Ý nghĩa của Án lệ 79/2025 về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

TAND Tối cao vừa công bố 10 án lệ. Trong đó, có Án lệ số 79/2025 về chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Khái quát nội dung của Án lệ 79/2025 gồm hai tình huống. Tình huống 1 là các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên.

Bên đặt cọc biết đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn xác lập hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này, tòa án phải xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập và có hiệu lực.

Tình huống 2 là bên nhận đặt cọc không có quyền sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng, không có quyền thực hiện chuyển nhượng tài sản, nhưng được chủ sở hữu tài sản ủy quyền giao kết hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc biết nhưng không phản đối. Trường hợp này, tòa án phải xác định bên nhận đặt cọc có quyền xác lập hợp đồng đặt cọc và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

Ý nghĩa của án lệ

Nêu quan điểm về án lệ trên, luật sư Bùi Trần Nhật Vi, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng khi giao kết hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về nguyên tắc, cần có sự thiện chí của hai bên trong việc thực hiện hợp đồng. Nghĩa là bên bán muốn bán tài sản và bên mua muốn mua tài sản. Sau khi tài sản được chuyển quyền theo đúng quy định pháp luật thì việc giá trị tài sản tăng lên hay giảm xuống đã được chuyển rủi ro/cơ hội cho bên nhận chuyển nhượng.

Do đó, nếu giữ đúng tinh thần thiện chí trong giao kết hợp đồng sẽ bảo đảm hợp đồng được thực hiện đến cùng. Việc tranh chấp thực tế liên quan đến giá trị đất có sự biến động trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên nào cũng sẽ đưa ra những lý do, chứng cứ có lợi cho mình nhằm bảo đảm lợi thế thuộc về mình, một trong các lý do để huỷ hợp đồng là “vi phạm về mặt hình thức”.

Theo LS Vi, Án lệ số 79/2025 đã chỉ ra được hai vấn đề. Thứ nhất, nếu người giao kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chủ sở hữu trên giấy tờ quyền sử dụng đất - nhưng chủ sở hữu thửa đất đã đồng ý cho họ được quyền đại diện xác lập giao dịch và không phản đối đối với những nội dung họ xác lập với bên nhận chuyển nhượng - thì rõ ràng về ý chí của chủ sở hữu họ đồng ý tham gia giao dịch này. Như vậy, việc áp đặt quy định về “hình thức của giao dịch không tuân thủ” để tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc là vô nghĩa.

Thứ hai, liên quan đến việc đối tượng để thực hiện giao dịch hiện đang bị thế chấp tại ngân hàng, Điều 321 BLDS 2015 quy định quyền của bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, theo quy định, cho phép bên thế chấp được mua bán, chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng nếu được ngân hàng đồng ý chứ không hạn chế quyền của bên thế chấp.

Điều này cũng rất phù hợp vì mục đích của ngân hàng khi nhận thế chấp miếng đất là để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Nếu bên vay bán được phần đất đang thế chấp để tất toán nợ với ngân hàng thì ngân hàng cũng không có lý do gì để từ chối cho phép bên thế chấp tự tìm người mua với điều kiện sẽ trả khoản vay đầy đủ cho ngân hàng.

Do đó, việc đưa ra lý do hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì tài sản chuyển nhượng đang bị thế chấp tại ngân hàng là không phù hợp.

Và mục đích cũng như đã phân tích, đều có liên quan đến giá cả quyền sử dụng đất có sự thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng, dẫn đến việc một bên mong muốn chấm dứt để lấy phần đất đó tham gia giao dịch khác nhằm kiếm được lợi nhuận cao hơn hoặc chấm dứt giao dịch vì lỡ thoả thuận mức giá cao hơn so với giá thị trường mới nhất.

“Án lệ số 79 đã hạn chế được tình trạng lợi dụng quy định về việc phải tuân thủ hình thức của hợp đồng và buộc các bên phải có sự thiện chí trong việc thực hiện hợp đồng đã giao kết", LS Vi nói.

Quyền lợi của ngân hàng có bị ảnh hưởng?

ThS Huỳnh Quang Thuận, Trường ĐH Luật TP.HCM, thì cho rằng về mặt quy định pháp luật, ngân hàng không bị ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp. Vì hợp đồng đặt cọc dù được công nhận hiệu lực thì các bên cũng không thể xác lập hợp pháp mua bán nếu ngân hàng không đồng ý.

Cụ thể, theo Điều 320, 321 BLDS nghĩa vụ của bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Do đó, quyền của bên nhận thế chấp vẫn được đảm bảo theo quy định pháp luật.

"Tuy nhiên, dưới góc độ tố tụng, thực tiễn cho thấy một số toà án sẽ triệu tập ngân hàng tham gia tố tụng với tư cách người có quyền và nghĩa vụ liên quan khi các bên trong hợp đồng đặt cọc phát sinh tranh chấp. Điều này sẽ khiến ngân hàng tốn thời gian, nhân lực để tham gia tố tụng, thậm chí có thể ảnh hưởng đến tiến độ xử lý tài sản bảo đảm", ThS Thuận nói.

Án lệ về chủ thể và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất