Vướng mắc chỗ để xe nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Hôm nay (10-7), Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức hội thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và những tác động đến thị trường bất động sản.

Điểm mới về nhà chung cư

Tại hội thảo, ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) trình bày về những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 về quản lý, sử dụng nhà chung cư...

Về bố trí chỗ để xe, ThS Hoàng chỉ ra một quy định rất đáng chú ý là Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung vào khoản 1 Điều 144 nội dung: “Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.” Hiện việc mua xe đạp điện, xe máy điện, ô tô điện ngày càng trở thành xu hướng. Do việc sạc điện phương tiện này rất dễ gây ra cháy, nổ nên cần có biện pháp phòng, chống hiệu quả để bảo đảm an toàn cho các nhà chung cư.

Ông Hoàng cho rằng việc lắp đặt các trụ sạc điện tại hầm để xe của các tòa nhà chung cư là vấn đề đang được dư luận rất quan tâm. Do pháp luật hiện hành chưa có quy định về vấn đề này nên người dân sở hữu xe điện gặp rất nhiều khó khăn. Họ không được sạc điện dưới hầm để xe, trong khi mang lên nhà sạc thì lại gây ảnh hưởng đến người khác khi sử dụng thang máy hay vấn đề cháy nổ bên trong căn hộ.

Thậm chí, do lo ngại cháy nổ, nhiều chung cư cấm sạc xe điện qua đêm, thậm chí cấm luôn xe điện. Ở một số chung cư khác, khi chủ đầu tư thiết lập hệ thống sạc điện tại tầng hầm để xe thì vấp phải sự phản đối quyết liệt của cư dân. Ví dụ như tại chung cư Võ Đình (phường Thới An, quận 12, TP.HCM), cư dân đã gửi nhiều đơn thư đến các cơ quan chức năng đề nghị chủ đầu tư sớm di dời hệ thống sạc điện tại tầng hầm để xe.

Tuy nhiên, theo ông Hoàng, về việc bố trí khu vực sạc điện cho xe động cơ điện, Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định “được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Điều luật này không quy định rõ việc bố trí khu vực sạc điện có bắt buộc với tất cả chung cư hay không.

"Nếu bắt buộc thì sẽ phát sinh chi phí cho các chủ đầu tư, đồng thời có thể làm giảm đi tính hấp dẫn của dự án vì không phải ai cũng sử dụng xe điện trong khi nhiều người có tâm lý sợ không an toàn khi ở trong các chung cư có trạm sạc điện. Ngược lại, nếu không bắt buộc thì với những cư dân sở hữu xe điện thì phải sạc ở khu vực nào?" - ông Hoàng đặt vấn đề.

Điểm mới về chỗ để xe ô tô

Một vấn đề nữa ThS Hoàng đưa ra là xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe ô tô. Luật Nhà ở 2023 bổ sung quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô”.

Theo ThS Hoàng, Luật Nhà ở hiện hành và Luật Nhà ở 2023 (sẽ có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) đều xác định chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư với điều kiện chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ, chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Thực tế, các chủ đầu tư thường dựa vào quy định này để khẳng định chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu của mình nhưng lại không chứng minh được việc không tính chi phí đầu tư xây dựng vào giá bán.

Luật Nhà ở 2023 quy định rõ trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô của chủ đầu tư, bởi người phải trả chi phí xây dựng chỗ để ô tô mới được công nhận là chủ sở hữu đối với phần diện tích này. Vì vậy, ông Hoàng cho rằng các văn bản hướng dẫn cần làm rõ việc công khai này sẽ được thực hiện như thế nào: nội dung, hình thức, thời điểm, hệ quả của việc không công khai là phạt tiền hay chỗ để xe ô tô sẽ được coi là sở hữu chung?...

Cạnh đó, theo ThS Hoàng, Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định để có chỗ để xe ô tô, người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư phải mua hoặc thuê. Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng. Thực tế rất ít chung cư đảm bảo đủ số chỗ để xe ô tô cho cư dân, vì vậy không phải ai ở chung cư cũng có suất đậu ô tô. Trong khi chỗ để xe trong chung cư là tiện ích thiết yếu cho cư dân sinh sống trong chung cư nhưng cũng là “con gà đẻ trứng vàng” của chủ đầu tư.

Do đó, theo ông Hoàng, tranh chấp về chỗ để xe trong chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân khá phổ biến. Các tranh chấp thường thấy liên quan tới quyền sở hữu, vị trí chỗ để ô tô, giá thuê hoặc mua, thời hạn thuê...
"Người dân thường không được cung cấp thông tin về chỗ để xe khi ký hợp đồng mua bán. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 có quy định việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng, nhưng nguyên tắc này sẽ được cụ thể hóa như thế nào? Chủ đầu tư được dành tối đa bao nhiêu % suất đậu cho khách vãng lai? Nếu chủ đầu tư chỉ muốn bán chỗ đậu xe ô tô còn cư dân thì chỉ muốn thuê thì xử lý ra sao? Cư dân phải làm gì nếu chủ đầu tư tăng giá thuê chỗ để xe ô tô?...” - ông Hoàng nêu một số vấn đề.

Liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư, luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, cho rằng đây là nội dung rất cần thảo luận chuyên sâu, vì hiện nay đang diễn ra khá nhiều tranh chấp không chỉ giữa chủ đầu tư với người mua mà còn nổi lên tranh chấp giữa cư dân với ban quản trị, thậm chí tại một số chung cư, cư dân còn gửi đơn tố cáo hoặc đề nghị miễn nhiệm ban quản trị chung cư do chính mình bầu ra.

Về việc bố trí chỗ sạc xe điện tại chung cư, theo luật sư Mỹ Viễn, do chưa có quy định cụ thể, nên để bố trí vị trí sạc cho xe điện trong chung cư thì đơn vị quản lý vận hành có gửi văn bản cho cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đề nghị hướng dẫn và xin phép thực hiện thì nhận phản hồi là phải thẩm duyệt lại phòng cháy chữa cháy, trong khi chủ đầu tư thì đã bàn giao cho ban quản trị nhưng ban quản trị thì lại không có chức năng này nên nhiều chung cư vẫn chưa thể bố trí chỗ sạc cho xe điện.