Chiều 16-5, Ủy ban MTTQ Việt Nam TP.HCM đã tổ chức hội nghị “Phản biện xã hội đối với Dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP”.
Dự thảo do Sở Tài nguyên Môi trường trình UBND TP thực hiện để sửa đổi, bổ sung Quyết định 23 ngày 15-5-2015 của UBND TP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Luật sư Trương Thị Hòa. Ảnh: TÁ LÂM
Về quy định việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, theo Quyết định 23 thì việc xác định giá đất để tính bồi thường thì thuê tư vấn xác định. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên Môi trường nhận thấy công việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất là rất khó khăn, phức tạp, mất nhiều thời gian. Do đó, để đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở kiến nghị UBND các quận huyện tiến hành khảo sát hoặc thuê đơn vị tư vấn để xác định hệ số điều chỉnh giá đất ngay sau khi có chủ trương đầu tư.
Phản biện lại, Luật sư Trương Thị Hòa đánh giá là không phù hợp khi đưa ra phương án UBND quận – huyện khảo sát. “Giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số K. Ở đây lại để cho UBND quận – huyện tự mình khảo sát. Pháp luật là phải quy định cụ thể, đâu có thể muốn làm gì thì làm. Tôi đề nghị phải thuê đơn vị tư vấn để xác định hệ số điều chỉnh giá đất và UBND quận - huyện giám sát đơn vị đó” - bà Hòa nói.
Luật sư Hòa cũng không đồng tình việc khi có chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận của UBND TP thì áp dụng giá bồi thường mà phải sau khi có nghị quyết của HĐND TP. “Xin chủ trương đầu tư hiện nay rất dễ, dự án càng lớn càng xin dễ. Khi TP đồng ý chủ trương thì chưa chắc thực hiện dự án liền mà nhiều khi mấy năm sau mới triển khai. Nếu lấy giá khi có chủ trương của UBND TP thì quá thiệt thòi cho người dân” – bà Hòa lý giải.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM cho rằng, nếu quy định cụ thể như Sở Tài nguyên Môi trường sẽ giúp người dân dễ theo dõi hơn là chỉ quy định chung chung và dẫn chiếu đến một văn bản hướng dẫn khác. Tuy nhiên, theo Luật sư Hậu, nội dung trên vẫn chưa nêu rõ quyền giám sát của người dân trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường. Hệ số điều chỉnh giá đất có ảnh hưởng lớn đến tổng giá trị của thửa đất thu hồi.
Để công khai minh bạch, Luật sư Hậu đề xuất cần quy định rõ việc cho phép sự tham gia của Ủy ban MTTQ tại địa phương thực hiện quyền thay mặt nhân dân giám sát, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của cử tri đối với tổ chức thực hiện khảo sát, thu thập thông tin để xác định hệ số đất trên thị trường tại nơi có quyết định thu hồi đất. Qua đó, sẽ phản ảnh được sự công bằng, minh bạch và đảm bảo quá trình thực hiện đưa ra kết quả công khai nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Ông Mai Thanh Giàu – Ủy ban MTTQ VN quận 9 cho rằng, công tác tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để xác định giá đất cụ thể thực tế có những bất cập vì công tác này chủ yếu dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, mà đa phần là giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng của người dân thường ghi theo giá của Nhà nước, thấp hơn giá thị trường dẫn đến giá bồi thường chỉ bằng 50-70% giá thị trường.
Vì vậy, ông Giàu đề nghị bổ sung vào dự thảo nội dung: “Nếu tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường có chênh lệnh lớn trên 50% thì đơn vị tư vấn căn cứ những yếu tố giá đền bù của những dự án tiếp giáp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo qui định của UBND TP để lấy hệ số trung bình xác định giá đất trung bình”.
Về nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi, Luật sư Trương Thị Hòa cho biết bà không đồng ý với việc sửa khoản 2 Điều 3 của Quyết định 23. Khoản 2 Điều 3 của Quyết định 23 quy định “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Việc này cũng được nói rõ trong Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên Môi trường, thực tế TP không có quỹ đất để thực hiện bồi thường bằng giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi nên đề nghị sửa khoản 2 Điều 3 cho phù hợp là: “Do TP không có quỹ đất để thực hiện bồi thường bằng giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi nên sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Theo bà Hòa, Sở Tài nguyên Môi trường sửa như vậy là trái với Luật Đất đai năm 2013. Hơn nữa còn vi phạm Hiến pháp khi hạn chế quyền của người dân. "Tự nhiên lại bỏ đi quyền lợi của người dân trong khi luật cho phép. Không thể nói là TP không có quỹ đất, nếu một ngày có quỹ đất thì sao. Không được bỏ vì như vậy là mất một quyền của người dân. Các tỉnh khác có, tại sao TP lại không, trong khi nguồn đất đai là có” – bà Hòa nói.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu. Ảnh: TÁ LÂM
Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng để đảm bảo việc bồi thường theo nguyên tắc giá thị trường và giảm bớt thủ tục hành chính, đối các dự án thu hồi để giao đất cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh thì cho phép hai bên thỏa thuận giá bồi thường. Bởi có những trường hợp khi thu hồi đất của dân, TP không có quỹ đất nên việc đền bù giao cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp thu hồi đất, đền bù cho dân thấp nhưng sau đó bán ra thị trường với một mức giá cao gấp nhiều lần.
Về bồi thường, hỗ trợ đối với diên tích đất còn lại nhỏ ngoài ranh dự án, Sở Tài nguyên Môi trường kiến nghị bổ sung: “Đối với trường hợp đặc biệt có diện tích đất ở còn lại ngoài ranh dự án đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhưng do hình thể khu đất không vuông vức nên người bị thu hồi đất có nguyện vọng bàn giao cho Nhà nước thì giao UBND quận huyện chịu trách nhiệm xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể khi có yêu cầu của người bị thu hồi đất. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và việc quản lý , sử dụng phần diện tích đất này thực hiện như trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng”.
Ông Mai Thanh Giàu cho rằng, thực tế đã phát sinh nhiều trường hợp sau quy hoạch đối với diện tích đất còn lại nhỏ ngoài ranh dự án mà người dân không có nguyện vọng bàn giao luôn cho Nhà nước không chỉ phá vỡ kiến trúc cảnh quan đô thị, mà còn làm xấu bộ mặt phố phường. Những ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo là điều khó có thể chấp nhận được, ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển đô thị và tạo tiền lệ không tốt trong việc quản lý trật tự xây dựng đô thị. Hơn nữa, sau khi giải phóng mặt bằng chủ đất có thể được hưởng lợi về giá trị vị trí đất mặt tiền.
Vì vậy ông Giàu đề nghị nên có chính sách đặc thù đền bù giá cao hơn các trường hợp bị thu hồi đất để thu hồi đất đồng loạt của các trường hợp này kèm theo các chính sách hỗ trợ như đất trong diện quy hoạch của dự án. Đất thu hồi này cần đưa vào diện đất công do Nhà nước quản lý để có nhiều phương án sử dụng chủ động hơn.
