Luật “đá” luật!

“A bán nhà cho B, đã công chứng hợp đồng xong nhưng chưa trước bạ, sang tên thì nhà... cháy. B phải ráng chịu hay được quyền bắt đền A?”. Bạn đọc tham gia trò chơi À ra thế! kỳ 35 bối rối và cả ban tổ chức cũng lúng túng. Bởi theo Bộ luật Dân sự (BLDS), chưa sang tên thì nhà vẫn còn thuộc A; còn theo Luật Nhà ở (LNƠ), công chứng xong thì nhà đã thuộc B.

Theo Luật Nhà ở

Bà NGUYỄN THÚY HIỀN, Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp):

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo yêu cầu của người dân nên nhà ở không phải là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua buộc phải theo LNƠ chứ không theo BLDS.

Ông VŨ MẠNH CƯỜNG, Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng):

BLDS chỉ quy định chung, còn từng vấn đề cụ thể phải theo luật chuyên ngành. Ngay trong LNƠ cũng đã quy định là trong trường hợp có những quy định khác với LNƠ thì thực hiện theo LNƠ. Tôi cũng đồng ý là các cơ quan hữu quan cần nghiên cứu để tính đến sự thống nhất các quy định.

Luật sư CỔ HIỆP:

Trong BLDS cũng có quy định những giao dịch có liên quan đến luật chuyên ngành thì phải theo luật chuyên ngành. Như vậy, nếu có tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thì phải căn cứ vào LNƠ để giải quyết.

Theo Bộ luật Dân sự

Thẩm phán TRẦN ĐÌNH THU, Phó Chánh án TAND quận Phú Nhuận:

Theo tôi, BLDS quy định chặt chẽ hơn bởi công chứng chỉ là sự xác nhận về mặt hình thức của hợp đồng. Lại nữa, BLDS là luật mẹ, mang tính bao quát; LNƠ cần được sửa đổi cho phù hợp với BLDS. Với lý do trên nên khi xét xử, tôi sẽ căn cứ vào BLDS để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà.

Ông NGUYỄN HỒNG, Phó Chủ tịch UBND quận Gò Vấp:

Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà theo BLDS chính xác hơn. Bởi có nhiều trường hợp mặc dù hợp đồng đã được công chứng xong nhưng bên mua vẫn chưa trả hết tiền, bên bán vẫn chưa giao nhà. Ngoài ra, giấy chứng nhận là minh chứng cho quyền sở hữu đối với căn nhà. Nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký để được ghi tên trên giấy chứng nhận, bên mua đâu đã có chủ quyền.

Ông NGUYỄN TRÍ HÒA, Trưởng phòng Công chứng số 4 TP.HCM:

Việc chọn luật nào để thực hiện cần phải theo một trong hai nguyên tắc sau đây: 1. Cùng một vấn đề mà có nhiều văn bản điều chỉnh thì áp dụng văn bản ra đời sau; 2. Cùng một vấn đề mà có hai văn bản điều chỉnh thì phải theo văn bản nào có giá trị cao hơn. Đối chiếu với các nguyên tắc này, việc giải quyết các tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua cần phải được căn cứ vào BLDS.

Bà NGUYỄN THỊ MINH HƯƠNG, Phó Chánh án TAND quận 10:

Công chứng chỉ là việc chứng nhận giao dịch dân sự có thật. Cụ thể, trong hợp đồng mua bán tài sản, công chứng có nghĩa là việc chứng nhận hai bên có mua, bán tài sản. Cho nên, nếu đã công chứng hợp đồng, đã đóng thuế xong nhưng chưa đăng ký chuyển quyền sở hữu thì bên mua vẫn chưa được xem là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.

Tuy nhiên, khi có tranh chấp thì cũng tùy vào từng tình tiết cụ thể, tùy vào giao dịch, hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận để giải quyết. Người thẩm phán phải biết nắm bắt, vận dụng các quy định của pháp luật, các văn bản hướng dẫn để xét xử chứ không cứng nhắc.