miệng bà H bán căn hộ sẽ trả nợ cho bà.
Tuy nhiên, sau khi lấy tiền bán căn hộ, bà H không trả tiền cho bà M như lời hứa. Việc bà H hứa bán căn hộ trả tiền cho bà nhưng không trả là hành vi tẩu tán tài sản và hợp đồng chuyển nhượng căn hộ trên của bà H sau khi tòa án thụ lý vụ án vay nợ của bà M là giả tạo và trái pháp luật.
Vì vậy, bà M khởi kiện yêu cầu tuyên văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bà H và bà X (người mua căn hộ) vô hiệu do giả tạo, nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, tẩu tán tài sản.
Bà H thì không đồng tình với yêu cầu khởi kiện của bà M.
Xử sơ thẩm ngày 2-6-2025, TAND TP Vũng Tàu (nay là TAND Khu vực 11 - TP.HCM) chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà M, tuyên văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bà H và bà X vô hiệu.
Sau đó, bà H, bà X kháng cáo.
Phúc thẩm đảo ngược phán quyết
Xử phúc thẩm, TAND TP.HCM cho rằng về hình thức, chủ thể, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bà H và bà X đúng theo quy định. Về nội dung, văn bản chuyển nhượng có nội dung phù hợp với BLDS, không thuộc một trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu.
Mặt khác, tại thời điểm tòa án giải quyết cũng như thời điểm bà H và bà X ký kết văn bản chuyển nhượng thì căn hộ không bị bất cứ cơ quan chức năng nào áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay biện pháp bảo đảm nào khác, không bị cơ quan thi hành án kê biên tài sản để thi hành án.
Tại các biên bản làm việc, biên bản hòa giải cũng không thể hiện cụ thể việc bà H xác định sẽ chuyển nhượng căn hộ để lấy tiền trả nợ cho bà M, mà chỉ nêu là "Con nợ con sẽ trả. Không trả tiền được thì con sẽ trả nhà hay đất".
Cạnh đó, đối chiếu với ngày quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự thì có căn cứ để xác định văn bản chuyển nhượng được ký trước thời điểm quyết định của tòa án có hiệu lực.
Do đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP: "Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bản, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác", thì không có căn cứ để cho rằng tại thời điểm ký giao dịch chuyển nhượng căn hộ là trốn tránh nghĩa vụ thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án.
Theo HĐXX phúc thẩm, việc tòa án cấp sơ thẩm cho rằng bà H cố ý giấu diếm bà X về việc bà H đang vay tiền bà M, không cho bà X biết việc bà M đang khởi kiện bà H và khoản tiền bà X trả cho việc mua căn hộ trên được coi là tài sản duy nhất của bà H để đảm bảo thi hành án là không phù hợp.
Bởi lẽ, pháp luật không có quy định các bên phải có nghĩa vụ thông báo cho nhau về tình trạng có đang bị khởi kiện, đang vay tiền ai hay không khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hơn nữa, ngoài căn hộ này, bà H vẫn còn các tài sản khác để thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bà M, thực tế sau khi có quyết định công nhận sự thoả thuận thì bà H cũng đã chuyển nhượng một thửa đất để cấn trừ số nợ còn thiếu.
Từ đó, HĐXX phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M.
